综合概述?投资型公寓是一种出现较晚的物业类型，其特点是购买者不是为了自住，而是为了出租，以期赚取利润；?投资型公寓的两大类别，一是公寓式酒店，二是酒店式公寓。二者的用地性质，一般都是商业用地；?与一般的酒店和公寓不同的是，投资型公寓的产权，一般都是分割到套，出售给投资购买者，而不是由开发商自己持有或整体出售给一家购买者；?一般的酒店和公寓使用者不是业主，而是租用者。一、市场的“看不见的手”与投资型公寓的开发投资型公寓的出现有两个前提：一是市场的需求，二是房地产产品的市场化；市场是不断发展变化的；现在的市场需求，已经不是低级的、满足最基本居住空间的需求。所以，人们开始需要各种选择性强的产品。这在市场营销学里，叫做市场细分化。房地产的产品一旦市场化之后，市场这只“看不见的手”，就会根据不同层次的市场需求来从宏观上调节产品的生产机制。例举：上世纪80年代初的建国饭店市场经济的法律保证是房地产业开发的前提开发商是商人，商人的行为有一个最直接的目的，就是获取商业利润。这个目的是颠扑不破的真理，也是社会经济发展的动力。开发商的目的，还可以进一步进行描述，就是利润最大化，风险最小化。改革开放之后，房地产产品的市场化成为定局，产权允许私人持有，才使得投资型公寓的产权分割成为可能。所以说，市场经济的法律保证，是房地产业开发的前提，也是投资型公寓的开发前提。你要做投资型公寓，从用地性质、控制性规划的审批阶段，就一定要做到具有合法性。市场营销的根本理念与房地产的产品设计现在:什么好卖，我就生产什么以前:我生产了什么，我就卖什么房地产开发为什么要进行前期策划前期策划是市场营销的第一步。前期策划的宗旨，就是根据市场调查，来寻找市场的需求。你只有确定了市场需求的存在，才可以去研究究竟要生产什么样的产品。房地产开发为什么要进行前期策划市场竞争出现白热化是必然结果，它促进了专业发展的细分化和精细化。顾问公司囊括了富有房地产市场运营经验的各方面专家，提供智力型的服务是顾问公司的业务强项；因此，一个优秀的顾问公司能够起到智囊团的作用。顾问公司的一项重要服务内容就是项目的前期策划。投资型公寓的开发，首先涉及的问题是，什么样的地段才适合做投资型公寓。投资型公寓的户型设计与普通住宅也有一定的区别。没有策划的开发，就如同一场没有作战计划的战役，打的是一场糊涂仗。胜则凭偶然的侥幸，败则是一片混乱。因此，投资型公寓的开发，一定要先进行项目的前期策划。投资型公寓的开发必须关注市场需求口号本质房地产业内流行这样一句话：地段，地段，还是地段。这说明，楼盘所处的区域位置是营销成败的关键。如果透过现象看本质，我们可以说：需求，需求，还是需求。市场需求在哪个地段，那个地段的产品就卖得好。这是一个必然规律，毋庸置疑。但是，很多开发商做投资型公寓，还是袭用普通住宅的开发思路。这很危险，容易犯经验主义、主观主义的错误。投资型公寓的客户需求投资型公寓的市场需求和选址要点，与普通住宅有着本质的不同。原因很简单：产品的使用者和使用目的都截然不同。所以，必须从实际出发，去认真调查真正的市场需求。他们需要解决时间成本、交通成本的问题，需要既能够办公、会客，又比酒店更为舒适、便于生活的商住综合体。投资型公寓的地段研究普通住宅的市场需求和选址要点，与投资型公寓有着本质的不同。原因很简单：产品的使用者和使用目的截然不同。所以，必须从实际出发，去认真调查真正的市场需求。投资型公寓的市场需求究竟在哪个地段？一个地段是否真的具有投资型公寓的市场需求？必须建立这样一个信条：不同的地段，有不同的特征；不同的项目，有不同的特点。因此，每个具体的项目，其开发都要从实地调查开始做起。这是因为，房地产市场是一个不断动态变化的市场，其市场需求不是一成不变的。二、投资型公寓的市场调研与产品定位开发商是否可以在某个地块上做投资型公寓，取决于地段的周边情况，也就是潜在的市场需求。要想充分了解这种潜在的需求，就必须通过计划周密的、有效实施的市场调研工作。调研数据的分析，直接决定着产品是否可以开发，以及怎样开发。也就是说，市场的调研很大程度上影响着产品的定位。给城市区域把脉——供需关系的宏观把握做一个建筑项目，特别是大型的项目，首先要做的就是市场调研。成败就在于前期策划的市场调研阶段，因此不可忽视。一个地块是否可以做投资型公寓，首先要了解这个区域的经济特征，甚至是整个城市的经济发展特征。把握了城市区域特征，才能够从宏观上判断，这里是否存在投资型公寓的市场需求。在一个流动人口较少的落后城市，刚性需求不会很大；但在北京这样的大都市，市场潜力是非常巨大的。因此说，城市区域的经济特征与供需关系有着千丝万缕的联系。案例解析：山东容成—新城板块外地业主所占楼盘名称建筑面积M2均价售出比例比例海景山庄223101580100%18%市府机关小区40002400100%0%荣圣铭仕别墅30000520080%90%兰花苑8100340090%50%3620（4000元十里香河I期19749含380元精95%90%装）3650（4200含十里香河II期（小高13000550元精15%90%层）装）十里河7500308030%90%十里河（小高层）13000320015%85%君正天海苑7800350040%10%桃园·浅水湾I期130003200毛坯78%90%桃园·浅水湾II期（多预计多层精装修00%层）均价4200桃园·浅水湾II期（小0预计高层48000%高层、高层）案例解析：山东容成—老城板块楼盘位置建筑面积M2均价售出比例外地业主数崖头城乡结合部75000234040%20%崖头城乡结合部70000234070%50%崖头市区30000290090%30%崖头市区129800280010%30%崖头市区3600230017%20%崖头城乡结合部5200242550%5%崖头城乡结合部19145242520%8%崖头城乡结合部72000245090%5%崖头城乡结合部31000205020%50%崖头城乡结合部1200025803%3%崖头城乡结合部1400025023%4%崖头城乡结合部9800188070%10%崖头市区17000348060%0%崖头城乡结合部5500023005%0%崖头城乡结合部38000263060%3%崖头城乡结合部53400260030%0%案例解析：山东容成—石岛管理区板块楼盘名称建筑面积M2均价售出比例外地业主数亲海花园120000250080%90%明珠花园20000240060%90%凤凰湖I期228485250070%85%凤凰湖II期5400000预计35000%0%怡海山庄32000250070%80%映红苑25000249880%20%黄海嘉苑20000248040%20%金海湾花园36000207020%10%海韵花园3200023403%10%南车花园20000160095%5%华东兴隆居13700330020%70%山海龙城150000198015%5%案例解析：山东容成由于时间关系，我们只看这一个调查表格。仅仅开发商地块的路北，就有这么大的住宅供应的体量。而且，我们也能注意到，业主中的当地人所占比例很少。买房子的大都是外地人。在这种情况下，我们就要调查分析一下。通过走访，我们了解到，当地居民喜欢居住在老城区，因为他们有一种居住理念，叫做“亲海，但不近海”。因为长期住在离海边近的房子里，会受海风和潮气的侵袭，对身体不好；再者就是海边的房价高于。寻找目标投资者和目标租用者——细致入微的需求分析在确定城市区域具有潜在的市场需求之后，就需要开展微观的调研活动，细致入微地分析市场需求，确定目标客群在哪里，由什么样的人构成。这样，我们才可以着手了解和研究他们的生活方式、工作方式、行为方式，以及对产品的具体需求。产品定位——前期策划的精髓合理的建筑形式完善的特色的配套设施建筑风格专业的精髓：优化的物业服务产品定位户型设计创意的健全的园林景观功能调配便捷的交通组织三、投资型公寓的规划设计管控建筑设计工作，是文化创意产业的一个重要组成部分。因此，建筑的规划和设计，不是纯粹的艺术创作。建筑师的成果，必须与项目的市场运作挂钩。你的成果再好，能得国际建筑设计大奖，如果不符合我的市场定位，我也不能采用。你的成果很简单，如果符合我的项目的需求，那对开发商来说，就是最佳的方案。所以，建筑的规划和设计，是“带着镣铐跳舞”。这个镣铐，就是根据市场经济规律而实施的规划设计管控。顾问公司的职责一般来说，如果开发商雇佣了顾问公司，那么这个顾问公司除了要进行前期策划的市场调研、数据分析、产品定位等工作环节之外，还要进行经济测算和规划设计管控。管控就是在开发商与建设师中间起到中间人的作用。具体地说，就是顾问公司既要了解开发商的市场营销计划，又要把握建筑规划和设计的要点，这样就可以凭借自己对产品定位的理解，来与建筑师随时沟通，对规划和设计过程起到管理和控制的作用。管控工作一般要达到开发商对规划、设计成果满意才告结束。从策划、设计到销售、推广的整体思路顾问公司除了要根据市调结果来提出产品定位等策划方案，并且实施进行规划设计的管控之外，还应当提出产品的销售推广的整体策划思路。有些全案代理公司，除了提供顾问服务外，还有专门的销售队伍，这样就可为开发商提供销售、推广的整体性服务。现在有些开发商喜欢建立自己的销售队伍。这要看开发商的经营规模。小企业如果自己搞一套销售班子，其弊端是由于缺乏竞争压力和动力，容易形成思维定式，观念日益老化，而且还有可能逐渐丧失专业化、精细化水准。专业化、精细化的顾问机构或全案代理公司，因为必须参与竞争，才能得到开发商的合同，因此会有意识地去