料峭春寒吹酒醒,也无风雨也无晴——从历史走势谈下半年房地产市场发展方向网尚研究机构2011年7月目录一、转折点是如何铸就的?二、下半年房地产市场走势判断三、市场变数在哪里?一、转折点是如何铸就的?1、历年房价转折点疑似顶部（2010.04）2006年以来，全市曾经出现过2个较为明显的房价转折点和1个疑似转折点。一、转折点是如何铸就的?（续）真正的房价转折点应由政策转折点、市场转折点和估值转折点三个要素构成。历史数据表明，政策转折点先与房价转折点出现；估值转折点与房价转折点基本同步，尤其是投资与投机估值转折点与房价转折点更为匹配；市场转折点多滞后于房价转折点。一、转折点是如何铸就的?（续）2、以史为鉴——房价转折点影响因素分析（1）政策因素分析——货币政策货币供应（M2）规模指数与房价指数的统计关系货币供应规模是推动房价涨跌的主要因素，统计显示，货币供应（M2）规模指数与南京房价指数（滞后五期）高度相关，即当期货币供应（M2）规模指数每增加1%，则将带动5个月后房价指数上涨0.905%。注：货币供应规模指数和房价指数均以2005年12月为基期，赋值100。M2同比增速与房价指数同比增速关系M2同比增速与房价指数同比增速基BBBB2222BBBB1111本同向运动，M2增速转折点出现后5个月，房价指数增速转折点随即出现。AAAA1111AAAA2222一、转折点是如何铸就的?（续）房价指数与实际利率房价指数与实际利率走势基本相反。历史数据表明，实际利率转折点一般领先阶段性房价转折点2-3个月。房价指数与信贷政策首套首付30%,二套首付50%,利率本地三套、外1.1倍房价指数与信贷政策之间没有明二套首付地二套,停贷40%,利率显相关性。但限贷政策对房价有一定首付30%,首1.1倍次购买90平米以下首付杀伤力。20%二套首付60%,利率放松二套房贷1.1倍一、转折点是如何铸就的?（续）（2）政策因素分析——行业政策提出限购措施，对省级人民政府稳定房价调整供应结构，提出住和住房保障工作进行考核与问责“24号文”就城市低收房保障建设目标，公共入家庭住房困难问题的租赁住房建设起步解决提出了指导思想、调整住房供应结总体要求和原则构，要求新建商品住房中90平米以下供应不低于总量的全面实施限购，并确70%定房价年度控制目标施减免税收和降低信贷门槛，拉开了中央稳定和促进楼市发展序幕除限购政策外，其他行业政策对房价影响较小。历史经验表明，多数行业调控政策对市场的影响期仅为2-4个月。一、转折点是如何铸就的?（续）（3）市场因素分析供需缺口与房价指数关系C（2009.6-7）房价指数转折点通常伴随中期A（2006.6-7）（1年）供需平衡点出现。统计显现，房价阶段性转折点一般出现在供需关系转折点之前1-3个月。B（2008.5-6）D（2010.10-11）注：供需缺口=（滚动1年上市量-滚动1年销售量）/滚动1年销售量。供需缺口与房价同比增速关系D（2010.10-11）房价同比增速变化情况与房价B（2008.5-6）指数基本同步，且转折点关系更为清晰。C（2009.6-7）一、转折点是如何铸就的?（续）（4）估值因素分析房价指数与刚性需求购买力房价指数与改善型需求购买力注：改善型需求购买力指通过卖旧买新方式计算的房价收入比。房价指数与投资性需求（2年）购买力房价指数与投机性需求（1年）购买力注：未考虑交易成本影响，即未经契税和营业税调整。注：未考虑交易成本影响，即未经契税和营业税调整。房价指数与购买力及投资估值呈现同步变动趋势，房价指数转折点也是购买力及投资估值转折点。一、转折点是如何铸就的?（续）转折点类型转折点类型转折点类型转折点类型指标指标指标指标顶部顶部顶部顶部1111底部底部底部底部1111疑似顶部疑似顶部疑似顶部疑似顶部说明说明说明说明MMMM2222同比增速同比增速同比增速同比增速2008.12008.12008.12008.12008.112008.112008.112008.112009.112009.112009.112009.11先行指标先行指标先行指标先行指标,,,,超前超前超前超前4-54-54-54-5个月个月个月个月实际利率实际利率实际利率实际利率政策转折点政策转折点政策转折点政策转折点2008.22008.22008.22008.22009.22009.22009.22009.2————————先行指标先行指标先行指标先行指标,,,,超前超前超前超前1-31-31-31-3个月个月个月个月(5(5(5(5年及以上年及以上年及以上年及以上))))其他有效政策其他有效政策其他有效政策其他有效政策————————————————2010.42010.42010.42010.4限贷限贷限贷限贷滞后指标滞后指标滞后指标滞后指标,,,,滞后滞后滞后滞后2-32-32-32-3个月个月个月个月,,,,市场转折点市场转折点市场转折点市场转折点供需缺口供需缺口供需缺口供需缺口2008.5-62008.5-62008.5-62008.5-62009.6-72009.6-72009.6-72009.6-72010.10-112010.10-112010.10-112010.10-11且有进一步扩大趋势且有进一步扩大趋势且有进一步扩大趋势且有进一步扩大趋势刚性需求刚性需求刚性需求刚性需求2008.42008.42008.42008.42009.42009.42009.42009.42010.72010.72010.72010.7同步指标同步指标同步指标同步指标购买力估值购买力估值购买力估值购买力估值改善型需求改善型需求改善型需求改善型需求2008.52008.52008.52008.52009.42009.42009.42009.42010.72010.72010.72010.7同步指标同步指标同步指标同步指标购买力估值购买力估值购买力估值购买力估值估值转折点估值转折点估值转折点估值转折点投资估值（投资估值（投资估值（投资估值（2222年收益）年收益）年收益）年收益）2008.42008.42008.42008.42009.52009.52009.52009.52010.42010.42010.42010.4同步指标同步指标同步指标同步指标投机估值（投机估值（投机估值（投机估值（1111年收益）年收益）年收益）年收益）2008.42008.42008.42008.42009.42009.42009.42009.42010.42010.42010.42010.4同步指标同步指标同步指标同步指标2010201020102010年年年年4444月以来，月以来，月以来，月以来，房价转折点房价转折点房价转折点房价转折点房价指数房价指数房价指数房价指数2008.62008.62008.62008.62009.32009.32009.32009.32010.42010.42010.42010.4房价并未形成趋势性下降态势房价并未形成趋势性下降态势房价并未形成趋势性下降态势房价并未形成趋势性下降态势二、下半年房地产市场走势判断（续）1、政策见底了么？1（）货币政策见底了么？6月M2同比增速已进入正常范围（14%-18%），未来半年内进一步下滑风险已基本释放。但从未来3-5年来看，如果合理GDP增速下调至7%，考虑到M2增速一般为GDP的2倍，M2同比增速合理区间应下降至12%-16%，则后期M2同比增速有进一步调整的系统性风险。实际利率尽管已接近前期底部，但考虑到三季度CPI仍将维持高位，且劳动力成本的持续上升将促使国内通胀系统性长期上升1-2%。因此，下半年仍存在加息的可能。二、下半年房地产市场走势判断（续）（2）行业政策见底了么？本币升值阶段行业调控政策难有放松机会房地产行业政策放松应具国八条国八条国八条国八条国六条国六条国六条国六条备以下三种条件之一，一是季24242424号文号文号文号文度GDP增速下降至7%以下；国十条国十条国十条国十条二是居民预期被扭转，住房价国五条国五条国五条国五条新国八条新国八条新国八条新国八条格下降幅度获得舆论支持（保157157157157号、国办发号、国办发号、国办发号、国办发4444号号号号守估计应大于15%）；三是经济转型基本完成，房地产利润GDP回落时房地产将迎来政策放松是个伪命题率回归合理水平。但短期来看，2011年底前市场满足以上任意一个条件的概率都很低。金融危机后的房地产业并未成为拉动经济增长的主动力二、下半年房地产市场走势判断（续）下半年政策展望二、下半年房地产市场走势判断（续）2、供需对比见底了么？目前南京市场供过于求态2008年9-10月2009年1月势已基本确立。从供需缺口的历史数据看，年内峰值或将出现在今年10-11月份，且不排除后期有进一步增大的可能。根据估算，2010年南京全年放缓开工进度1停建或缓建住宅规模约700-800万m2,而2011年初恢复开工规模约600万m2,历史经验表明，该部分可能将于6-12个月后对市场供放缓开工进度2应产生冲击。二、下半年房地产市场走势判断（续）3、估值见底了么？刚性需求购买力估值数据显示，6月刚性需求购买力估值仍处于历史较高位置，离5年内估值底部区域尚有一定空间。根据测算，如果当前房价下降15%-25%，则市场有望迎来刚性需求短期规模入市。改善型需求购买力估值数据显示，6月改善型需求购买力估值已处于历史底部区域。但考虑到该部分需求受限购政策影响，在限购政策不放松的前提下，其难以形成有效需求。二、下半年房地产市场走势判断（续）短线投资收益率（1年）短线投机收益目前处于估值中轨，上