拟建度假酒店项目市场及财务可行性研究中国海南海棠湾民生金融租赁股份有限公司2010年1月目录1报告摘要11.1研究目标11.2项目背景11.3摘要21.4业绩表现52介绍72.1服务范围72.2主要假设73主要的市场风险因素93.1快速增长93.2交通93.3旅游基础设施103.4市场推广103.5辅助设施与资源103.6大型活动需求来源114海南省概览124.1介绍124.2整体经济环境134.3海南旅游154.4三亚旅游174.5季节性204.6交通204.7气候245海棠湾255.1介绍255.2海棠湾总体规划265.3海棠湾及周边旅游景点276项目地点考察和分析296.1项目地点位置296.2海棠湾海滩的地形特征306.3项目地点特征316.4项目地点目前状况326.5景观及可见度326.6交通326.7气候336.8项目地点优势及劣势336.9结论347度假市场概况367.1三亚湾367.2大东海417.3亚龙湾447.4石梅湾507.5三大度假区比较517.6季节性538未来度假区548.1土福湾548.2清水湾558.3香水湾578.4石梅湾588.5神州半岛598.6太阳湾598.7其它海湾609市场前景639.1客房供给增长预测639.2客房需求增长预测659.3市场住宿率水平预测689.4前景概述6910设施建议7010.1独特特征7010.2导向7110.3定位7310.4品牌7310.5设计要素7410.6景观美化7610.7客房7710.8餐饮设施8210.9娱乐设施8610.10功能空间9210.11功能性建议9311可持续性酒店开发9511.1介绍9511.2地块评估9611.3设计策略9611.4能源减排9711.5废物管理9811.6水资源的保护9911.7源头控制9911.8客人的参与9911.9结论10011.10有用的资源10012预计使用率水平10112.1前言10112.2研究方法10112.3拟建度假酒店渗透率水平预测10412.4平均房价水平预测10612.5业绩总结10813经营预测10913.1固定和变动成本10913.2定义11013.3营运现金流预测假设11114投资回报分析11314.1投资费用假设11314.2项目财务假设11414.3财务分析114附件A–中国经济概览附件B–现金流量估测表附件C–投资分析20/FCentralPlaza18HarbourRoadHongKongTelephone:(852)25246073Facsimile:(852)28452008Email:hongkong@horwathhtl.comWebsite:www.horwathhtl.com浩華管?顧問公司香港港灣道18號中環廣場20?電話:(852)25246073傳真:(852)28452008電郵:hongkong@horwathhtl.com網址:www.horwathhtl.com2010年1月民生金融租赁股份有限公司北京海淀区中关村南大街1号北京友谊宾馆8号楼312100873中国敬启者：依照我们签署的合约，以下附上《海棠湾拟建酒店项目市场及财务可行性研究》（中国海南）。为进行此市场研究，我们访问了海南省政府、旅游业和酒店业业内的人士，我们探讨了经济和旅游形势和酒店竞争市场状况，以预测酒店市场未来可能的需求和供给发展趋势。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在2009年12月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，报告预测了拟建酒店未来的设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算得出拟建度假酒店的现金流量。该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这是因为，在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中，各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。我们的服务并不包括查核能源短缺、法律和法规等对项目可能构成的影响，包括区位划区和其他法规、审批程序、移民政策和执照等。而且，我们也不对目前和未来的法律、环境和生态上的因素可能对项目构成的潜在影响负责。对该报告提交日期之后所发生的各种事件和环境的变化，我们不履行进一步更新的义务。但是如果有必要，我们可以就是否需要进行相应修改进行讨论。这份报告为贵公司内部使用所准备，报告中涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公司为该项目所罗列的融资贷款机构以及潜在的投资方和合作伙伴。除非该报告以完整形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许转载至任何其他形式的报告、说明书、贷款材料或者其他协议及公文。此报告属中文翻译版本，最终意见以英文版本的报告为准。代表浩华管理顾问公司[草案]NigelSummers董事市场与财务可行性研究民生金融租赁有限责任公司1拟建酒店项目市场及财务可行性研究中国海南省海棠湾2010年1月1报告摘要1.1研究目标本研究报告涵盖三个要点：首先，我们评估了拟建酒店所处的整体酒店市场状况；其次，本研究概括了我们为拟建酒店建议的市场定位及设施组合；最后，我们预测了拟建酒店未来的设施使用率水平（住宿率、平均房价、营运10年财务预测）以及投资回报。在计算投资回报时，我们采用了第三方资深测量行提供的平均建造成本数值，并参考了整个行业的标杆基准。需要说明的是，我们无法对开发成本进行详细缜密的预测，为更加精确的测算开发成本，我们强烈建议业主聘请一个资深的专业测量行负责此项工作。1.2项目背景受民生金融租赁股份有限公司（项目业主）的委托，浩华管理顾问公司对其位于中国海南省海棠湾的拟建度假酒店开发项目（拟建酒店）进行市场和财务可行性研究。以下章节概括了我们的主要研究成果与建议。项目业主有意对海棠湾北区一块292亩的地块进行开发，其中包括一座海滨度假酒店及住宅项目。以下段落概览了我们的研究结论和建议。市场与财务可行性研究民生金融租赁有限责任公司21.3报告摘要我们认为，鉴于其自然环境以及海南岛整体旅游趋势，项目地点适宜于开发一座滨海度假酒店。1.3.1独特特征鉴于中、短期内大量涌入的市场供给，我们建议，拟建酒店应享有一系列有别于海南岛其他竞争度假酒店的独特特征。以下独特特征有望使拟建度假酒店与海南现有和未来的竞争对手有效区分：?与大多数大规模、提供大量设施迎合旅游散客、团队和会议客源市场的酒店不同，我们建议拟建度假酒店定位为一座小型豪华酒店，提供更私密的环境，迎合颇具鉴赏力的旅游散客；?我们建议拟建度假酒店采用时尚、现代、精致的设计风格和理念，同时充分考虑各项功能设施的舒适性和实用性。设计风格中也应融入简约的建筑线条和淡雅的色彩主题，以匹配地块的滨海环境，同时，在各公共区域（包括大堂、泳池和Spa设施），都应该采用独具创意的设计元素。我们认为，这尤为适合拟建度假酒店的规模和定位，可以真正有效区别于目前在大多数度假酒店中被普遍采用的的东南亚设计主题风格；?尽管缺乏独特的地点特征，但是为了增强度假酒店氛围，我们建议在这个现代、时尚的酒店四周采用浓郁的景观绿化，与周边开发项目之间形成一道绿色屏障。苍翠繁茂的景观绿化带不仅可以增强环境的私密性，还尤为适合营造独特的户外休闲区域。这将与海南大多数景观绿化较稀少、且很少拥有户外休闲区域的度假酒店形成鲜明对比；?鉴于绝大多数更靠近内陆酒店的都采用双向式客房结构，因此只有部分客房享有海景景观，我们建议拟建酒店的建造地点应靠近海滩，并采用单向式客房建筑结构。这不仅可以缩短酒店客房与海滩的距离，还可以确保绝大多数客房（如果不是全部）享有开阔的海景景观；?所有客房均可欣赏一览无余的景色。将床位朝向窗户排放的独特正方形设计将进一步使拟建度假酒店与其他酒店区分开来；?拟建度假酒店的主要特征之一将是海滩餐厅和酒吧，通过氛围照明和音乐提供一处极佳地放松区域和环境，吸引住店和非住店顾客光顾。我们预期，作为海滩餐厅和酒吧的引领者，该餐厅应能够成为社交聚会场所的理想之地。1.3.2项目地点特征项目地点拥有优良的度假酒店特征：沙滩干净、水质优良。最值得注意的是，大量具有国际声望的五星级度假酒店已聚集海棠湾，这将有助于海棠湾在海南岛营造出一处独立的目的地。已经确定的酒店项目包括菲尔蒙特、康拉德、逸林、至尊精选及喜来登度假酒店，传闻中的开发项目有香格里拉酒店和威斯汀酒店。此外，海棠湾将受益于完整的基础设施和整体开发规划。市场与财务可行性研究民生金融租赁有限责任公司3因此，我们认为项目地点适于建造一座豪华五星级酒店，享有私密氛围和小型规模。但是，我们认为项目地点不适于开发更为奢华的酒店项目。具体而言，项目地块是海棠湾绵延22公里海岸线上大规模度假酒店开发项目的一部分，同其他酒店项目地点相比，缺乏专享性、专享海滩及独特的项目地点特征。此外，海棠湾新酒店开发项目的范围及数量将使该区域更趋向于大众市场目的地，面向大范围的团队客源、会议客人和旅游散客。1.3.3拟建度假酒店导向在确定拟建度假酒店的规模和导向时，我们还考虑了项目业主开发一项大规模住宅设施的能力。考虑到这些开发参数，我们建议项目业主尽可