新鸿基玖珑湖　案例研究14／11／101案例研究目的：知己知彼，借石攻玉！14／11／102像姚明和斯塔德迈尔那样。像C罗和梅西那样。未6-8年，玖珑湖会是山语湖一生的敌人。14／11／103像北大和清华那样。像麦当劳和肯德基那样。玖珑湖和山语湖也可以日月同辉！14／11／104基本面对比：各有所长PK要素中信·山语湖新鸿基玖珑湖品牌领衔央企开发商笑傲香港地产界占地面积7300亩1700亩建筑面积150多万㎡84万多㎡物业类型独栋、联排、洋房独栋、双拼、洋房面积联排230-350；独栋350-810双拼350-430；独栋470-870；离中信广场的33公里51公里距离自然资源项目内2000亩森林公园、1200项目外围3万亩九龙潭森林公园（国家亩3大天然湖泊、500亩湿地公AA级风景区）、4500亩九龙湖园高尔夫18洞私家高尔夫球场27洞高尔夫球场（规划中总计54洞），广州亚运会比赛场地学校省实南海分校耀中国际学校酒店五星级酒店九龙湖公主酒店及规划中五星级酒店14／11／105玖珑湖高调亮相，开盘销售10亿，均价2万以上，起跑即领跑。14／11／106新鸿基是香港地产界翘楚，开发的物业常成为品质和价格的标杆。?　　新鸿基地产(HK：0016)成立于1972年，经过三十六年的发展，新鸿基地产已成为香港最具实力的地产发展商之一，擅长兴建优质住宅及高品质商业项目。如环球贸易广场(ICC)、凯旋门、中环国际金融中心(IFC)、四季酒店、W酒店、山顶依峦、天玺、元朗葡萄园、APM商场、沙田新城市广场等等。?近年来，新鸿基地产亦积极发展内地业务，在一线城市兴建地标性物业，如上海国际金融中心、北京新东安广场、杭州万象城等。14／11／107玖珑湖在规模、开发时机和品质上都是新鸿基布局华南的“长子”，也是先锋．承担着为广州其他三个项目导入品牌、树立形象、拔高调性和刺穿市场的重任。新鸿基花都玖珑湖广州公司凯旋门狮岭猎德村项目项目14／11／108交通区位：位于广州远郊，周边休闲度假资源丰富，离白云机场２0分钟车程，交通便利。目的地车程白云机场20分钟广州市中心1小时玖珑湖佛山、东莞1.5小时深圳、中山2.5小时香港、澳门3.5小时山语湖九龙湖已开通了直达香港的直通巴士。规划中的地铁3号线北沿线将于2010年开通至白云机场，九龙湖至机场的穿梭巴士也正在筹备。14／11／109项目概况：项目位于3万亩的九龙潭森林公园内，毗邻九龙潭和九龙湖高尔夫球场，整体占地1700亩，分为6个组团开发。外部自然资源和商务配套优良。半岛国际位置广州花都山前大道九龙潭森林公园内大酒店（规划）开发商新鸿基地产（60%股权）占地面积1,177,876平方米建筑面积841,278平米高尔夫发展用地开发周期5-8年物业形态独栋、双拼、洋房规划户数5000户物业公司球场启胜物管　　　5元/平方米夫及费用高尔耀华国际学校、五星级度假酒店、会悦源组团内部配套所公主酒店高尔夫球场九龙湖高尔夫球场（27洞，含9洞九龙湖中小学周边配套灯光球场）、公主酒店、九龙潭（4500亩）、九龙潭森林公园14／11／1010玖珑湖反复炒作的四大核心价值体系：环境、品牌、商务、教育4500亩九龙湖环境九龙潭森林公园在香港开发了多处高端住宅玖珑品牌启胜物管湖价值体27洞九龙湖高尔夫球场商务系九龙湖公主酒店五星级酒店（规划中）教育耀华国际学校14／11／1011环境价值：玖珑湖坐落于广州北部3万亩的国家AA级风景旅游区九龙湖森林公园中，内有4500亩的九龙湖，生态环境优良，是一个天然氧吧，适合休闲度假。14／11／1012品牌价值：项目由香港顶级豪宅“依峦”原班人马打造。在物管方面为新鸿基旗下启胜物管，使项目在产品和服务上向与顶级豪宅比肩。依峦：香港半山豪宅启胜勇夺「2008香港环保卓越计划」物业管理界别最高荣誉-金奖及多个优异奖?　　启胜在香港管理着新鸿基旗下山顶倚峦、跑马地礼顿山及元朗葡萄园等顶级物业，将会提供军用式保安服务，力求将玖珑湖打造成为全中国唯一一个在无线电上拥有Motorala全面支持的私人物业、拥有全球最佳保安员队伍、南中国第一个拥有骑警的私人物业。同时，提供晚会定制一站式服务、名厨到会、专业红酒鉴定指导、园艺保养及尊贵维修服务等。14／11／1013商务价值：27洞九龙湖高尔夫球场（2010广州亚运会比赛球场）和公主酒店已投入运营并且在市场享有极高口碑。业主获赠价值约52万的高尔夫会籍，打球享受8折优惠。九龙湖公主酒店共有12栋建筑，总占地面积九龙湖高尔夫球场于2004年5月建11万平米。一楼是各类专卖店，有酒成运营，目前包括18洞国际标准球场吧、KTV、棋牌、沐足、儿童游乐场等，二、及9洞灯光球场，已被选定为广州三楼是酒店客房，共有约105套豪华客房。2010年亚运会的高尔夫比赛场地，届时，球场规模将扩至54洞，成为广州地区最大的高尔夫球场。14／11／1014教育价值：玖珑湖业主子女将优先入读耀华国际学校。该校在香港培养了多位社会精英。?“耀中”是由中国国际教育先行者曾楚珩女士，于1932年在香港创立。“耀中”是香港最具声誉的国际教育机构品牌，香港立法会议员约半数?以上出自耀中，是众多香港家长心目中的学校首选。?在玖珑湖，耀华国际学校是将提供从幼儿园至大学预科的国际教育。?学校首期占地150亩。建筑面积3万-4万平方米，首期将招600-800名学生,在优先考虑玖珑湖业主子女的同时,会在全市范围内招收适龄学生。预计初中阶段学费10万元/年,高中12万-13万元/年。14／11／1015悦源组团整体规划：三面高尔夫景观，西面有小溪，地基抬高10-17米，使景观价值最大化，户户坐北朝南。悦源组团占地面积245246.23㎡建筑面积164783.9㎡分户面积区348.66-873.41㎡(４房设计了阶梯型地基，形成三面高尔夫景观；采用混间至６房)凝土打桩地基，将基础及路面的沉降现象降至最低总套14／11／10数246套。16悦源组团产品分析：现代风格，简约时尚；14／11／1017悦源组团产品分析：大面宽、大开间、大幅玻璃门窗元素的运用，最大限度引景入室。但是由于离球场较近，私密性相对较差，且晚间受灯光球场光源影响。14／11／1018悦源组团产品特征:双拼和独栋为主,主力面积在348-352和470-680平方米；从西到东，随着景观优势的增强，面积分布逐渐扩大。内部园林景观的单位面积最小。一线高尔夫景观单位面积较大。530680854873.41585477732.51744.6517会所536873.41437－680854440585348－353面积物业类型总套数户型配比30348-353双拼7731.3%5437-440双拼3213.0%477独栋2510.2%503独栋93.7%517独栋145.7%530独栋10.4%536536独栋249.8%585独栋3313.4%680独栋208.1%732独栋20.8%744独栋10.4%14／11／10854独栋62.194%873独栋20.8%合计独栋246100%悦源组团推售情况:首批预售110套产品，截至6月9日，销售90套，销售率81.8%。854-873平方米标杆产品景观和私密性都最好，仅3套，全部售完。总价600-3800万/套，均价2-2.5万/㎡。530680854873.41585477首批推出单位732.51744.6517会所536873.41437－680854440585348－353305预售销售销售面积套数套数率348-76.55363531713%437-50.0首批推出单位预计二批预计三批44021%推出单位推出单位14／11／1088.2004772522%71.45171410%90.0536109%73.75851914%90.06802018%100.854220%100.873110%81.8合计11090%未售产品分布情况:主要为348-352的双拼和517平方米的独栋。439.84854.1680.51873.41536.1477.16585.526477.16348.66517.72517.72517.72536.1352.67会所536.1680.51585.52680.51面积预售套数未售套数348-353174437-44021477253517144536.1536101585195680202:85110首批预售单位栋套预售未售产品合计1101014／11／10预计二批推出单位预计三批推出单位21客户分析：客户主要来自广州，整体年龄在30-50岁，较为年轻，对现代风格抗性较低。主要是私企业主和金融、地产业内高管，少量香港客户。玖珑湖成交客户年龄分析品牌追随者：香港客户10%40%私企业主50%玖珑湖客户构成金融、地产业高管31-4041-5050以上律师、教授等其它：北京、浙江投资客14／11／1022营销节奏：高举高打，持续宣传品牌。开盘后反复炒作热销信息。11222.233456　　　　　　2009　5.302.28　　4.184.25　　5月初　　　　　　　　2.23-2.26　　　　　2008.1.8　4.18　销售中心　样板房临时向业案名揭幕中信广场巡展开放主开放2.28-2.304.25开盘5.30友谊商店巡展迎六一·亲子嘉年华品牌、规划、产品、销售信息产品、新品信息硬广、软文：广日、南都、羊晚、南日、生软文：广日、羊晚活元素户外：天河北、环市东户外：天河北、环市东、山前大道、山前大道品牌、交通、14／11／10规划23网络：新浪乐居、焦点、大洋、金羊、合富网络：焦点广州、新浪网络：新