感谢贵公司提供宝贵的机会，我们十分重视?首先，我们是北京最具合作服务精神的公司?其次，我们历来是站在市场的角度为甲方利益考虑的公司?因此，我们自认为是最适合的合作公司弘泽国际项目团队模式伯联投资伯联组构组构营销构成营销组建营组建伯联机构模式目标销构件团队瑞得广告伯联天津营销策略＋执行核前期策划（伯联组构）心（伯联投资）团队推广策略＋执行（瑞得广告）我们是一家整体的公司是一个可以全公司精英人员与精华资源向弘泽倾斜的整体而不是一个个分块和分散的独联体甲方将得到来自整个机构的服务而不是某一个项目团队公司历史业绩我公司自2001年成立以来，至今共全案策划、全案代理40多个项目其中包括：普通住宅、高级公寓、类别墅、别墅、商业、写字楼、综合体等全部物业形态。为了筹备“弘泽国际”项目策划方案，我们首先回顾一下过去操作过的具有一定代表性的几个相关项目，作为参考：酒晶都国际（产权式酒店＋行政公寓）店　　　——北京市场首个明确提出产权式酒店的地产项目地昆泰国际中心酒店式公寓产类　　　——创造北京当年的销售记录，仅几个月就全部售罄奥城国际酒店式公寓　　　——虽然属公建立项，却成为目前天津销售情况最　　　　　　　　好的酒店式公寓项目写金地中心（一栋开发商持有，一栋整体出售）字——基于持有，服务于运营，确定了明线品牌推楼广，类　　暗线渠道挖掘的策略，来支持整售与招商．第五广场（两栋整售，一栋散售）——基于整售、散售并举，确定品牌形象推广，暗　　线渠道挖掘的策略，来支持散售与商业招商．招上古商业街商运　——从终端消费的视角展开全面形象推广，并参与招营商、运营。成为引领天津市场红极一时项目，并在短期内商售磬，销售极为成功业塔街（温哥华森林之商业部分）　——以奥北别墅人群为主要目标消费者，进行业态规划、招商、运营工作这就是伯联—瑞得一个专业地产营销机构一个值得信赖的合作伙伴下面，是来自这个伙伴的一些建议市场分析河西区位于天津市区的东南部、海河的西岸，总面积４２平方公里，人口近８０万，经过多年的建设和发展，河西区的综合经济实力显著增强，城区面貌日新月异，社会各项事业欣欣向荣，逐步形成了自身的比较优势。项目位于天津东南部的传统富人区—河西区与南开区交界，作为天津市中心区，河西有其独有的优势。?这里是繁荣的商务中心区。河西区是天津市重要的对外展示窗口，全市性重要的政治、经济会议和经贸展示活动的召开地,区内友谊路是天津市的迎宾道。?这里是高品质的生活住宅区。天津市旧楼区改造和城市基础设施建设步伐加快，地铁１号线穿越河西区全境，快速路建设、旧路拓宽改造工程的实施，河西区成为初具现代风貌的居民住宅区。?河西区具有最优的人文环境。区内有高等院校及中、小学共１６９所，基础教育设施和教育水平居全市领先地位。市市场场聚焦聚焦奥运商务区域之趋势，从“点状”发展成“带状”未来，此区域升值潜力必是超越核心区的购买主流大势机遇在握项目必须立于高层面，才能掌控高端地段解地段解码码印象～科技感、国际感、人文化深入～高端需求空白、商务属性强化竞争者分析据区域据区域市场了市场了解解，，该区域该区域内最具有内最具有竞争力竞争力的项目是奥城的项目是奥城这一项目虽然在这一项目虽然在单单独业态上与独业态上与本本案案近似近似但但从综合业态和项目体从综合业态和项目体量量上有上有绝对绝对的的差异差异性性竞争者分析奥城主要是奥城主要是借用大盘借用大盘体体量量和综合业态营造“和综合业态营造“新都新都会会//新新城市”的城市”的概念概念这一项目虽然在这一项目虽然在单单独业态上与独业态上与本本案案近似近似但但从综合业态和项目体从综合业态和项目体量量上有上有绝对绝对的的差异差异性性竞争竞争者者销销售分析售分析销售角度：众多在售项目整体国际化大盘形象不明显核心优势：周边项目的优势均过于个性化和行业化，地标属性并不明显价格角度：相近价位的项目形象并不突出，高端主张欠缺属属性透析性透析从弘泽国际的体从弘泽国际的体量量和建和建筑筑高度高度//外型外型，以，以及及产品自产品自身身的品的品质质来来看看，，更更适合营造“地标”的适合营造“地标”的概念概念该区域该区域内地标级建内地标级建筑屈指筑屈指可可数数，，甚甚至是——至是——没没有有！！区区域地域地标标，是城市向世界敞，是城市向世界敞开开的的门门我我们们的的结论结论经经过过对对市场的分市场的分析析区域区域市场内极度市场内极度缺乏缺乏地标属性立项项目地标属性立项项目客群分析目目标标精精准掌握客准掌握客群群需求需求精确精确把控投把控投资者关资者关注热点注热点分分众众挖掘多挖掘多元客户元客户渠道渠道客群客群关关注注属属性定位性定位我们认为，我们认为，对对于于本本项目而项目而言言买买家家用用家分家分离离之之状状况，将况，将占占最最大化比例大化比例客群客群关关注注属属性定位性定位买家特点——投资客、基金财团等买家特点——投资客、基金财团等11．关．关注即注即时回时回报报与与潜力升潜力升值前值前景景22．项目国际．项目国际化化形象形象及及国际国际化设施化设施、、配套配套等等33．．区域区域的开发的开发状状况况44．地标级．地标级55．关．关注用注用家发展家发展背景背景66．销售前期．销售前期集集中中介入介入目标购买者关注度：地段――城市发展――售价――品质――品牌――租金――回报――管理客群客群关关注注属属性定位性定位用家特点——用家特点——发展中集团私营企业、国有大中型企业等发展中集团私营企业、国有大中型企业等11．．关关注注区区域域发发展潜展潜值与资值与资源整合力源整合力22．．关关注地段交通的便利注地段交通的便利33．．综综合配套合配套设设施施44．．国际国际化物化物业业管理管理55．提升企．提升企业业战战略形象需求略形象需求66．提升品牌．提升品牌联联动动价价值值77．具．具备备充分的可拓展性充分的可拓展性我我们们的的态态度度根据客根据客群的分群的分众众分分析析购买购买人群最关人群最关注注的的仍仍是：是：区域区域和地和地段段我我们们的的态态度度让让目标群体认可项目并目标群体认可项目并接受价位接受价位首先要首先要使他使他们们看看到到潜潜在在价价值和利益值和利益所所在在我我们们的的态态度度因此，要通过我们的推广，为之建造因此，要通过我们的推广，为之建造起起一个一个价价值体值体系系区域价区域价值值地地段价段价值值产品品产品品质价质价值值品牌品牌价价值值我我们们的的态态度度最终最终达达成销售目标，并成销售目标，并积累积累一定的品牌一定的品牌效应效应项目SWOT分析优势劣势机会威胁地段户型结构项目品质机会市场不成熟时机公寓无装修城市发展价格瓶颈交通价格市场需求知名度区位潜力三位一体奥运时机品牌保障核心核心竞争竞争力及力及项项目主要目主要诉诉求点求点（1）地段---人文奥运商务版图；（2）形象---地标感、地位；（3）城市发展---奥运经济；（4）综合保障---品牌组合；（5）功能系统---三位一体业态相互支持；（6）品质硬件---产品解析；区区域域领领先策略先策略项目品质：核心地段，区位发展，项目规划，产品定位业内影响：主张、理念、创新产品，阶段性领先，起到意见领袖的影响，折射到市场市场影响：独特销售主张——高端、稀缺、机会、领先投资　　价格策略价格策略入市定位：“持平”于市场价——区域市场个案对比测算价价格趋势：低开高走，适时分期调整产产品定位品定位位居天塔位居天塔//奥运奥运版版块块地地标级标级高端商高端商务综务综合体合体整合形象整合形象地地段段形象：有标形象：有标识识性和性和辨辨别性的别性的城市城市区域区域内国际内国际化化商务地标商务地标整合整合气气质质：：大大气气霸气霸气锐气锐气形象推广形象推广语语//SLOGANSLOGAN天塔之上，世界财富之巅天塔之上，世界财富之巅SLOGAN释意?直击项目最大卖点—毗邻天塔；?点明项目国际化属性和投资属性；?之上、之颠紧扣策略核心—高；?暗示项目为区域内最高也是最高端的地标性建筑；?语句恢弘大气，充分体现出项目的气势。总体推广策略1.整体推广思路产品整合：各业态功能资源互补品牌组合：开发、租售、物管、公寓服务、商业运营等品牌公司组合，提升项目附加值主导营销，灵活合作模式营销整合：销售、租赁和招商互为支撑，互动营销本项目是一个包含了办公、商业、服务公寓三类产品的综合性项目，三个产品都必须统一在项目的整体形象之下，这就决定了这三个产品的定位与形象都必须是所在区域内顶级的、国际化的、能够代表整个区域最高水平的。在保持以上共性的同时，由于每个产品都有各自独特的气质、目标市场与运营模式，所以也要提出各个产品本身的一些特色。同时，在符合项目整体背景，发扬各个产品特色的前提下，如何协调各个子产品之间的关系，让它们在最大程度上产生互利，避免互弊，是必须在子产品定位层面解决的问题。相互支持相互支持相互影相互影响响相互要求相互要求各产品运营模式服服务务式公寓式公寓?分割产权销售?引进品牌物管公司提供管理?引进品牌运营公司整体运营建议将高层部分定位为服务式公寓，面向投资及自用型客户；将低层部分定位于酒店式公寓，面向散客商商业业?销售?引进品牌运营公司统一运营?面向国际知名品牌，定向招商写写字字楼楼?销售?引进品牌管理公司提供物业服务?吸引国际知名企业进驻本项目将面临多产品、多业态、多任务的问题，我公司经过十多年从业经验，总结出了一套理论工具——组构营销，非常适合这种综合项目的操作。组构营销是根据不同项目的产品结构、推广节奏、阶段任务有效组织营销构件，完成不同的营销和推广任务。以整体营销目标为核心，辐射分解出多个分目标，构建多任务并存，互为构件的大营销格局。营销构件是为达成某项任务、使用的