昌盛地产湾项目营销策划提案厦门新世纪置业顾问(南昌)有限公司二00六年八月决战颠峰厉兵秣马知己知彼审时度势谋篇布局谋篇布局【战略运作篇】厦门新世纪优质物业专业代理?我们代理的楼盘不在多，在精，在专业。?我们强调每个项目的个性化，关心每个产品的市场接受度。?在每个区域，我们都热衷于地标物业的建立.我们期待的是与发展商的长期合作?我们了解发展商，所以我们关心发展商的利益?我们坚决抛弃所有短期行为。?发展商的利益就是我们的利益项目成功启动不一定需要大资金?无论是项目的发展还是后续的销售推广，我们都强调以最小的投入获取最大的经济效益；?发展商应确立长远的地产发展战略目标；?我们经常帮助我们的客户完成上述目标好的营销推广不需要卖现楼?我们不需要等楼建好再卖，成功的推广可以提前卖楼，为发展商确立资金的回收计划，树立项目的信心，提早抢占市场；?我们的项目在交楼时应达到90%以上的销售率；成功品牌营销与做势?成功推广策略就是最终达到“项目利益最大化”，靠是就是品牌营销；?在项目亮相前，拉升品牌的高度，提高项目势能，形成市场热点，营造出开盘必排队认购的势头。目标沟通我们的开发目标是什么？迅速回笼资提升企业金项目品牌知名度利润最大化销售持续增长别墅首先是一种生活方式别墅是什么，区别于其他建筑类型的？最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅其次，它是住户身形式。份品位和个性的标志，是“富人阶层”占有的领地。独门独院，一般二到三层高第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。我们强调：别墅项目首先应该是比生活形态和生活品味，其次才是比地段、比环境、比户型、比价格……我们坚持将项目的营销与策划变成一种生活格调、生活形态演绎只有站得高，才能看得远，只有策略胜出，才有市场机会………只有站得高，才能看得远，只有策略胜出，才有市场机会………项目面临的市场格局?分析区域市场项目市场定位?分析竞争楼盘项目地块价值谁是我们的目标客户?分析客户分析机会如何做出具有足够市场竞争力的定位产品新产品,吸引目标客户？整合策略总纲如何制造和树立项目及发展商的品牌?最快速完成销售，并确保项目利润最大化审时度势【市场分析篇】南昌别墅市场现况研究与分析审时——南昌别墅之发展历程铭万雅绿科欧·地翡洲长山南怡现翠城岛庄湖湖代山印花花庄庄象园园园1998200020042005第一代别墅第二代别墅第四代别墅项目第三代别墅项目项目项目1-2各阶段特点分析：是南昌TOWNHOUSE热分析：作为第四代潮的掀起者，备受白领阶层别墅产品的隆重登欢迎，可惜与普通住宅夹杂场，则预示着精品在一起，不是纯别墅社区。别墅时期的到来。第一代别墅第二代别墅2004200519982003第三代别墅第四代别墅分析：给人以不折分析：作为郊区别墅群，在品质上比第一代别墅有不扣的农庄感觉，了长进，不过到现在，周品质较差，属于初边依然有些荒凉，出级产品入不便。第二代别墅第一代别墅翡翠山庄南湖花园、怡湖花园、现代庄园第三代别墅第四代别墅万科—长岛印象绿地山庄、铭雅欧洲城　结论:　从别墅市场的发展轨迹，我们可以看到：目前，南昌别墅发展得还是十分缓慢，在售的别墅项目虽有十几个，但上档次的别墅产品仅两三个，而且大多数价格比较平实，总价在80—150万左右，且都在城郊结合部。究其原因是政策的限制，城区别墅供应减小，郊区别墅中低品质产品策略和低价格策略抢占市场，如南昌县、新建县、太平的别墅十几个项目都是这样上市的。而象湖、青山湖、蝶子湖这些板块的别墅产品类型较混杂，别墅、高层、多层混在一起，别墅的价值未能得到很好的提升。南昌市在售别墅项目分析度势——铭雅欧洲称天赐良缘恒茂湖滨白金翰花园翡翠山庄绿地兰宫项目名称别墅形态?独栋联排叠加双拼正荣大湖之都待定待定待定待定银河城待定待定待定待定中大青山湖待定待定待定待定白金翰水景花园8套132套56套4套铭雅欧洲城320套一期105套（现房销售、以销售80%）F1假日别墅98栋一期47栋销售已完，二期51栋（销售70%以上）清豪仙湖别墅400套该项目总共分三期开发，现在销售二期。翡翠山庄175栋一期39栋（售完），二期85栋(销售80%)，三期51栋别墅恒茂湖滨4栋12套8套绿地山庄50余套左右300余套（已售75%）400余套（售完）360余套（已售80%）天赐良园304套梦里水乡70余套（售完）100余套（售完）20余套（售完）主题公园37套350套（部分开始预售）待定42套贵都国际花城22套（售完）36套（开始销售）南昌别墅发展现状　分布区域南昌别墅区分布比较散，主要在城乡结合部位远郊及周边县市；在城乡结合部的一般以混合性别墅，远郊的都是纯独立别墅。一般销售均价在3000-5000元/㎡之间，恒茂湖滨预计均价售价为8000元/㎡以上,铭雅欧洲城售价却高达12000元/㎡管理费管理费基本在1.2-1.8元/㎡之间，铭雅欧洲城高达3.8元/㎡两极分化：独立别墅去化相对较慢（项目：铭雅欧洲城）市场去化率以TOWNHOUSE、叠加去化市场去化较快（项目：绿地山庄、万科长岛印象）发展商：南昌铭雅欧洲城实业有限公司地理位置：南昌市庐山大道601号建筑设计：意大利著名设计大师&南昌同济占地面积：3600000平方米基总建筑面积：350000平方米本开盘时间：2005-5-21资入住时间：2006-6-30总户数：1100套公寓别墅320幢，一期推出105套；料容积率：0.10绿化率：70%物业管理费：3.8元/平方米物业管理公司：第一太平洋戴维斯建筑风格：新古典建筑风格工程进度：一期准现房公寓：均价5800元/㎡起价：11000销售价格元/㎡别墅：均价：12000元/㎡销售进度：公寓：100%最高价：5000元别墅/㎡（一期）：65%18洞72标世界级高尔夫球场，68米花岗岩景观柱廊内6大名牌商城，800米景品步行街、双语学校、国际医院部规33600高尔夫俱乐部，五星级度假酒店、休闲、度假不必出门划管线全部地下化，全区人车分道，停车位充足，超低密度面积跨度及面积跨度：独立：236.75㎡-386.34主力户型㎡主力户型：独立：238.02㎡分析：目前是南昌规模最大的高档别墅项目，配有18洞72标世界级高尔夫球场及直升机场停机坪，可惜的是对此挖掘力度不够，仍停留在泛泛的阐述上，优势并未很好的加以利用。首期推出的100余栋别墅已销售60%左右，销售进度相对缓慢，而南昌对于万元一平方米的别墅还需要一定时间的适应及开发商的引导。——绿地·兰宫基地位置：象湖南隔堤以南发展商：上海绿地集团有限公司南昌绿都置业有限公基司景观设计：德国PS景观设计公司本总占地面积：1250亩资总建筑面积：40万平方米料容积率：0.5建筑密度：16.8%绿地率：47%居民总户数：1762户物业管理费：1.3元/平方米双拼别墅：均价4600元/㎡销售价格起价：3600元/㎡联排：均价：4000元/㎡销售进度：06年7月30日推最出的高价：戴维营双拼别墅，70余套4450，元30/%㎡以上设计2006年要推出的项目：南一期为英国风格,南二期为西班牙风格风格,南三期为法国风格,南四期为加州风格.本案智能化配置完备,设有电信通讯网络系统(包括每户预留网络接绿智能化)地口、宽带接入、外部电话通信系统、有线电视接口预留到户、公配置共安全系统(包括可视对讲、红外线周界防范、CCTV监控)◎兰健身房、跳操室、室内游泳池、棋牌室、乒乓球室、亲子乐园等项目。诺亚宫羽毛球、斯诺克、网球、咖啡馆等项目亦将陆续开放，为绿地会会员会所服务。内部幼儿园（4200平方米）配套——翡翠山莊投资商：南昌英豪房地产开发有限公司地理位置：翡翠山庄位于新建县望城镇占地面积：185000平方米总建筑面积：68500平方米基总户数：共174栋别墅分三期推出，其中一期39栋，二期85栋，三期50栋别墅。一期已经全部售完；本容积率：0.37资绿化率：52%建筑密度：16.3%料面积跨度：独立：273㎡-390㎡主力户型：独立：358.33㎡物业管理公司：南昌通达物业管理有限公司物业管理费：1.6元/平方米建筑风格：现代风格偏欧式工程进度：一期准现房起价:3400元/平方米销售价格均价:3600元/平方米最高价:3900元/平方米小区内部配套：会所、棋牌室、兵乓球、台球室、健身房等。其他：红外线防盗侦测系统、摄像头监控系统、可视对奖系统等开发商：江西恒茂房地产开发有限公司——恒茂湖滨地理位置：青山湖区湖滨路占地面积：46920平方米总建筑面积：72910.96平方米基建筑类别：3栋33层高层公寓、21栋别墅（其中4栋独立别墅、8栋双双拼别墅、9栋联排别墅组成）本总户数：506资容积率：1.40料绿化率：46.23%物业管理费：1.6元/平方米建筑风格：现代欧式工程进度：公寓已建到2/3起价：3660元/首期推出高㎡层公寓售价均价：4600元/㎡最高价：5850元/分析：恒茂湖滨位于青山湖，定位为世㎡界级湖滨豪宅；而小区内的4栋独立别墅每户占地面积7亩、近千㎡，预计销售千万套将真正成为南昌楼王开发商：南昌运通世纪房地产有限公司地理位置：南昌市赣江北岸，红谷滩新区凤凰洲片区内占地面积：361亩总建筑面积：260038平方米基总户数：共175栋别墅分三期推出，其中一期39栋，二本期85栋，三期51栋别墅。一期已经全部售完；容积率：1.3资绿化率：45.1％料建筑密度：24.95％，总户数：1758户主力户型：面积控制在110平方米－130平方米之间；建筑风格：现代风格工程进度：一期在做地基其中：联排别墅304户；多层247户总户数；小高层413户；塔楼136户开发周期:；共分2期开发，现正开发1期（尚