房企竞争情报周报高通智库高通智库ChinaRealEstateCompetitionIntelligence目录2011年8月14日第236期【房地产企业动态】3北京万科长阳半岛第九次开盘销售率创新低3电话:（010）58677851/2/3上半年万科持有货币资金增多、净负债率较低3万科有意下半年多拿地4邮箱:gt@gaotongchina.com万科计划商业地产占比拟达20%4谭华杰：万科十年后将考虑进军国际市场5网站:www.gaotongchina.com中国海外首7月销售额同比增82.4%、均价涨35.2%5中国海外称明年销售可至1000亿港元6前7月中海200亿港元激进拿地6首创前7月销售61.4亿——京津地区贡献最大6龙湖7月销售25.5亿元——环比增14.3%7万达王健林：下半年不会出现楼市拐点7恒大7月销售额微增8金地前7月签约137亿——同比增112.7%8保利地产7月销售额增近四成8高通智库是一家房地产研究综合保利成立养老管理公司——从中高端切入产品9服务商，系列房地产研究报告是中国建筑：前7月地产销售同比增八成9在分析师长期对房地产行业进行雅居乐首7月销售额增47%9系统研究和监测基础上，形成的上海宝山万达广场办公楼热销10房地产策略顾问产品。目前高通北京城建上半年利润翻番10智库提供十一种房地产定期研究盛洋投资半年亏1217万港元且中期不派息10产品，成系统的为行业内企业服禹州地产前7月销售23.5亿——同比升61%11务。花样年未来更重视商业地产开发11招商北京“公园1872”豪宅7月签约近16亿11同时，客户如果需要更为深度、绿景半年亏损超千万——注销两子公司12详细的专项研究报告，请与研究K2地产通州项目滞销12主管联系。中骏置业首七月销售32.3亿12金科重庆6盘齐推——最高让利35万元13重庆世贸中心大厦商业用房拟18亿元出让13北京城建称房地产业中长期向好14【企业区域投资动态】14绿地成都投资138万平米超高层综合体14SOHO中国19亿元收购浦东SOHO世纪大道15碧桂园13.7亿拍得南沙两宅地15恒大低价竞得合肥商住用地15河南地产商会投资新乡300万平土地一级开发16中房合肥置业100%股权拟9.6亿元转让16山东高速3子公司斥资13.17亿拿地17名流置业将投资5亿成立武汉子公司17华凯置业2.1亿竞得海口海甸岛一宗地块18房企竞争情报周报信远置业14.8亿摘北京朝阳管庄地块18双汇旗下地产公司5.6亿首进郑州拿地18建业地产收购河南煤化建业房地产50%股权18高德置地拟在合肥滨湖区打造城市综合体19华凯置业2.1亿竞得海口海甸岛一宗地块19辽宁华发签署沈阳保障房项目合作协议20现代房产72亿竞得义乌商住用地20上实集团转让青岛联港股权20汤臣集团置换上海浦东地块20长江实业成香港买地王21【地产企业金融】21万科半年报：持有货币资金增多、净负债率较低21北京万通为成都全资子公司提供担保22世茂拟成立50亿基金、信托融资7亿元22上置成立私募基金——投资金地常州项目23珠海格力地产委托贷款期限变更23上半年房地产信托发行规模大增23丰树中印基金24亿元收购上海永银大厦24房企信托并未完全叫停——小规模存在24ST东源股票将更名为“金科股份”25房企海外融资通路受堵——资金链趋紧25开发商自筹资金占比增速明显25诺安收益不动产QDII基金获批26洛克菲勒天津成立私募基金投资商业地产26万科持现超400亿——资金状况良好27房企并购加速27珠海格力地产股份有限公司委托贷款期限变更28【机构观点】28中金：保障房计划下调利好房地产28【企业发展战略研讨】29龙湖地产抢滩上海虹桥——提速商业布局29万科高增长——千亿巨舰艰难转身31【企业热点案例分析】33资金告急：上市房企股权频遭质押3313亿拿下洲头咀——海航系接盘天誉？35【地产企业管理经验】38何以解“钱荒”？38【物业市场动态】40开发商干预物业评估将暂停网签40海南省开展物业服务收费大整治40www.gaotongchina.com2房企竞争情报周报【房地产企业动态】北京万科长阳半岛第九次开盘销售率创新低北京房山标杆楼盘中粮万科长阳半岛8月6日进行了第九次开盘，开盘当天销售率为31%，较上次开盘的39.1%低，创下九次开盘以来的最低。此次共推出490套房源，主打83-101两居、三居精装户型，价格为18000元/平方米。与前八次不同的是，这次推出了首付款分期付的促销活动。根据活动规则，购房人买房的首付款可以分期付款，最低可先付10万元，在10月20日前交总房款的20%，在明年1月底前补齐首付款。虽然采取了新颖的促销方式，但中粮万科长阳半岛的销售率仍在走低。开盘当天490套房源仅认购150套，销售率为31%，创下九次开盘以来的最低。受楼市调控影响以及房山区域楼盘放量的影响，目前房山房价已出现回调，毛坯房价约15000元/平方米，甚至还出现了12500元/平方米的低价。（返回目录）上半年万科持有货币资金增多、净负债率较低万科A中报显示，上半年万科竣工面积107万平方米，仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%，受此影响，公司实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%。万科上半年结算面积和结算收入分别为138.3万平方米和191.7亿元,同比分别下降8.1%和上升16.5%。另外,报告期内已销售未结算资源进一步增加。截至报告期末,合并报表范围内共有1,022万平方米已销售资源尚未结算,合同金额合计约1,187亿元。上半年该公司实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%.报告期内销售金额占全国商品房销售额的比例为2.67%。期末万科持有货币资金407.8亿元,比一季度末提高9.7%,高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，继续保持在行业中较低水平。另外,下半年公司将密切关注土地市场可能的调整,在谨慎投资的原则下灵活把握拿地机会。万科董秘谭华杰表示，近年来万科产品中装修房比例大幅提升，使得施工周期拉长，竣工滞后于销售的情况更为明显。受到春节前后建筑劳务工流动日趋频繁的影响，今年万科的竣工主要集中在第四季度，上半年结算资源不多。但随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全www.gaotongchina.com3房企竞争情报周报年的结算量同比增幅将明显高于上半年。万科在上半年通过信托融资65亿元，均为2年期，加权融资成本约为11.4%，大大低于市场平均水平。万科前七个月新增房地产开发项目22个，对应万科权益规划建筑面积约423万平方米，在深圳、武汉、太原参与旧城改造项目4个，对应万科权益规划建筑面积约161万平方米。万科新增的非旧改和旧改项目平均土地购置成本约为2500元/平方米，低于去年的地价水平。（返回目录）万科有意下半年多拿地万科总裁郁亮在中期业绩发布会上透露,万科目前为止参与的保障房超过300万平方米，已经做好的项目利润率有2%，希望争取到3%。郁亮并表示，“上半年我们有意少买是肯定的，我们认为下半年的市场机会更好一些，我们会持续关注市场可能出现的机会。”房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存，万科的现房库存占存货的比例只有2.8%，不足一个月的销量。在银根不断收紧下，持有较多的现金流更合适。对于不断加码的房地产调控，郁亮表示，虽然政府收紧了房地产行业的流动性，但从目前的情况看，国内房地产市场上不会有大量的企业倒闭或者出现并购潮，这是因为开发商可以选择停止买地，放缓新建项目步伐，或者作为最后的手段，把项目出售。下半年会继续坚持快速开发策略和主流定位，为普通人盖好房子，继续坚持不当地王的谨慎投资战略。目前不考虑下调全年开工计划，积极拓宽融资渠道，加强合作，在谨慎的前提下把握机会。（返回目录）万科计划商业地产占比拟达20%总裁郁亮在中期业绩说明会上表示，万科的商业地产比例比在5%左右，未来有可能占到20%的比例。万科还在同日宣布一则人事变动消息：袁伯银辞去公司执行副总裁一职，将出任红星美凯龙家居集团总裁。万科上半年的竣工量占全年计划的15%，结算面积有所下降，结算收入上升不明显，同比只上升了16%。公司预计，到四季度，项目陆续进入一个竣工结算的高峰期后，全年的业绩增幅会比上半年高一些。万科上半年新增的项目包括权益建筑面积423万平方米，参与4个旧改项目，对应的权益建筑面积是161万平方米，旧改项目时间上的不确定性比较大。截至6月底，公司全部权益规划中项目的建筑面积是3585万平方米。上半年万科采取谨慎的买地政策，有意少买，认为www.gaotongchina.com4房企竞争情报周报下半年的市场机会更好一些。万科的现房库存占资产的比例只有2.8%，不足一个月的销量。万科到目前为止参与的保障房建设超过300万平方米，项目利润率为2%，公司做保障房的策略是不损害股东利益的情况下承担更多的社会责任，未来争取保障房项目的利润率达到3%。（返回目录）谭华杰：万科十年后将考虑进军国际市场万科董秘谭华杰表示，企业的超常规高速增长确实不可能永续，企业需要不断思考增长天花板的问题。由于房地产行业的集中度还很低，国内住宅行业为万科这样的领先企业再提供十年左右的发展空间，应该没有问题。十年之内万科仍将专注于中国主流住宅市场。谭华杰介绍，万科正在提升自己做非住宅业务的能力，但其目的，并不是为了向商业地产转型，而是“做商业，是为了更好地做住宅”。而对于万科从去年开始