房地产投资项目财务分析?房地产投资项目财务分析概述?房地产投资项目财务分析基本报表?传统的财务分析指标?现代的财务分析指标?房地产投资项目财务分析的应用6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．1房地产项目财务分析的含义财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。6．1房地产投资项目财务分析概述财务分析的基本程序是：1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2．编制基本财务报表。3．财务分析指标的计算与评价。4．进行不确定性分析。5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．2财务分析的作用1．衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。6．1房地产投资项目财务分析概述2．衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3．衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．1现金流量表1．现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。6．2房地产投资项目财务分析基本报表2．现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。其表格形式见表6-1。全部投资财务现金流量表表6-1单位：万元序号项目合计123…N1现金流入1．1销售收入1．2出租收入1．3自营收入净转售收入1．4其他收入1．5回收固定资产余值1．6回收经营资金1．72现金流出全部投资财务现金流量表续表6-1单位：万元2．开发建设投资1经营资金2．运营费用2修理费用经营税金及附加2．土地增值税3所得税2．42．52．62．73净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（i=%）：c3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：6．2房地产投资项目财务分析基本报表2）资本金现金流量表资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见表6-2。资本金现金流量表表6-2单位：万元序号项目合计123…N1现金流入1．销售收入1出租收入1．自营收入2净转售收入其他收入1．回收固定资产余值3回收经营资金1．41．51．61．72现金流出资本金现金流量表续表6-2单位：万元2．1资本金2．2经营资金2．3运营费用修理费用2．4经营税金及附加2．5土地增值税2．6所得税2．7借款本金偿还2．8借款利息支付2．93净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（i=%）c6．2房地产投资项目财务分析基本报表3）针对两表的有关说明（1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。（2）两表的区别。（3）计算期（4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。6．2房地产投资项目财务分析基本报表4）投资者各方现金流量表该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见表6-3。投资各方现金流量表表6-3单位：万元序号项目合计123…N1现金流入1.1应得利润2.2资产清理分配（1）回收固定资产余值（2）回收经营资金净转售收入（3）其他收入（4）2现金流出2．1开发建设投资出资额2．2经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．2资金来源与运用表1．资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。其表格形式见表6-4。本表与现金流量表有着本质的不同。现金来源与运用表表6-4单位：万元序号项目合计123…N1资金来源1．销售收入1出租收入1．自营收入2资本金长期借款1．短期借款3回收固定资产余值1．回收经营资金4净转售收入1．51．61．71．81．92资金运用现金来源与运用表续表6-4单位：万元2．1开发建设投资2．2经营资金2．3运营费用修理费用2．4经营税金及附加2．5土地增值税2．6所得税2．7应付利润2．8借款本金偿还2．9借款利息支付2．103盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金6．2房地产投资项目财务分析基本报表2．资金平衡分析该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。6．2房地产投资项目财务分析基本报表3．与一般建设项目的不同在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。1）出售项目资金来源与运用表（见表6-5）2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表6-6）出售项目资金来源与运用表表6-5单位：万元序号项目合计123…N1资金来源1．1销售收入1．2资本金1．3长期借款短期借款1．42资金运用2．1开发建设投资2．2经营税金及附加2．3土地增值税所得税2．4应付利润2．5借款本金偿还2．6借款利息支付2．73盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出租与自营项目资金来源与运用表表6-6单位：万元序号项目合计123…N1资金来源1．1出租收入（或自营收1．2入）1．3资本金折旧费1．4摊销费1．5长期借款1．6短期借款1．7回收固定资产余值1．8回收经营资金1．9净转售收入2资金运用出租与自营项目资金来源与运用表续表6-6单位：万元2．1开发建设投资2．2经营资金2．3运营费用修理费用2．4经营税金及附加2．5土地增值税2．6所得税2．7应付利润2．8借款本金偿还2．9借款利息支付2．103盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．3损益表1．损益表的含义损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。其表格形式如表6-7。损益表表6-7单位：万元序号项目合计123…N1经营收入1．1销售收入1．2出租收入1．3自营收入2经营成本2．1商品房经营成本2．2出租房经营成本3运营费用4修理费用损益表续表6-7单位：万元5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9．1盈余公积金9．2应付利润9．3未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）6．2房地产投资项目财务分析基本报表2．损益表的内容及计算1）关于利润总额损益表中的利润总额一般应为：利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－修理费用－经营税金与附加－土地增值税6．2房地产投资项目财务分析基本报表（1）以出售为主的房地产项目的利润总额利润总额=销售收入－总成本费用－经营税金与附加－土地增值税其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据第5章的财务数据和辅助报表得到。www.3722.cn中国最大的资料库下载其表格形式见表6-8。出售型房地产项目的损益表表6-8单位：万元序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润7．1盈余公积金7．2应付利润7．3未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）6．2房地产投资项目财务分析基本报表（2）以出租为主的房地产项目利润总额利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表6-9。出租型房地产项目的损益表表6-9单位：万元序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6．1盈余公积金6．2应付利润6．3未分配利润6．2房地产投资项目财务分析基本报表2）关于税后利润税后利润=利润总额－所得税其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率一般情况下，应纳税所