房地产策略研究周报房地产策略研究周报高通智库高通智库RealEstateStrategicResearchWeekly目录2011年8月14日第283期【高通智库·战略观察】3电话：（010）58677851/2/3房价下调时——创新化解危机？3邮箱：【政策分析及行业发展趋势】4gt@gaotongchina.com外管局：内地资金流入压力大4外管局暂停受理房企境外发债担保申请4网址：据传2012年保障房计划有可能下调20%4www.gaotongchina.com住建部限购扩容遇阻——地方政府欲限价避限购4住建部拟提高开发资质认定门槛5房企并购显增——行业整合加速5央行：一线地区房地产调控效果显现5【宏观经济】6美国国债评级遭下调引担忧6高通智库是一家房地产研究综银监会：沿海约3万亿银行贷款流入民间借贷市场6合服务商，系列房地产研究报告7月CPI同比上涨6.5%、PPI同比上涨7.5%6是在分析师长期对房地产行业央行：稳物价仍为宏调首要任务6进行系统研究和监测基础上，形【区域市场动态分析】7成的房地产策略顾问产品。目前高通智库提供十一种房地产定受住宅情绪传导——北京7月商业地产成交下降7期研究产品，成系统的为行业内北京轨道交通5年规划再增百公里7企业服务。北京各银行暂停三套房贷7同时，客户如果需要更为深度、传上海建行提高房贷首付比例和利率8详细的专项研究报告，请与研究上海动迁安置房3年内不得转让、抵押8主管联系。上海新城建设面临产城结合难题8广州或叫停补税单购房97月广州10区一手楼价同比上涨17.8%9深圳7月二手房成交量环比降四成9天津新建小区须配建幼儿园——不配备不说明不审批97月重庆楼市成交惨淡、供应量维持高位105年内重庆都市工业园增加50个10重庆弹子石投300亿规划总部经济园区10南京定位区域金融中心——建金融城11武汉7月房产销售量跌价涨11石家庄将建10座城市综合体11郑州集体土地房屋可办产权证11www.gaotongchina.com1房地产策略研究周报传秦皇岛限制每平米超7千项目不发预售证12上半年昆明报批商业项目面积占总面积46%12三亚将赴成都、西安、鄂尔多斯推介旅游房地产12东莞新房备案价设定15%下浮限幅12【土地市场动态】13北京公布2011年度第二批供地计划地块13北京王府井商业地块招标低于预期137月上海宅地成交接近“零溢价”13上海浦东4宗动迁安置房用地6.36亿底价出让14天津19.2亿出让6宗商服用地14天津11.24亿底价出让杨柳青商服用地14杭州预公告33宗土地——面积1500多亩15南京预公告6幅土地——仙林'地王'将被分割上市15重庆渝北区推介33宗近万亩土地15石家庄土地出让加速——逾千亩土地集中放量16浙江海宁推介85万平米土地16香河县恢复土地审批16【地产金融】17洛克菲勒在天津通过平行基金投资商业地产17世茂股份拟成立50亿私募基金17丰树中印基金24亿元收购上海永银大厦17鲁信集团拟信托筹集10亿建保障房18诺安QDII不动产基金获批18SOHO中国18.9亿收购上海浦东嘉瑞广场18【行业重大事件】19上置成立私募基金——投资金地常州项目19现代房产72.2亿竞得义乌总价地王19【房企竞争情报】19万科有意下半年多拿地19中国海外称明年销售可至1000亿港元20绿地将在成都投资138万平米超高层综合体20保利拟收购北京单价地王——独董持异议20金科专场推介会——最高让利35万元21保利成立养老管理公司——从中高端切入产品21万达参与烟台最大旧城改造项目21【业界观点】22人民币对美元将逐步升值22?www.gaotongchina.com2房地产策略研究周报【高通智库·战略观察】房价下调时——创新化解危机？7月CPI同比上涨6.5%，但由于美债危机引发的国际环境波动，中国央行暂缓了加息操作。但可预期，央行使用利率等价格调控手段将继续。对于内地住宅市场而言，在房价停涨之后调整压力显现：1、住宅租售价格比偏低，一直是住宅泡沫化的核心衡量指标。在通胀高企下，负值状态进一步加大。2、限购、限贷等调控手段，以及导致房价基本停涨和促售打折中，价格下调可能性已经明显。在房价停涨之后，普通住宅的投资价值基本已不存在。从资金成本的角度，房价涨幅应基本与利息率水平相当，而在本轮进入加息通道之后，贷款置业增加的成本在房价上难以落实。在房价高位盘整下，距离加息刺破房地产泡沫的程度——再进行1-2次利率上调，将严重打击刚性与改善型投资需求。如果寄托于市场存量流行性投资房地产，说辞是：1、通胀长期化、负息、本币升值；2、缺乏其他可靠投资需求；3、房价长期空间看好。但投资决策预期往往基于当前，尤其在“买涨不买跌”的心理，使销售难度大增。从行业资金角度，现在基本进入了全面限制阶段，开发贷、按揭、证券市场、限外、信托等，在市场与行业资金来源双重紧缩下，能够坚持的基本为大中型房企。可预见，如果当前格局再持续半年，则内地房地产行业整合将显著提速。从当前政策导向看，如果不出现极其重大的经济环境变动，在年内对房地产回暖几乎没有可能（回稳已经是最大利好）。况且，当前的市场格局也符合政策思维所寄许的——房价出现一定幅度调整的愿望。在资金来源中，唯一没有受到限制的是房地产私募基金，而于之对应的社会资金、投资脱媒化——表外贷款、信托资产的大增。如何将开发前期资金需求、销售与充足的社会流动性有效对接，或将成为解决当前困局的有效创新。部分品牌企业实践中的首付分期、信托计划中涉及的成本价购房、美国住宅开发中的公众辛迪加等，都可以成为思考的线索。如何在房价下调时、在资金链倒逼变革的时段，实现有效创新，关系当前，也关系未来。（返回目录）www.gaotongchina.com3房地产策略研究周报【政策分析及行业发展趋势】外管局：内地资金流入压力大海关总署发布数据显示，7月顺差为314.84亿美元，创近30个月新高。在美国信用评级下调，发达国家经济出现动荡的背景下，高额的贸易顺差可能会让决策层加快人民币升值的步伐，以来化解美元资产的不确定性。同时，这也让中国平衡贸易收支、加快经济转型的压力骤增中国外汇管理局国际收支副司长王春英表示，从外汇储备规模增长方面可以看到，目前资金流入压力大。下半年重点工作之一仍是打击违规资金及跨境套利资金的流入。（返回目录）外管局暂停受理房企境外发债担保申请7月末，国家外汇管理局下发通知称，削减2011年度境内银行融资性对外担保余额指标为763.8亿美元，且暂停受理境内地产公司为境外子公司提供债券发行担保的申请。通知表示，外汇局受理境内机构融资性对外担保申请事项，以及境内银行办理融资性对外担保业务时，均应严格审核境外被担保人融资资金的具体用途。担保项下融资资金不得以股权或债权投资等形式直接或间接调回境内。这是控制跨境资金流入，打击“热钱”的又一政策，此前，为压缩跨境资金非法流动的空间，遏制违法违规资金流入和结汇，外汇局连续两年减少境内机构短期外债指标规模。（返回目录）据传2012年保障房计划有可能下调20%有报道称，政府计划2012年开工建设保障房800万套，较原计划的开工1000万套下调20%。中金认为，计划下调的可能性较大，一方面可以减轻政府资金的支出压力；另一方面，可以避免“大干快上”保障房可能带来的后续管理、质量等一系列问题。（返回目录）住建部限购扩容遇阻——地方政府欲限价避限购接近住建部相关人士透露，住建部相关人员近期在与地方政府约谈限购过程中，绝大部分地方政府不能接受自己的城市被限购。目前仅谈下十余城市，具体何时公布最终限购名单，还要看上级领导的意见。廊坊、秦皇岛先后曝出约谈限价的消息，知情人士称，很多地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标，又不想被纳入限购城市名单，意欲通过限价来避开限购。（返回目录）www.gaotongchina.com4房地产策略研究周报住建部拟提高开发资质认定门槛国务院法制办公开《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》征求意见，企业资质共分4级。一级资质条件如下：货币形式实缴注册资本不低于2亿元；开发过3个以上房地产项目，获得二级资质3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工60万平方米以上；在建房屋建筑施工面积30万平方米以上。二级资质等级条件如下：以货币形式实缴注册资本不低于1亿元；开发过两个以上房地产开发项目，获得三级资质2年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上；在建房屋建筑施工面积10万平方米以上。（返回目录）房企并购显增——行业整合加速据不完全统计，1-7月国内房地产行业公开的股权并购案例合计为62宗，涉及金额达到175.39亿元，同比分别上涨72.2%和101.9%。今年前7个月房企的并购额也已超过去年全年165.25亿元的并购规模。为抢占市场，大型房企的并购意愿持续上升。大型企业扩张二、三线城市布局推动了并购案例的增多。中海副主席兼行政总裁郝建民近日称，由于调控政策持续生效，相当一部分同行业的公司资金吃紧，目前已有中小开发商向中海抛出橄榄枝，寻求并购合作。若有好的发展机会，中海有可能不会拒绝。万科在2011年中报中称，随着政策效果的进一步体现，土地市场的调整还将延续，其中房屋市场调整较深的城市，也可能会出现较好的拿地机会，会在谨慎投资的原则下灵活把握。金地集团高级副总裁陈必安也曾表态，随着调控的持续，下半年土地市场一定会有很多机会，合适的时候，金地一定会出手。（返回目录）央行：一线地区房地产调控效果显现中国人民银行8月8日发布的《2011年第二季度支付体系运行总体情况》报告显示，北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区房地产业单位银行结算账户