房地产策略研究周报房地产策略研究周报高通智库高通智库RealEstateStrategicResearchWeekly目录2011年7月31日第281期【高通智库·战略观察】3电话：（010）58677851/2/3行业资金链倒逼多元化融资变革3【政策分析及行业发展趋势】4邮箱：刘明康表示银行业可以承受房价跌5成的风险4gt@gaotongchina.com刘明康：禁止信贷资金违规流入房地产市场4四大国有银行叫停房地产信托代理推介业务4网址：监管层警示房地产企业债风险5www.gaotongchina.com住建部圈定新限购重点区域5【宏观经济】6中国正修订外商投资产业目录——扩大开放产业6中国力促长期资金入市6香港离岸人民币业务中心成形6夏斌：判断中国经济硬着陆的两个条件6【区域市场动态分析】7高通智库是一家房地产研究综北京7月中旬一手住宅成交环比减少28%7合服务商，系列房地产研究报告上半年北京开发贷八成投向保障房7是在分析师长期对房地产行业北京保障房建设率先引入公私合作模式7进行系统研究和监测基础上，形上半年北京房地产业营业税下滑36%7成的房地产策略顾问产品。目前上海叫停外地户籍补税购房——加强限购令执行8高通智库提供十一种房地产定上海加强商品房销售监管——要求楼盘合理定价8期研究产品，成系统的为行业内上海加强市场双轨制建设8企业服务。上海固定资产投资11年来首次出现下降8同时，客户如果需要更为深度、楼市调控五个月广州六区一手房成交环比跌六成9详细的专项研究报告，请与研究下半年广州8个购物中心入市9主管联系。深圳规委：土地到期房产按《物权法》处理9上半年天津商业地产成交均价连续上涨9杭州开发商异地推广10吕祖善：浙江房地产相关税收下滑加大财政收支平衡压力10上半年重庆房地产开发贷余额增速创五年新低10成都抵押贷款利率普遍上浮35-40%11上半年南京开发贷款7成投向保障房11调查显示220亿温州民间资本投资房地产或炒房11【土地市场动态】12北京工业用地供应3年来首超普宅12北京王府井商业用地延至8月12日投标12上海推介杭州湾近2000亩土地12广州或暂缓城中村改造力推旧厂改造项目12www.gaotongchina.com1房地产策略研究周报广州一次性推出10宗地块——起始总价超过16亿元13深圳安居房竞房价创新低13深圳下月将出让首宗不配建保障房的居住用地137月杭州土地市场有所回暖——成交金额达40亿元14重庆九龙坡推介58宗土地14东莞樟木头生态城首批用地意外流拍14海南成为全国首个基本完成农村集体土地确权省份14【地产金融】15章华倡议成立地产基金联盟15中企(成都)房地产基金将完成2亿元募集15滨江创投启动房地产基金——规模将超百亿元15太古作价188亿港元出售又一城商场予新加坡丰树基金15华润置地拟增发2.5亿美元优先票据16中信泰富发五年期点心债筹10亿人民币——票息2.7%16首开股份拟信托融资9亿元16南京万科保障房项目获3.2亿元社保信托贷款17上周发行房地产信托受益权信托计划17ST国祥和中汇医药涉房资产重组获批17【行业重大事件】18保利40亿中票获股东会批准18金地收购至祥置业的交易被迫取消18【房企竞争情报】18上海绿地投资100亿盘锦建生态城18五矿万科退还香河相关地块及售在建工程19五矿万科香河欢庆城项目业主将获8%补偿19方兴金茂府半年29.5亿创单盘销售纪录19绿地香河最贵楼盘涉嫌违规圈地被叫停20碧桂园“十里银滩”推7.5折优惠20重庆龙湖推降价房源争抢下半年市场份额20万科拿地谨慎——半年北京市场颗粒无收20北科建拟投250亿元建三大产业园21中信拿下深圳最大旧改项目——计划投资100亿开发21【业界观点】22瑞士信贷唱空“高铁地产”——开发商谨慎投资高铁沿线22【养老地产】22大连华仕山庄养老院改扩建工程启动22江苏无锡两年拟建31家养老院23广东清新县星光老年公寓开业23重庆巴南区拟建全国最大休闲养老基地24广西钟山十里画廊拟建养老设施24www.gaotongchina.com2房地产策略研究周报【高通智库·战略观察】行业资金链倒逼多元化融资变革节选自《高通智库2011年二季度行业研究报告》?在2011年一季度的行业报告中，我们的总体判断体现的报告标题是《房贷不回暖，楼市难立夏》。二季度房地产在银行、证券领域收紧的态势继续延续。由此导致的行业在发展资金上的局限，愈加明显。同时，可预期在三季度房地产行业传统主流资金渠道继续收紧。根据国际经验，当房地产行业传统资金格局发生变化时，也是行业被动金融创新，寻求新替代资金来源最活跃的时期。而且往往由此诞生新的地产金融结构性变化。当前，国内行业多元化融资态势，也符合这个规律。从更长远的角度，我们认为，国内房地产开发模式进入变革的萌芽期。早前，行业已经较多关注过，内地房地产市场从“香港模式”向美国模式转变z2010年全年,房地产人民币贷款新增2.02万亿,比上年末降低10.6个百分点。2011年上半年房地产信贷回落更加明显。内地房地产行业最核心主体资金发生变化，将倒逼行业创新。z房地产证券市场融资高峰期与当前相比在总量上出现30%的降幅；而结构性变化更为突出，房地产证券市场股权与债权融资比例由2009年的“8：2”，改变为过去一年“9：1”z2009年证券融资的行业资金占行业整体资金来源的5.5%。作为行业上游资金，所能撬动的行业资金占整体来源的约14.9%。可以明确房地产上市公司在资本领域的优势突出，对未来行业格局发展有决定性意义。z在房地产信贷紧缩之后，房地产信托成为重要的补充资金来源，对比2011年一季度的数据，房地产信托同比实现翻番。从资金补充量看，成为了房地产行业资金收缩后，最重要的资金来源。z当前国内房地产行业呈现两个趋势，在房企集体转型“商业”之后，集体转型“私募基金”探索。其核心在于对应资金缺口和与产品结构变化后，寻找属性相匹配的资金来源。展望趋势，国内房地产发展环境应该出现了实质变化，而房企发展战略的模式选择迎来变化期，显著向地产金融、产品导向和运营导向转变。（返回目录）www.gaotongchina.com3房地产策略研究周报【政策分析及行业发展趋势】刘明康表示银行业可以承受房价跌5成的风险银监会主席刘明康表示，即使房价下跌5成，银行业对不良贷款也可以承受，银行业不存在被房地产商挟裹的问题。银行业现在的拨备已有1万3千亿，足以抵挡房地产市场上面因为调控使得房价理性回归所带来的近期和中短期当中的风险。从长远来讲，对房地产市场科学调控，对银行是个福音。刘明康还表示，对银行业的风险压力测试不代表银监会对房地产走势的判断，但测试结果将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。至2010的底，我国商业银业整体加权平均资本充足率12.2%，资本充足率的提高了银行抗风险能力。（返回目录）刘明康：禁止信贷资金违规流入房地产市场银监会主席刘明康近日在银监会年中工作会议上表示，下半年要深入推进平台贷款风险防控。紧抓房地产贷款风险。严格落实房地产开发企业“名单式”管理；要求银行业金融机构一定以在建工程为抵押，并及时调整抵押物估值；加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。继续对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注和警觉。全面防控其他重点风险。影子银行风险方面，继续推动做好银信合作业务转表和信托异地展业监管，禁止商业银行绕过信托公司与第三方开展信托受益权转受让业务，严肃查处违规开展票据业务合作绕规模等问题。禁止银行通过相互购买理财产品或发行理财产品投资另一款理财产品变相调节监管指标，禁止通过向大众化客户发行标准化的理财产品募集资金发放所谓的“委托贷款”，禁止通过理财产品或其他任何方式变相高息揽储和违规揽储。此外，警惕“担保乱象”向融资性担保行业蔓延，对融资性担保公司从事非法吸存、非法集资和高利贷等违法违规问题，应联合地方政府和有关部门尽快整治。对近期网络借贷、民间借贷等领域凸显的风险，要建好防火墙。（返回目录）四大国有银行叫停房地产信托代理推介业务中国工商银行总行日前在全行发文，要求各分行停止办理代为推介、代为资金收付的房地产信托业务。中国建设银行总行也已向全行发文，严禁各分行在未经总行相关部门批准的情况下开展代理资金信托计划资金收付业务和信托计划推介业务，将信托审批大权收归总行。www.gaotongchina.com4房地产策略研究周报同时，明确信托业务的鼓励发展方向和违规“禁区”，对于房地产信托计划范围仅限于国家大力支持改善民生的安居工程、经济适用房、保障性住房、棚户区改造、城市基础设施综合开发和新农村建设信托计划项目。除此之外还禁止各行代理纯地产类信托计划项目，明确对商业性房地产信托项目进行限制。中国银行和中国农业银行出于风险把控的目的，在操作和审批层面实际已经暂停了房地产信托业务，四大行对房地产信托全面喊停。目前一些股份制银行仍能开展房地产信托业务。（返回目录）监管层警示房地产企业债风险近期，由发改委和交易商协会分别主导的企业债和中期票据都向房地产商、尤其是开发保障房项目的房地产商开了政策绿灯，但是作为债券市场主要购买者的银行却亮起了红灯。银监会近日关注银行投资房地产企业债相关问题，或将建议银行“原则上不投房地产企业发行的债券”和“审慎投资地方政府融资平台保障房建设企业债”。监管层认为，房地产市场处于相持的关键期，房地产企业以各种形式获取资金的冲动十分激烈，应该防止房地产企业以建设保障房为借口，通过发行债券套取银行资金，用于商业开发。同时要求银行能对发债主体的资信状况、合