假假日日广广场场HOLIDAYPLAZA初步整合市场攻击策略【决胜全局】2004.7.91谋谋攻攻篇篇知己知彼者，百战不殆--对手分析、项目分析2004.7.92知道对手？?中山市现在有许多商场，包括中山市益华百货、中山百货大厦、摩登汇、中恳百货，及正在兴建的世纪广场等等?他们都在人流集中的地方或在传统商圈里，对商家来讲，生意有前景；对投资者来讲，租金及出租率也有保障。2004.7.93了解自己？2004.7.94一、发展商卓越品牌乘正置业有限公司始创于1990年，专注于房地产开发。目前，公司开发的项目众多：翡翠花园、翠闲庭、康星顿、石歧新街、美缘闲庭、广良物业、彩云居等。发展商开发优质物业的路线都已经受中山人的认同。发展商已经具备品牌信誉度和公众信任度。2004.7.95二、地标性独特建筑项目外观华丽突出，是中山独有的国际化建筑风格，以三个圆圈构建成一个星际状实体，其硬件设施到位，无论在外观、商业设计、施工质量、车位配套等方面均非常理想。令人印象深刻，具备了地标性建筑的条件！2004.7.96三、区域中心地段?该项目位于中山市的地理核心，在市府、人大的肃穆、高标准的整体辐射圈内,交通四通八达，道路干净整洁。项目是中山市商业形象的全新代表，属于经济、文化、政治的核心地带，但商业人流量较少。2004.7.97四、品牌强势入驻首层目前拟进驻品牌包括：KFC、屈臣氏、BALENO、ATTITUDE、ESPRIT、MIRABELL等。二层已租给中山唯一的百佳超级广场使用。一个商场是否受大众欢迎，不仅在于项目的环境及品牌，更取决于商场内商家的品牌。2004.7.98五、多元化业态组合，互惠互利除一、二层众多品牌外，三层至六层南北两幢塔楼：北塔楼约10000平方米；南塔楼约10000平方米；两幢塔楼一幢为酒店，一幢为写字楼。2004.7.99军军形形篇篇称胜者之战民也，若决积水于千仞之溪者，形也。--项目核心定位2004.7.910项项目目包裝方向包裝方向?國際化形象?中產階級优皮的路线?中高档档次?品牌薈萃?简约中富色彩2004.7.911物业定位中山时尚休闲一站式购物地带广告语源自中产的魅力名店荟萃潮流之最2004.7.912项目项目命名命名准准则则假日广场虽然可以突出休闲购物的感觉，但略欠特色，未能完全引起中山人目光及话题。作为一个中山地标性商场，名称必须简单易记，并带有国际化色彩。2004.7.913AIA、AOL、BBC、CNN、BMW、DHL、GOD、IBM、MAC、ICQ、M&M’s、B&O、LG、NEC、JVC、TCL、D&G、LV、R&L………不少国际品牌也是英文缩写2004.7.914项目名建议B·O·BB·O·B：BoundaryOfBourgeoisie2004.7.915项目名汉释中产阶级地带依据项目的外观建筑标新立异，定位时尚前卫，项目以中高档精品商业定位与高尚写字楼、星级酒店定位，是锁定中山中产阶级人士，为了突出国际风格，和以中山其它物业有机区分，故取名为B·O·B。其它建议：时尚天地、假日名店城2004.7.916作作战战篇篇兵贵胜，不贵久。知兵之将，民之司命。国家安危之主也。--项目推广重点2004.7.917第一阶段：招商阶段在各种销售条件未成熟前，首先要在市场上引起话题，广告的目标不应针对投资者，而首先要吸引将来到假日广场的消费者。故所推广内容重点应先侧重以下几点硬件：项目规划、发展商卓越品牌、地标性独特建筑、品牌强势入驻，及多元化业态组合。2004.7.918第二阶段：正式销售前在各种销售条件成熟后，广告的目标应针对投资者，单凭交通、地段、建筑、品牌等卖点并不足够击败其他对手，故我司建议项目应该增加以下软件：五星级商业中心?品牌加盟中心?CEPA港貨连盟中心?专业经营管理中心?一站式购物中心?美食休闲中心2004.7.9191。品牌加盟中心此定位即成为“中山市品牌加盟中心”，将为连锁企业的形象旗舰店提供加盟平台，定期举办交易会与加盟会，推广品牌同时也推广项目本身。2004.7.9202。CEPA港货联盟中心引进香港品牌产品加盟，以零关税价位出售，作为中山CEPA港货联盟中心，制造一个港货集中点，形成特色。2004.7.9213。专业管理团队发展商请专业的物业公司统一经营此项目商业，做到统一策划、统一管理、统一形象等，以服务取胜，成为中山市商业服务典范。2004.7.9224。一站式购物中心项目要做到凭商业质量、品牌集中等特色取胜，吸引八方宾客，以家庭为单位，提倡一站式购物大本营。2004.7.9235。美食休闲中心商场配有休闲及饮食场所，如星巴克、味千拉面﹑元禄寿司等特色餐店，达到购物休闲于一体的商业环境。2004.7.924软硬件兼备，是否就能稳操胜卷？创造新的营销模式，创造新的推广策略2004.7.925始始计计篇篇夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。--项目推广策略2004.7.926计谋：捆绑式销售！因为中山商铺销售一直比较理想，加上项目的商铺条件很好，前期招商成功，品牌店入驻，投资呈零风险状态。所以商铺量会供不应求。但是中山高尚写字楼处于低谷状态，想要项目处于良好销售和形成抢购状态，把商铺与写字楼捆绑销售，是最好的良策。2004.7.927战术1：买铺送写字楼买旺地商铺，送高尚写字楼买零风险投资商铺，还送高尚写字楼2004.7.928战术1：买铺送写字楼思想：项目商铺投资可说已接进零风险，百佳进驻，自然人流加旺。但为了使项目形成疯狂抢购现象，还得依靠这个营销策略：买了零风险商铺，还送高尚写字楼。对于客户是占了大便宜，而对于发展商，同样也没吃亏，反而在短期时间里快速套现。行为：投资商铺首付四成，按正常月供商铺，商铺的租金回报率来供写字楼，写字楼凭其买商铺的信誉，给予零首付。2004.7.929战术2：零首付计划思想：这一营销计划是为制造市场话题，通过口碑式自动与快速传播。节约广告费用，达到最佳效果。行为：租金回报支付部份首期款，其余的首期款以项目酒店、和商业消费积分卡支付。2004.7.930行行军军篇篇兵非贵益多也，惟无武进，足以并力料敌取人而已。--项目推广战略2004.7.931推推广战略：分广战略：分阶阶段、多方位段、多方位立立体体推推广广第一阶段-建立知名度：面向大众，建立假日广场的知名度，让大众都认同假日广场是在中山商业中心最具特色的购物城。2004.7.932推推广手广手法法：：1、召开大型招待会由知名人士如中山市政府领导出席并讲话，树立项目的权威性。?并邀请国内及中山地区强势媒体的记者，作专访，加强项目在珠三角范围内形象的传播。2004.7.9332、专题讲座，联合报纸或杂志合办招商讲座，邀请各大商家参与，详细介绍项目发展潜力及未来前景，并借合办报纸或杂志之网络增加项目知名度。3、报章/杂志形象广告项目前期利用报章及杂志广告，先为项目建立广泛而全面的曝光，利用鲜明的形象广告画面及强而有力的宣传讯息，确立项目的形象地位。2004.7.9344、户外广告牌于中山各个主要路口及其他商圈设置广告牌，增加项目的认知以及提升项目之曝光，为未来招商、销售及形象维护铺垫。2004.7.935?第二阶段—项目销售：面面向向投资者，，透过透过不同的不同的途径途径展展示示假日广场假日广场投资环境环境、前景、前景喜喜人、人、利利润丰厚润丰厚。。2004.7.9365、国际互联网?建议把假日广场上网，设计专门的网页增加本项目的曝光率。6、直邮投递?透过直邮宣传品把本项目的优势直接传递予投资者；加强对销售的宣传，引起他们的兴趣及关注。2004.7.9377、软性新闻炒作公开销售时以商家心声作为软性新闻之题材，吸引其它潜在投资者的注意。8、报章/杂志形象广告项目开业后，利用报章及杂志广告，持续以统一、鲜明的形象向目标客户群宣传投资假日广场的利好。2004.7.938第三阶段–品牌形象维护及巩固推广手法：9、开幕典礼?假日广场正式开业，标志着中山商业市场迈进了新一步，因此必须配合一个大型的开幕典礼令市场进一步确认本项目全新地位，让商户、消费者及一般社会大众能认同假日广场象征性及标志性价值。2004.7.93910、高空飞船宣传?为了营造声势，建议于开业初期租用高空遥控氢气飞船于高空盘旋，引发一般市民好奇，凸显本项目的市场地位，发挥最大的宣传力量。11、电视特约节目–BOB假日广场，开启时尚新生活?为了维持本项目的形象，建议以电视特约节目形式，与电视台合作制作每天约2分钟有关假日广场的电视节目，内容主要是有关当前时尚消费的信息。目的除了为项目带来持续曝光外，亦可进一步巩固假日广场的领导时尚的形象，确定本项目地位。2004.7.940第四阶段–发展商企业形象推广推广手法：12、假日广场大型招聘会举办大型招聘会，除可借着招聘会招揽贤能为商场服务外，更可为发展商企业品牌打响名堂。企业招聘会举行当日会邀请传媒到来采访，从而增加新闻效应。2004.7.94113、???商业赞助活动透过商业赞助活动，能结合受赞助机构之商誉及知名度为发展商带来广泛的曝光及提升社会的认知。建议赞助足球队、篮球队等组识，吸纳来自各层面大众的认同。14、???慈善赞助活动除商业性赞助外，慈善赞助活动亦可有效提升企业的品牌价值，为企业建立正面的社会形象。建议成立慈善赞助教育发展基金予有需要之教育单位。2004.7.942不定期公关活动建议15、特色名车展销会?汇集各国品牌汽车，在露天广场展销?16、环球美食节?邀请商场内食肆配合，设计特色世界各地风味美食，并提供消费优惠?17、俪人行选美会?举行一个以标榜美貎?智能及健康为题的选美会，并邀请商场内的