长沙市2011年上半年房地产市场回顾及下半年展望长沙世联地产顾问股份有限公司市场研究部12011年长沙上半年房地产市场回顾22011年长沙下半年房地产走势研判112011年长沙上半年房地产市场回顾上半年长沙房地产市场特点政策政策经济城市è房地产市场在调控中依旧表现活跃，政策，经济，城市三大力量的博弈中经济与城市力量继续强势推动房地产资产价值抬升。è其中政策力量：中央调控持续，限购与限贷双管齐下影响市场；è其中经济力量：经济快速增长中通胀压力推动资产价值走高；è其中城市力量：长沙大手笔投入公共交通及新区建设进行中；11112011年上半年政策背景回顾22222011年上半年经济走势回顾33332011年上半年城市发展回顾2011年上半年政策背景回顾è中央房地产政策调控主要工具回顾è长沙市上半年限购政策回顾è长沙市上半年限贷政策回顾2011年上半年中央采取限贷、限购、限价、保障房4大手段调控市场，其中短期对市场影响较大的当属限贷与限购两大手段n新国十条：北京n新国十条：580万套n国五条：23个城市出台限购令n国五条：年末基本建成60%n国八条：42个城市出台新版限购令n国八条：1000万套，11月底全部开工限贷限购限购限价保障房n新国十条：首套90平以上首付三成，二n新国十条：无套五成，利率1.1倍，三套大幅提高n国五条：无n国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷n国八条：608城市出台房价控制目标，发改委督促销售过程明码标价n国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮长沙限购政策回顾：限小不限大，限新不限旧，认购条件宽松。当前该限购令除了对二环内城市中心公寓投资需求有一定抑制作用。长沙限购令细则：在长沙五区有住房的2套以上住房的家庭、拥有1套住房以上的外地家庭、不能提供长沙居住证的外地家庭，暂停在长沙主城区购买90平方米（含）以下新建商品房1、户籍限制放松本市户籍范围：环长株潭家庭—湖南“3＋5”城市群（长沙、株洲、湘潭三个中心城市和岳阳、常德、娄底、衡阳、益阳5个城市）2、限小不限大，限新不限旧限购范围：只限购长沙市区（内五区）90平米以下住房，90平方米以上住房不受限制；另外，二手房也不受限制3、认购条件宽松在长沙外地家庭，不需要提供纳税证明，只要到当地公安部门办理居住证，就可购房世联观察：由于长沙限购令与生俱来的宽松特质，使得长沙限购令对2011年上半年房地产市场影响相对有限。根据世联监测，限购令当前主要对市区二环内住宅性质的公寓项目的销售速度产生影响较为明显，对已多次置业的投资客户的需求产生了一定的抑制作用。长沙限贷政策回顾：银行信贷同步全国收紧，信贷额度逐步紧张，信贷难度增大导致首付门槛提升，对房地产市场产生影响逐步增大长沙限贷政策现状：行政命令与提升准备金率&加息等金融政策的双重作用当前长沙部分银行首套房首付提至4成，二套房首付6成，三套房以上及二手房全面停贷。银行首套房政策二套房政策多套房政策二手房政策中国银行首付3成，基准利率首付5成，利率上浮10%基本停贷停贷工商银行首付3成，基准利率首付5成，利率上浮10%基本停贷停贷建设银行首付4成，基准利率首付5成，利率上浮10%停贷停贷农业银行首付3成，利率上浮10%首付6成，利率上浮20%-30%停贷停贷银行利率不断提高，客户购房成本增加，直接影响到客户的购房信心。贷款时间贷款金额贷款利率贷款年数月供款总供款支付利息10年12月26日基准利率100万6.4%20年7396.98(元)1775274.11775274.1111年2月9日基准利率100万6.60%20年7514.72(元)1803532.99803532.9911年4月5日基准利率100万6.80%20年7633.4(元)1832014.88832014.8811年4月5日利率上线（1.1倍）100万7.48%20年8043.71(元)1930489.69930489.69世联观察：全国全面执行限贷且不断提升利率，“信贷危机”信号持续释放，使得长沙市场也不例外，根据世联监测，140平以上的客户已经出现了一定的观望情绪，客户诚意度减低，成交周期延长，对高端改善型客户产生了一定抑制作用。上半年政策环境小结：政策，经济与城市三方博弈中，政策调控有一定影响但影响效果尚且有限世联观察：长沙限购令对2011年上半年房地产市场影响相对有限。根据世联监测，限购令当前主要对市区二环内住宅性质的公寓项目的销售速度产生影响较为明显，对已多次置业的投资客户的需求产生了一定的抑制作用。世联观察：全国前面执行限贷且不断提升利率，“信贷危机”信号持续释放，对市场产生一定的影响，使得长沙市场也不例外，根据世联监测，140平以上的客户已经出现了一定的观望情绪，客户诚意度减低，成交周期延长，对改善型客户产生了一定的抑制作用。2011年上半年经济走势回顾è上半年中国经济通胀压力剖析è通胀压力对房地产价值影响剖析2011年上半年中国房地产发展的基础，宏观经济的发展呈现CPI与GDP增速双高态势，通货膨胀的压力持续攀升中国经济周期变化CPI%10CPI3%，GDP增速8%CPI3%，GDP增速8%0808年：年：低增长、高通胀（滞胀）高增长、高通胀（过热）08Q18从紧从紧的的货币政策货币政策08Q261111年上半年：年上半年：11Q208Q3GGDPDP增增速速99..6%6%；；CCPPII55..4%4%，，10Q4双双高双双高于年于年初预期初预期11Q11111年上半年：年上半年：4稳健稳健的的货币政策货币政策10Q33%CPI3%，GDP增速8%10Q2208Q4低增长、低通胀（危险）10Q11010年：年：009Q4适适度宽松的度宽松的货币货币09Q109Q3政策政策-209Q20909年：年：CPI3%，GDP增速8%宽松的宽松的货币政策货币政策高增长、低通胀（最优）-45678%8910111213GDP%数据来源：国家统计局，世联数据平台2011年上半年金融政策以回收流动性为主旨，6次上调存款准备金率，3次加息，但对比当前高CPI数值，仍呈现“负利率”现象25上半年连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的历史高位2015105数据来源：中国人民银行02007-1-152007-6-152007-11-152008-4-152008-9-152009-2-152009-7-152009-12-152010-5-152010-10-152011-3-15104.5上半年三次加息，CPI高企，负利率依旧843.56342.52201.504.104.504.905.105.505.906.106.506.907.107.507.908.108.508.909.109.509.910.110.510.911.111.5-21-40.5-60实际利率（％）CPI（%）一年期定期存款利率（%，右）流动性过剩，“负利率”现象持续，将继续推动大众选择投资而非储蓄，房地产作为稳定的资产保值升值工具，价格势必被推高n按公式?(1+in)-（1n=1…….12）粗略演算得到，12年来：费雪等式：MV=PT+S1M2增长556.43%M2大幅增长资产量价齐流动性过剩MV若V不变或加快升房产、黄货币供应量12大幅增长GDP增长198.99%金、白银等可年来的增速仍CPI小幅增长PT持有资产价格是GDP两倍多小幅增长CPI增长17.38%T值随收入增长快速上涨有限M：货币供应量；V：货币流通速度；P：平均价格水平；T：商品和服务的交易量；S：资产对货币的需要上半年经济环境小结：政策，经济与城市三方博弈中，宏观经济的通胀压力推动房地产价值向上世联观察：全国经济快速向上发展，2011年上半年我国GDP高达204459亿元，增长9.4%，高于预期的增长率8%，经济运行状况良好，预计2011年整年的GDP增长率约达9.5-9.8%世联观察：通货膨胀压力持续增大，2011年上半年我国CPI增长高达5.4%，尤其是6月增长高达6.4%，创2008年7月份以来的历史至高点，下半年的CPI同比会企稳,但难以有效回落，通货膨胀压力持续世联观察：房地产作为最为稳定的资产保值工具，受到追捧，当前全国股市低迷、其他资产保值工具稳定性差，房地产受到大众追捧2011年上半年城市发展回顾è上半年长沙交通发展è上半年长沙城市功能板块发展长沙城市价值不断快速攀升：城市交通大力建设，加快长沙城市化及长株潭融城一体化发展1、城市地铁建设如火如荼：?1月26日，住建委主任陈鲁青在会上表示：地铁3、4、5号线2011年动工不再是“争取”，而是已经计划在2011年年内动工。2011年地铁2号线预计投资38亿元，续建22.262公里的全长路线，并完成19座车站的主体结构施工，盾构区间完成71%隧道成型；地铁1号线计划投资15亿元，续建23.86公里的全长路线，完成80%的主题结构建设，盾构区间完成6%的隧道成型。2011年，地铁3、4号线的一期工程动工，5号线的前期工程动工?2月27日，据长沙轨道交通集团相关负责人介绍，地铁2号线延长线路约4.528公里，均为地下线，共设4站5区间，在工程起点预留继续向西延伸条件。2、多条过江隧道快速建设中进一步打通两岸交通瓶颈：?2011年2月21日零时起至7月20日24时止，对南湖路的湘江路至书院路路段实施交通限制措施，预计明年12月28日南线贯通?7月23日长沙营盘路隧道将于10月通车交通状况大改善3、长株潭融城交通体系建设加快，公路交通初步完善，城际轨道交通业已启动：?1月5日消息，长沙第一个三年行动