谨呈：深圳市广森地产广森·城市橄榄园产品策划建议书2006-03-22本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目开发思考搜房网统计：　　　　深圳上周(3月5日-3月9日)各区成交均价(单位:元/m2)　　罗湖9462元(前一周9842元)↓3.86%；　　福田11167元(前一周10275元)↑8.68%；　　南山9627元(前一周10090元)↓4.59%；　　盐田5832元(前一周6503元)↓10.3%；　　宝安6763元(前一周6129元)↑10.3%；　　龙岗5446元(前一周5521元)↓1.36%。南山房地产价格快步上涨，广森·城市橄榄园项目发展面临新的思考和定位。本报告是严格保密的。前海片区产品供应结构分析城市橄榄园项目定位市场空间城市橄榄园开发策略城市橄榄园方案整改建议本报告是严格保密的。前海片区增量市场项目名单房一房二房三房四房复式称面套数比例面积套数比面积套比面积套比面套比面套数比积例数例数例积数例积例鼎太73-28865.8104-15034.2%风华85%110五期第五351037.8%34-72654.73-37027.8113-9.8%-%公社556%8412013042雷圳78-12861.593-6430.7%145167.8%84%97-碧榕176湾名苑友邻294036-46840%5323420%国际468％40公寓缤纷69-23449.693-23850.4年华79％96％前海片区增量市场产品主要是居家型中、小户型，过渡性置业特征明显本报告是严格保密的。前海片区存量市场1项目名称单房(面一房(面二房(面三房(面四房(面复式(面积)积)积)积)积)积)万裕椰风海88125岸家园绿海名都72113145阳光棕榈园74—9897—113104—144三期现代城华庭天朗风清5788112本报告是严格保密的。前海片区存量市场2项目名称单房(面一房(面二房(面三房(面四房(面复式(面积)积)积)积)积)积)光彩新世纪497191家园英达钰龙园416694东方新地苑418199-105前海片区存量市场产品也属于居家型中、小户型，过渡性置业特征明显本报告是严格保密的。星海名城产品线分析研究星海名城产品线分析研究一期：9层小高层行列式布局四期：28—33层高层围合式庭院布局　　　二房　64—70M2　　　一房45—55M2　　　三房　91—106M2　　　二房65-75M2二期：11—18中、小高层行列式布局　　　三房85-100M2　　　二房60-80M2（备注：该期名为第五公社）　　　三房87-125M2五期：32—35层　高层围合式庭院布局　　　四房125M2以上　　　二房85—98M2　　　五房125-180M2　　　三房110-135M2三期：18—28中、高层围合式庭院布局　　　四房135-165M2（备注：该户型为早期设想，　　　二房70-78M2可能有变动）　　　三房91-129M2　　　四房125M2以上　　从上面数据可以看出：星海名城一、二、三、四期产品主要是居中型中、小户型，第五期的产品线有所放大，其目标客户主要针对前几期及其它社区换房群体。本报告是严格保密的。鼎太风华产品线分析研究鼎太风华产品线分析研究一期二期三期五期二房二厅68—8575-9069—8573—92三房二厅89—9393—120102—12697—110　　　从上面数据可以看出：星海名城一、二、三、五期的产品主要是居家中、小户型本报告是严格保密的。前海片区产品供应结构分析:以中、小户型居家型产品为特征，-----市场给予本项目小、中、大户型的发展空间.本报告是严格保密的。前海片区产品供应结构分析城市橄榄园项目开发市场空间城市橄榄园定位策略城市橄榄园方案整改建议本报告是严格保密的。项目可能的价值方向小小户户型居住、投型居住、投资资物物业业可能价可能价值值方向方向中、小中、小户户型居住物型居住物业业中、大中、大户户型居住物型居住物业业本报告是严格保密的。小小户户型居住、投型居住、投资资物物业开发业开发可行性可行性论证论证-------小户型产品存在的几个要素支持要素支持一：要素支持一：地段地段支持支持要素支持二：要素支持二：经济环经济环境境支持支持要素支持三：要素支持三：人口人口环环境境支持支持要素支持四：要素支持四：城市城市资资源占有率源占有率要素支持要素支持要素支持五：要素支持五：投投资资价价值值要素支持要素支持本报告是严格保密的。小小户户型居住、投型居住、投资资物物业开发业开发可行性可行性论证论证-------要素支持一：地段支持要素支持一：要素支持一：地段地段支持支持要1：与核心商圈的绝对距离及心理距离素1：与核心商圈的绝对距离及心理距离分析22：交通：交通条条件件33：城市社：城市社区区模式，街模式，街区区功能功能规划规划44：核心商圈的商：核心商圈的商业业成熟度成熟度55：：与时尚与时尚消消费费圈的圈的关关系系本报告是严格保密的。小小户户型居住、投型居住、投资资物物业开发业开发可行性可行性论证论证-------要素支持一：地段支持/南山商业分布格局南头商圈南油商业文化中心区：东连滨海大道，南接后海住宅片区，西依南油大道，北望深圳大学，以海雅百货为核心的南油商业文化中心区，聚集了岁宝百货、顺电、儿童世界南山分店、友谊城南山分店、创景名店南山分店、满家福等商家。好百年家居广场、缤纷假日广场商业街、万佳百货及南山书城等等。南头商圈：以家乐福、曼哈为核心，整个南头商圈密布有家乐福、沃尔玛、曼哈、人人乐、东方巴黎、西部电子、一本电器、姊妹城、麦当劳、肯德基等大型商家，苏宁电器也已强势进南油商业文化中驻。心区南油蛇口商圈：依靠南油大道商业带，现已发展得相当繁华。该商圈位处南山重要的交通枢纽地段，更有在深圳颇具盛名的蛇口消费片区作后盾。南油蛇口商圈本项目处于南头商圈的边缘地带，在与核心商圈的实际距离和心理距离都较近，具备开发小户型的潜质本报告是严格保密的。小小户户型居住、投型居住、投资资物物业开发业开发可行性可行性论证论证-------要素支持一：地段支持/交通条件11、、11号线号线延延长长段（世界之窗至深段（世界之窗至深圳圳西站）、西站）、22号线号线和和55号线轨号线轨道交通；道交通；22、南平、南平铁铁路（至路（至龙华龙华、、龙岗龙岗）；）；33、建、建设设沿江高速公路（沿江高速公路（连连接深港西部通道）；接深港西部通道）；从未来交通规划，本项目所处片区未来与罗湖、福田的心理距离会越来越小，一小时生活圈正在形成，本项目具备开发小户型的潜质本报告是严格保密的。小小户户型居住、投型居住、投资资物物业开发业开发可行性可行性论证论证-------要素支持二：经济环境支持要素支持二：要素支持二：经济环经济环境境支持支持要小小户户型型产产品的品的经济环经济环境支持主要境支持主要与项与项目所在地目所在地经济产业业态经济产业业态密切相密切相关关。。素1：如果项目所在地的经济支柱产业为二产业，小户型需求将非常有限。依分1：如果项目所在地的经济支柱产业为二产业，小户型需求将非常有限。依据社会学的原理。二产业作为集体协作性组织，人的团队意识相当浓厚，人析据社会学的原理。二产业作为集体协作性组织，人的团队意识相当浓厚，人的价的价值观值观也以也以团队团队价价值观为值观为取向，人的取向，人的独独立性意立性意识并识并不不浓浓厚，所以年厚，所以年轻轻人大人大多多与与父母同居，而很少向往追求自己父母同居，而很少向往追求自己独独立的空立的空间间。。22：如果：如果项项目所在地三目所在地三产业产业比比较较繁繁荣荣，市，市场对场对小小户户型的需求也就型的需求也就会会表表现现的比的比较较强烈。强烈。这种状况随这种状况随着三着三产业产业的繁的繁荣荣而愈加强烈。而愈加强烈。本报告是严格保密的。小小户户型居住、投型居住、投资资物物业开发业开发可行性可行性论证论证-------要素支持二：经济环境支持/深圳产业结构深圳三大产业历年增长值（单位：亿元）4000第一产业2000第二产业第三产业0200020012002200320042005第一产业17.7118.1118.8718.1614.189.87第二产业874.141056.461234.821685.372108.142580.82第三产业773.39879.6985.721156.981300.482336.21深圳三大产业所占比例变化趋势图100.00%第一产业50.00%第二产业随着深圳第三产业比第三产业0.00%200020012002200320042005重的增加，市场对小第一产业1.10%0.90%0.80%0.60%0.40%0.20%户型的需求将进一步第二产业52.50%54.10%55.10%58.90%61.60%52.40%第三产业46.40%45.00%44.00%40.40%38.00%47.40%加大本报告是严格保密的。小小户户型居住、投型居住、投资资物物业开发业开发可行性可行性论证论证-------要素支持三：人口环境支持要素支持三：要素支持三：人口人口环环境境支持支持要小户型产品的人口环境支撑主要是体现在当地的人口结构与人口素质方面。小素小户型产品的人口环境支撑主要是体现在当地的人口结构与人口素质方面。小分户户型型产产品客品客观观上需要有上需要有两两种种人口人口环环境，一是社境，一是社区为区为青青年社年社区区，二是，二是当当地已地已经进经进析入老入老龄龄社社区区，家庭，家庭结构结构中，空巢期家庭有相中，空巢期家庭有相当当比重。小比重。小户户型型产产品的人口品的人口环环境支境支持不持不仅仅要