建发江湾萃项目评估项目简介建发江湾萃以超40万平方米的规模，分五期开发，集成了纯住宅、总部办公、高档商业街区、大型配套会所等多种业态，涵盖了从别墅到精装大平层公寓的豪宅产品线。代理公司—新聚仁开发周备案名产权预售面积预售套数去化情况期建发新江湾景一期公寓33786139售罄苑建发新江湾雅二期别墅60623273去化50%苑办公1078844待售建发新江湾嘉三期公寓25966144尾盘苑商业167414待售一期：建发新江湾景苑u小区地址：杨浦国泓路833弄u所属区域：杨浦新江湾城u环线位置：中外环间u物业类别：住宅、普通住宅u总户数：139户u绿化率：45%u容积率：2.00u停车位：建发江湾萃全地下车位，停车位比1：1以上u附近地铁：8号线、10号线一期少量尾盘3-4房157-208平米，均价43000元/平米，精装，装修标准7000元/平u开盘时间米，2015：2010-12-17年6月交房。u交屋时间：2013年底u历史成交单价：35000元/平方米二期：建发江湾萃璟墅u项目地址：殷高东路889弄u物业类别?别墅、普通住宅u建筑类别?叠拼u装修状况?精装修u环线位置?中外环间u所属商圈?新江湾城u容积率?1.20?u绿化率?35%u开盘时间?2014年4月20日已加推u交房时间?：预计2014年6月交房?u停车位：建发·璟墅每户共1个车位建u发历史成交均价：江湾萃二期璟墅，48000元规划/平方了四到五排多层住宅，由十三栋住宅组成，在售160-270平米，米总价1100-1400万/套，精装，装修标准10000元/平米，2014年底交房三期：建发珑庭中心（商办）、建发珑庭（住宅）建发珑庭（住宅）u项目地址：杨浦国安路738弄u物业类别?住宅u建筑类别?板楼小高层u装修状况?精装修u环线位置?中外环间u所属商圈?新江湾城???u容积率?2.30u绿化率?40%u开盘时间?2014年2月11日已开盘u交房时间?：预计2015年6月u历史成交均价：37000元/平方米建发江湾萃三期住宅，在售2、3号楼房源。在售房源面积是157、168、177平的3房和208平4房。均价43000元/平，装修标准7000元/平。项目预计将于2015年6月交房，目前外立面已呈现。三期：建发珑庭中心（商办）、建发珑庭（住宅）建发珑庭中心（商办）u写字楼类型?标准写字楼u环线位置?中外环间u所属商圈?新江湾城??u装修状况?毛坯?u建筑面积?37175平方米u标准层面积?1407平方米u商业面积?8320平方米u办公面积?28538平方米u拿预售时间12年目前正常销售?未成交u楼层状况：共9层，1、2层是沿街商铺，3-9层为办公产品u标准层高：3.2米三期办公楼开间面积160-360平，每层分割成6套。u停车位描述：共328个停车位项目预计均价25000元/平，最低价预计19888元/平起。主力总价500-600万。区域市场在售报价32000元/平方米在售报价34000元/平方米中航天盛广场产品类别：标准办公占地面积：17602㎡建筑面积：97851㎡主力面积：460-1500㎡竣工时间：2014-10-01开盘时间：?2013-11-28首次开盘报均价：34000元/㎡规划共3栋建筑，100米高主楼，50米高双子塔。大堂高约10.5米，层高约4.4米。楼宇品质较佳。目前A栋在售。在售开间面积400-600平，价格3万-3.7万/平之间，均价3.4万/平。该项目13年取得预售后一直无成交，销售状况差，导致近期降价8%出售。嘉誉国际广场产品类别：标准办公占地面积：44514平方米建筑面积：163866㎡主力面积：240-480㎡竣工时间：2015-12-01开盘时间：?2014年3月29日首次开盘报均价：32000元/㎡集合商业、办公为一体的大型综合建筑，项目位于新江湾城C5地块，周边城市交通网络优良，位于新江湾城总体规划的中心位置。目前在售的是4、5、6、7、9层房源，开间面积240平和480平两种。项目均价32000元/平，其中低区售价在2.8万/平左右。项目于2013年底取得预售，截止目前共销售4套、972平办公房源，成交均价28000元/平方米项目对比中航天盛广场嘉誉国际广场建发珑庭中心项目类型纯写字楼综合体住宅主体附带办公区域临五角场核心区新江湾城中心五角场与新江湾之间交通近地铁近地铁近地铁商业配套较弱完善较弱办公品质中高中高一般销售情况预售半年无成交预售半年去化3%-价格34000（降价8%）3200025000面积段300-600240-480160-360总价段1000万以上750万以上500万以上建议u区域周边写字楼销售情况较差，多个项目办公客户导入都存在较大的压力，中航天盛已经开始降价销售，且无成交；u建发的物业质量已经屡次被曝光，市场口碑不佳；u本项目办公品质相对较差，周边案例预期形成比较大的竞争压力；u本项目面积段、总价段较高，高投资门槛意味着去化速度不会太快。该项目以住宅产品为主，办公产品缺乏亮点和优势条件