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物业前期在什么时候介入对物业公司有利
物业前期在什么时候介入对物业公司有利
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深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM物业前期在什么时候介入对物业公司有利主讲人:叶云州时间:2006-10-312006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM关于长怡花园物业管理的建议书?物业前期介入在建主体进入比较好,可以看出好问题,熟悉图纸,设计规划和物业管理的配套设施有一些冲途,给开发商提出修改建议2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM一、土建方面:?1、铝合金窗施工时,应确保推拉槽内缘比外缘高,结合部位防水沙浆应充实,以防止台风暴雨来临时雨水渗入室内。?2、标准层电梯厅的电梯出口地面应做成斜坡面,防止日后清洗楼面时,污水倒灌入电梯井而造成事故隐患。?3、鉴于长乐花园、长安花园外墙的防渗漏的工作。同时,阳台及室内卫生间、厨房地面应做好防水处理。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM?4、在消防规范允许的条件下,楼层消防通道内的防烟防火门应选用无法上锁的产品(只有把手而无锁头),一来可杜绝日后住户故意将门锁上占用公共地方的现象;二来防止发生火警时门被锁上而延误住户逃生时间。?5、地面的各类下水管道(如污水井、雨水井、化粪池等)的水泥盖板井盖表面应贴上瓷片或广场砖进行装饰,确保与周边地面环境相一致,并采用特殊符号进行标记。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM?6、所有设备房(包括电梯机房、配电室、变压器室、水泵房等)内,地面应铺设防滑瓷砖,墙面瓷片贴至1.5米高处;其中,电梯机房、发电机房、配电室、变压器室等处应该安装空调和排气扇。并做好防水、防台风处理。?7、大厦地面各个花槽和花池,应做好防水处理,并建议安装PVC材质的排水管。?8、为了实行封闭管理,建议修建小区围栏。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM二、电气方面:?1、大厦内的公共照明系统应分区和分组设置,便于控制开关时间,从而节约用电。?2、除事故照明、楼层指示、地下室照明外,经实践证明,楼层其它公共照明开关采用光敏感应加入体感应式最为有效和节能。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM?3、各类公共用电器应分别计量,如楼梯照明、电梯用电等等。防止日后的偷漏电现象;每栋干塔楼的住宅部分应安装至少一个水、电总表。?4、因深圳为沿海城市,故室外庭院灯应选用防台风型。?5、设备房应注意设置防鼠网、防虫网、防小动物网,防止管线被破坏。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM三、给排水方面:?1、所有的管道和管线应按照国家规范颜色进行涂漆;例如:消防管红(浮球控制位不合适,给清洗水箱和维修带了难题)色,给水管绿色,排水管银灰色,煤气管黄色等等。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM?2、水箱内部(包括地面、侧面)应全部贴瓷片,此举可大大提高日后清洗水箱的质量,有效防止红虫滋生;水箱的爬梯及盖板应采用不锈钢材料,防止生锈污染水质。?3、地下停车场内亦应考虑充足的水源,便于日后清洁;所有公共用水应安装水表进行计量。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM四、智能化方面:?1、在大厦内的保安设施方面应充分考虑设置门禁系统、电子门锁、电子巡更系统,闭路监控系统和对讲系统等,利用高科技手段提高管理水平,同时提升大厦形象。闭路监控系统应具有长时间自动录像(如72小时)的功能。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM?2、为了将来在住户家中统一安装保安紧急报警系统、门磁防盗报警系统及煤气探测报警系统,建议预留线管及接线头。?3、建议停车场等其它监控系统统一设置在消防监控中心监控,以便节约人力资源,同时便于管理。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM五、停车场规划和施工:?1、停车场建议安装IC卡智能管理系统,以便有效减少人力配置、杜绝人为舞弊、加快车辆流速。?2、停车场地面建议采用瓷片铺设永久性停车线及指示标志。并完善停车场反光镜、限速标志、限高标志、防撞标志、防水板、车位牌、停车场及小区出入口永久性岗亭等配套设施。?3、停车场的公共照明系统、智能管理系统应作为一类供电设计,与大厦后备发电机组相连,以便停电时仍然可以提供服务,不会出现混乱。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM?4、停车场的出入口限高必须保证有2.2米以上。建议地下停车场出入口做好防水雨棚。?5、因长怡花园地面几乎无停车位,大部分住户主要是从地下停车场直接乘电梯回家,因此建议地下停车场内的电梯间与标准层电梯间的装修标准一致,避免简单装修。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM六、其他:?1、管理用房:应充分考虑管理用房问题,提前将各类用房(包括管理处办公室、会议室、辖区警办公室、管委会办公室、各类值班室、培训课室、员工娱乐室、卫生间、员工宿舍、仓库、工具间、维修操作间等等)和社区文化用房考虑进去并预留空间。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM?以上内容系我公司从物业管理的角度出发,针对长怡花园的实际情况提出来的建议,其中一部分是根据以往我公司的管理经验总结出来,并经过实践证明确实有效的,一部分则仍在借鉴和摸索中,不一定成熟仅供参考。?同时,由于客观原因我们在规划设计阶段未能及时介入,故一些建议可能已错过时机而无法或难以实施,但在此一一列出,希望能为日后的项目建设提供一些参考。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM谈新接管物业的前期管理?物业管理的前期介入对于物业的后期管理具有重要意义。但从目前市场运作情况看,物业公司常常来不及作充分准备,便匆匆“走马上任”。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大,如:楼宇验收、入伙、装修等工作,任何一个环节出现失误或疏漏,都将对后期管理产生不利影响,甚至造成无法挽回的损失。笔者就前期管理中几个重要环节,略作分析,以资参考。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM楼宇接管验收应软、硬件一齐抓?(一)、俗话说“良好的开端等于成功的一半”。要搞好楼宇接管验收,必须坚持软、硬件一齐抓。软件是指相关图纸资料,主要包括楼宇竣工图、设备说明书、用地和建楼批文、工程竣工验收合格证、用电许可证、消防合格证、电梯准运证等,到交接时要仔细清查,缺一不可。齐全的图纸资料将给今后管理工作带来方便,特别是在创优考评中,图纸资料是否完备是一项重要考查内容;硬件是指房屋本体及其配套设施,硬件的接管应从严从细要求。一是机电设施、设备的验收要从严。对于各大型系统和设备,如:供水系统、供电系统、消防系统、电梯系统、柴油发电机组等,均须投入试运行一段时间,由专业人员仔细观察系统运行情况,并应用检测仪器严格检测设备参数是否符合技术规范要求,发现问题及时报告施工单位维修整改。若在接管后的运行中才将问题暴露出来,尽管施工单位保修,但主动权掌握在他人手中,问题难以及时得到解决,影响管理服务质量。二是对套房的验收要从细。哪怕是些细小问题,如窗锁扣、门拉手等损坏情况也要详细记录下来,对厨房、洗手间、阳台要逐个作闭水试验,以检验地面防水层的防水状况,将存在的问题收集好及时交施工单位,以赶在入伙前修好。若问题等到住户验房时才发现,因钥匙在住户手中,将给维修带来不便。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM在入伙现场营造喜庆氛围,把好验证关?(二)、乔迁新居乃人生一大喜事,入伙时举行一种仪式,营造一种喜庆氛围,将给住户留下良好的第一印象。如在道路两旁插上彩旗,在适当位置配上指路牌,在楼宇显眼位置挂上“恭贺乔迁之喜”等内容的条幅,在大堂门口摆上盆花,员工衣着整洁,精神饱满,面带笑容等,展示规范管理、文明服务的良好开端。?入伙时验证把关是一项重要的工作。如:验证《入住通知》、《购房合同》、家庭人员身份证等原件,并留复印件存底,让住户填写好《家庭情况登记表》和签定的《业主公约》,并将资料一一归档保存,为日后管理提供依据。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM及时办理电气等供用手续,实现“三通”?(三)、实现“三通”是楼宇入伙的前提条件。但在入伙初期,由于楼宇水、电、气的供用关系尚未理顺,抄表到户的时机也不成熟,施工单位尚未办理好手续。所以在这一阶段须办理一系列的相关手续:2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM?①供用电手续。楼宇一旦竣工验收,就不再使用施工用电,在启用楼宇正规供电系统前,供电局要对系统进行检验和封装电表处理。此时,应着手两方面的工作:一是报停暂不投入使用变压器,以免造成不必要的损失,因为楼宇入伙初期用电量少,而变压器一旦投入使用,不管用电多少,都要缴纳一定数额的基本电费。二是与供电局签定供用电协议,及时办好委托银行代收费手续。2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM2006年10月31日深圳市长城物业管理股份有限公司CCPM?(2)供用水手续。一般而言,楼宇入伙初期的实际用水情况往往与自来水公司所定用水指标不符,比如:商业用水所占比例相对比实际偏高造成水价偏高,管理单位在与自来水公司签定供水协议的同时,应注意适时向自来水公司申报更改用水指标,调整用水比例。值得特别强调的是,按有关规定,非因火灾不允许开启消防水使用,若因需要则须向自来公司办理申报审批手续。一般而言,楼宇供水系统有两个进水口:小口径的是生活用水,大口径的是消防用水,若未经审批而擅自开启消防水,自来水公司将按实际用水量的三倍以消防水给予处罚。?(3)管道煤气虽由煤气公司一条
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物业前期介入在建主体进入比较好,可以看出好问题,熟悉图纸,设计规划和物业管理的配套设施有一些冲途,给开发商提出修改建议
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