目录结束语体验区景观设计应用样板房硬装设计应用及软装陈设售楼处硬装设计应用及软装陈设体验区装饰设计管理及分类前言体验区概述?6?5?4?3?2??1以上说明产品研发在地产开发中的重要性。房地产开发市场竞争激烈，宏观上已由产品的竞争演化为资本的竞争（大佬任志强拿不到地），但产品竞争将一直是个永恒的主题，产品研发往往地产竞争的核心环节，在很多方面左右房产项目的资本运作。（如：万科始终把万创放在企业核心竞争力的高度上；绿城用研发入股，与众多地域性中小企业合作，减轻资本压力，拓展市场。）为什么同样的原材料，不同的大厨就有不同的佳肴？地产商在进行项目开发的时候往往会找相同类型的产品进行拷贝或者说参照（踩盘），而且基本上都是找相同的设计单位进行设计服务，但结果参差不齐，开发出来的产品大相径庭，从成本与效果都相去甚远。很多地产商归结于开发能力，而开发能力中的核心能力就是研发管理能力、市场营销能力、成本管理能力和工程管理能力。而体验区作为地产开发的前端系统，将率先展示出地产商的开发能力，向客户传达产品特征，从而影响销售价格和销售进度。产品研发很重要，在前端系统的体验区产品是研发最重要环节的精髓和市场试金石。这里我们针对地产开发中体验区的营造进行综合探讨。??“”?“”“”??前言从研发设计管控专业分类：建筑设计（含营销的大构筑物设计）、景观设计、装饰设计；建筑设计：售楼处设计、样板房设计（临时）、营销构筑物设计；景观设计：场地规划、硬景设计、软景搭配、水景设计、户外小品、户外场景打造；装饰设计：售楼处硬装设计、售楼处软装搭配、样板房硬装设计、样板房软装场景搭配；从研发工作内容先后上划分：体验区选址→体验区规划→建筑设计→景观设计→装饰设计。体验区选址原则遵循客户主要动线、景观展示面、项目进度（营销和工程）、配套设施来确定。面积设定和规划设置基本上根据项目的具体情况而定。例：成都龙湖北城天街项目体验区选址。我们根据体验区的主要设计工作构成，进行三大件内容的研讨。体验区从展示形态来分，主要是：建筑、景观、装饰及营销道具。（客户能看到的内容）即：售楼处、样板房、体验区景观三大件。?体验区概述售楼处的分类及特征售楼处的功能设置和设计指引售楼处的包装应用及价值再利用售楼处的案例????售楼处硬装设计应用及软装陈设（中海兰庭）（成都龙湖晶蓝半岛售楼中心）售楼处作为项目楼盘的前哨，承担销售场地功能的同时，也是地产商展示公司形象和项目楼盘形象的第一窗口。因此，不少开发商争相斥巨资建设售楼处，穷尽可能营造豪华售楼处。售楼处的主要功能是展示并进行终极目的销售楼盘。充分结合售楼处的建筑特点，划定合理的销售及配套服务功能，营造出最有利客户体验的卖场氛围，达到实现顺利销售的目的。通过对售楼处的类别、功能设置、区域划分、内外环境营造、利用价值的利弊分析、案例的分析，清楚了解售楼处。??---售楼处的分类及特征（龙湖长桥郡）售楼处的特征有：商业建筑与展示建筑的结合体参观展示动线与销售功能紧密结合源于项目高于项目的奢华氛围体现项目文化和开发商实力具备资源重复利用。售楼处的分类有：现场售楼中心：会所售楼处、临街商铺售楼处、临建售楼处外场售楼处：门市售楼处、宾馆售楼处会展、商场售楼处：房交会、商场展区售楼处网上售楼处?????????售楼处的分类及特征：（龙湖成都北城天街）迎宾→介绍区域模型→介绍沙盘→项目数码展示→看户型模型→洽谈区沟通→参观样板区将功能与动线合理巧妙结合，让客户逐步了解项目，完成下单成交。接待区、沙盘区、洽谈区、数码展示、工法展示区、收银、销控室、营销办公室、营销库房、档案室、男女更衣室、监控、物业办公室、水吧库房、水吧台、男女卫生间、物业工具间根据地产开发的侧重点，这里我们只对现场售楼处进行展开。售楼处按照功能需求常见的功能划分空间有参观展示动线???售楼处的功能设置和设计指引售楼处的功能设置和设计指引本指引适用范围：常规公寓或洋房项目，临时售楼处。若利用会所或商业空间打造售楼处，可参照该指引适当调整。合理的售楼处需要具备的要素售楼处销售动线及空间流线售楼处各功能空间结构关系各功能空间解读及面积控制售楼处功能空间面积汇总及造价估算1.2.3.4.5.售楼处的功能设置和设计指引（维科淮安项目）面积控制（平方米左右。售楼处的面积直接决定土建成本、内外装造价以及后期运营维护费用，设计是从源头开始控制成本。）不均匀使用内装成本（好钢用在刀刃上，本概念基本类同于不均匀使用容积率）人气氛围营造（人少的时候要不显空旷，主厅部分要实现空间流通、共享）具体风格根据实际项目来确定。450-750“”合理的售楼处需要具备的要素1.售楼处的功能设置和设计指引2.售楼处销售流线及空间流线售楼处的功能设置和设计指引橙色部分为主厅部分及样板区。绿色部分为售楼处的配套服务及办公用房。红色线条经过的部分为客户常规到达、经过的区域。由此可以基本确定内装成本的使用倾向向主厅倾斜。——3.售楼处客户空间动线示意售楼处的功能设置和设计指引左图仅表示结构关系，不代表实际空间排布。线框面积不代表实际空间面积5.售楼处各功能空间结构关系售楼处的功能设置和设计指引。左图仅表示结构关系，不代表实际空间排布。线框面积不代表实际空间面积主厅部分客户主要活动区域对外连接样板区对内连接办公区配套部分分三类：地产类、物管类、卫生类地产类以地产办公室为核心，配以三个小功能空间，物管类以物业办公室为核心，配以两个小功能空间。水吧台、卫生间、收银室和销控室直接面向主厅4.售楼处各功能空间结构关系售楼处的功能设置和设计指引接待区展示项目形象，要求具备一定的仪式感，给客户入门时形成强大的心理震撼。接待台设置台电脑，供置业顾问查房源、录合同。一般面积控制在平方米。补充说明一般售场置业顾问为人左右，对电脑的使用需求有：下班前录入当天所接待的客户数据；查询房源。整个售楼处职业顾问配置电脑数台比较合适，放置在接待台可以避免地产办公室面积过大，以及置业顾问扎堆在办公室的现象。供置业顾问专门使用的电脑设置一台在办公室，其余放置在接待台。接待台需要预留强电弱电电话网络接口。2-380-100123-45.各功能空间解读及面积控制售楼处的功能设置和设计指引沙盘区利用区域模型、单体模型、户型模型、多媒体短片等销售物料来向客户传达项目信息。一般面积控制在平方米左右。补充说明沙盘区常规销售道具有：区域模型个（一般上墙）小区沙盘个（最主要的沙盘，位置和尺寸都占主要）单体模型个以及户型模型若干、沙盘区选用销售道具有：液晶电视（滚动播放宣传片，声音不宜大，以免影响置业顾问介绍）项目效果图及卖点介绍（活动板架或者裱框作为挂画）沙盘区背景音乐声音不宜大，以免影响置业顾问介绍。100:1,115.各功能空间解读及面积控制售楼处的功能设置和设计指引洽谈区组洽谈桌椅，建议最多不超过组（以确保人气）。配合组沙发休息区。有条件可设置一个室，用于政府接待、投诉处理等，约平方米，容纳人。总面积控制在平方米。补充说明洽谈区气氛一定要轻松、愉悦，达成的手法有以下几类：鲜花装点色背景音乐听香薰气氛味吧员主动上饮料如果项目对视听室有需求，建议结合休息区设置。不独立封闭设置。（如：龙湖三千里的独立视听室基本处于闲置状态）4-681-2vip104-680-100——————5.各功能空间解读及面积控制售楼处的功能设置和设计指引收银室推荐面积平方米（柜台式收银）柜台式收银室需要对外柜台长度大于等于米，以满足集中开盘期人同时收银。贵宾厅式收银室需注意：设置沙发等候区，收银桌正面有封板（以免看到收银员的腿）收银室应结合墙壁安排立柜存放资料，柜门实心不透明。补充说明收银室分成两类：柜台式适用于电梯公寓、洋房类；贵宾厅式适用于别墅类。一个收银员在正常工作时需要用到：机，电脑，点钞机，打印机，传真机，验钞机。所以，设置家具时需要考虑台面宽度（大于等于，收银员需要台面空间进行手写单据）和拖柜（放置一部分机器）1032-3————POS50cm5.各功能空间解读及面积控制售楼处的功能设置和设计指引销控室销控室一般采取柜台式，对外柜台长度米左右为宜。平时人使用，集中开盘期共人同时使用。应结合墙壁安排立柜存放资料，柜门实心不透明。面积平方米左右。补充说明销控室基本等同于客户签订购房合同前的一个准备空间，销控文员在销控室对客户所定房源进行确认、下定，并总控房源。销控室需要配备一台打印机。销控文员需要专门设置电脑，置业顾问不宜与销控文员共用电脑（销控文员查阅信息权限大于置业顾问）312-3105.各功能空间解读及面积控制售楼处的功能设置和设计指引地产办公室建议平方米。为了让置业顾问更多的战斗在主战场，不宜将办公室设置的过大。一般设置张固定办公桌，一张销售主管使用，一张置业顾问轮流使用。营销经理如到现场办公，使用置业顾问公用办公桌。补充说明地产办公人员开会可以在洽谈区的休息区举行，不建议独立设置会议室。12-15“”25.各功能空间解读及面积控制售楼处的功能设置和设计指引地产更衣室建议面积平方米原则上更衣室不分男女，一间即可。要有窗户，因为里面会放鞋子。置业顾问的衣柜应当可以让衣服完全悬挂起来。设专门的鞋架。更衣室外设置穿衣镜（在内容易拥堵）。并设置一个小台面，用于化妆、补妆。8-105.各功能空间解读及面积控制售楼处的功能设置和设计指引合同档案室建议面积平方米空间紧张时可与库房或者办公室合并，不需要窗户。档案室的面积取决于所销售套数（含住宅、车库、商铺），一个层档案柜可容纳套住户档案（宽深高）6-104120460*620*1380mm5.各功能空间解读及面积控制售楼处的功能设置和设计指引营销库房建议面积平方米现场需要放大量的