上海市房产市场半年度数据报告编制朱鸿雪审核郝凤英上海市房产市场半年度数据报告2011年06月上海二手房静态投资回收期5045)40年(35期30收25回资20住宅投15公寓态静10商住本报告样本数据5写字楼出售：429,798套0商铺出租：222,231套2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月购房：2,156,106人次租房：932,109人次时间内容目录1各行政区房价租金排行榜2二手房市场行情3租赁市场行情4二手房市场投资风险分析5房产市场规律6房产市场概况1/22北京禧泰房产数据研究中心http://www.cityre.cn上海市房产市场半年度数据报告术语解释二手房是指在二手房市场流通的各类房产的总称。住宅所有用于居住的房产产品通称，包括普通住宅、公寓和别墅等。公寓是指物业及销售价格高于普通住宅或区域整体水平的住宅物业，是一种特殊公寓产品。商住两用房是指既能用于办公又能用于居住的一种房地产产品。写字楼是指专用于办公的商业地产。商铺用于各种零售、批发、服务等经营用途的商业地产。供给单价是指房产买卖交易时卖方提供的平均报价。供给单价的单位为【元/㎡】。需求单价是指房产买卖交易时买方需求的平均报价。需求单价的单位为【元/㎡】。出租单价是指房产租赁时出租方提供的平均报价。出租单价的单位为【元/月/㎡】。承租单价是指房产租赁时承租方提供的平均报价。承租单价的单位为【元/月/㎡】。新增供给是在指定时间周期内，新上市交易房产的总数量，可以用套数和建筑面积表示。默认出售的供给量的周期为6个月。默认出租的供给量的周期为3个月。关注度在同一时间周期内需求者对某类信息访问的频次，本报告计算关注度时已经排除非真实需求者的行为。静态投资回收期在同一时间周期内，可比房产的房价与租金的比值，静态投资回收期的单位是【年】。同比与上一年度同周期数据相比的涨跌幅度（%）。环比本月与上月相比的涨跌幅度（%）。2/22北京禧泰房产数据研究中心http://www.cityre.cn上海市房产市场半年度数据报告1各行政区房价租金排行榜1.1房价排行上海市各行政区二手住宅房价排行时间：2011年06月行政区供给单价(元/㎡)环比同比浦东新区28,914+9.35%+22.28%杨浦区25,190+2.86%+21.11%虹口区27,564+1.46%+16.54%闸北区23,745+1.17%+14.75%普陀区25,784+2.61%+14.64%静安区44,993+1.98%+12.21%长宁区38,510+2.29%+11.91%宝山区18,670+1.20%+11.78%奉贤区12,048+5.20%+11.43%松江区16,457-1.95%+10.45%闵行区21,281+1.13%+10.21%黄浦区35,458-3.88%+8.29%徐汇区32,360+0.52%+4.65%嘉定区14,412-5.27%+0.05%青浦区24,130-0.22%-10.82%卢湾区42,233+0.38%-1.73%市内行政区或部分区块在市内1.浦东新区等14个行政区住宅供给单价同比均上涨。其中，浦东新区等7个市内行政区供给单价同比涨幅超过10%。2.2011年6月，市内行政区除黄浦区之外，其他行政区住宅供给单价环比均上涨。3.松江、嘉定两个远郊区县供给单价环比下降。3/22北京禧泰房产数据研究中心http://www.cityre.cn上海市房产市场半年度数据报告1.2租金排行上海市各行政区住宅租金排行时间：2011年06月行政区出租单价（元/月/㎡）环比同比卢湾区83.01+6.02%+22.56%奉贤区19.32-14.06%+20.15%静安区83.41+3.68%+19.98%宝山区31.52+2.87%+19.03%松江区25.54+3.11%+18.02%长宁区74.70+5.75%+17.42%杨浦区43.95+3.14%+17.14%浦东新区48.04+5.81%+14.76%普陀区48.30+3.76%+14.54%黄浦区63.09+3.65%+14.11%闵行区40.34+3.81%+13.22%闸北区45.83+4.66%+12.85%嘉定区26.45+0.92%+11.60%虹口区49.20+1.59%+10.99%徐汇区56.57+1.53%+5.13%青浦区48.09-0.99%-8.28%市内行政区或部分区块在市内1.卢湾区等15个行政区住宅出租单价同比上涨，其中，卢湾区涨幅最大。受区域写字楼租金大幅上涨、新商务坐标投入使用影响，卢湾区住宅平均租金环比大幅上涨。2.青浦区出租单价无论环比，还是同比均下跌。4/22北京禧泰房产数据研究中心http://www.cityre.cn上海市房产市场半年度数据报告2二手房市场行情2.1住宅2.1.1住宅总价市场行情上海住宅供需总价市场行情近半年来，住宅供需总价均呈上涨趋势。其中，供给总价400涨幅大于需求总价涨幅，供350需总价价差不断扩大。300)2011年6月，住宅供需总价250元价差大致为80万元/套。万(200价150总10050供给需求02010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月时间上海住宅供需总价市场占比总价100-200万元/套的住宅是市场的供给主流产品，该25.00%部分住宅的供给占比为37.5%，需求关注比例为20.00%39.6%，需求占比稍高于供给)%(15.00%占比。比占场10.00%市5.00%供给需求0.00%01002003004005006007008009001000总价(万元)5/22北京禧泰房产数据研究中心http://www.cityre.cn上海市房产市场半年度数据报告2.1.2住宅新增供给量上海住宅月度新增供给量行情近半年来，住宅月度新增供给量呈增多趋势。900008000070000)套60000(50000量给40000供增30000新200001000002010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月时间6/22北京禧泰房产数据研究中心http://www.cityre.cn上海市房产市场半年度数据报告2.1.3住宅单价市场行情上海住宅供需单价市场行情近半年来，上海住宅供需单价微幅上涨，需求单价涨幅30000大于供给单价，供需单价价25000差不断缩小。)㎡20116/20000年月，住宅的供需单元价价差大致为4000元/㎡。(15000价单10000场市5000供给需求02010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月时间上海住宅供需单价市场占比单价15000-25000元/㎡的住宅是市场的供给主流产品，该部30.00%分住宅的供给占比为64.6%，58.6%25.00%需求关注比例大致为，供给占比稍高于需求占比。)20.00%%(与上月相比，本月无论是住宅比15.00%占的供需总价，还是供需单价均场市10.00%出现上涨迹象。这主要是由于供需单价高于25000元/㎡的住5.00%供给宅供需增多所致。需求0.00%0150003000045000600007500090000市场单价(元/㎡)7/22北京禧泰房产数据研究中心http://www.cityre.cn上海市房产市场半年度数据报告2.1.4户型面积70㎡、90㎡住宅市场行情上海住宅户型面积与供给单价的关系近半年来，三种户型住宅均呈现不同程度的上涨态势，90㎡31000以上的住宅供给单价涨幅最大，29000且供给单价最高；70-90㎡户型)27000住宅供给单价涨幅最小，供给㎡/25000单价最低。元(23000价90㎡以上户型住宅和70-90㎡单21000场户型住宅供给单价价差高达市1900070㎡7700元/㎡。1700070-90㎡9015000㎡2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月时间上海住宅户型面积供给市场占比90㎡以上户型的住宅供给占比最大，接近60%；70㎡以下户70.00%型住宅供给占比大致为25%；60.00%70-90㎡户型住宅供给占比超过15%。)50.00%%(40.00%比占30.00%场市20.00%70㎡10.00%70-90㎡900.00%㎡2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月时间上海住宅户型面积与需求关注度近半年来，购房者对90㎡以上户型的住宅需求关注度在下降，70.00%原因有二：①供给单价上涨，60.00%②供给量下降。)50.00%2010年11月，当上海市住宅%(40.00%供给平均单价超过25000元/㎡比占30.00%时，与70㎡以下住宅相比，场市70-9020.00%㎡户型的住宅供给单价上70㎡涨速度趋缓，且供给单价最低，10.00%70-90㎡导致部分关注70㎡以下户型住900.00%㎡宅的购房者转到70-90㎡户型2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月住宅的市场。时间8/22北京禧泰房产数据研究中心http://www.cityre.cn上海市房产市场半年度数据报告2.1.5公寓市场行情上海公寓供需单价市场行情公寓的供给单价仅比住宅高出300元/㎡，但其需求单价却比30000住宅低出1000元/㎡。与住宅相25000比，消费者对公寓的品质高端)化的认可不明显。㎡/20000元近半年来，公寓供给单价几乎(15000价保持不变，而需求单价微涨，单10000场供需单价价差微呈