珠江恒昌的区域发展研究观及方法论本文以天津海河智慧城片区发展与经营策划为例，全面深入地阐释恒昌的区域研究体系，既是对恒昌过往研究总结升华，又希望听取各方意见，进一步完善研究方法，提升研究水平。一、引言???????随着近年中国城市化进程的不断加快，将城市作为一笔巨大的资产予以运营并追求综合效益最大化，即“城市运营”的思路已经成为中国各级政府和官员的主要共识。城市运营需要大手笔、大战略、大思维、大整合。因此，过往点式精细化的项目开发逐渐让位于成片区域开发而日渐成为各级政府推进城市运营的重要手段和载体，区域发展与经营研究从来没有像今天这样得到了政府和市场的充分重视。从1993年珠江恒昌成立之初起，公司便有幸参与了广州市城市重点区域(珠江新城、琶洲、金沙洲等)的发展定位及开发经营咨询顾问工作，可以说公司十数年的发展从一定程度上见证了中国“城市运营”从萌芽到方兴未艾的全过程。尤其近年来，随着中国城市化进程的不断加快，珠江恒昌更加广泛深入的参与了国内部分城市重点区域的发展与经营策划研究工作。由于综合社会人文、产业、规划、市场等各要素的全面、深入、成熟的区域研究无论是在理论界还是实践界尚未形成公认完善的研究体系和方法，因此通过恒昌近年来的研究实践，我们在已有部分研究成果的基础上，不断学习总结，逐渐形成并完善了自己的研究观和方法论。本文以天津海河智慧城片区发展与经营策划为例，全面深入的阐释恒昌的区域研究体系，一方面是对恒昌过往相关研究的再次总结升华，另一方面希望聆听同行及专家的宝贵意见，进一步完善我们的研究方法，提升研究水平，为中国的“城市运营”贡献自己绵薄的力量。二、恒昌对区域研究的基本认识1、区域研究的差异化特征???????过往由政府主导的区域研究（区域规划可能更确切）主要是从空间的角度看待区域发展问题，研究视野较窄，难以客观全面的剖析区域发展的各要素。近年来的区域开发实践证明，区域发展问题除了空间角度外，还广泛牵涉到社会人文、经济产业、发展战略、物业市场等各个方面和环节的要素。因此，从一定程度上来看，真正意义的区域研究将是一个有别于传统规划研究的全新领域。另外，区域研究与一般性的项目研究在方法和思路上亦有较大差异。正因为以上这些差异才使得区域研究有必要形成一套适合自身特点及规律的研究方法和体系。恒昌认为，区域研究的差异化特征主要表现在以下几方面：（1）?空间尺度的宏大性???????区域发展研究项目一般占地面积均在3平方公里以上，与一般项目研究相比，空间尺度不在一个数量级上。巨大的空间尺度要求区域研究过程中应更多的具备空间的概念和视角，不能将视线过多的聚焦在某个点上，而应充分考虑到不同功能区之间的联系。（2）?功能体系的复杂性????????区域由于占地面积大，必然承载的功能也更复杂。而不同功能之间并不是简单的并列关系，而是丝丝相扣，层层递进的咬合在一起的。因此恒昌认为区域不同功能之间俨然形成了一套完整的体系，在这个体系内，各种功能的分工和角色并不相同，如核心功能、衍生功能和配套功能等。（3）?开发过程的持续性???????城市区域的开发周期较长，一般均要10年以上。在如此长的开发周期内，外界要素（如市场信息、规划信息、政府决策等）一直处在动态变化中。正因如此，恒昌认为区域研究中更应具备较强的前瞻性，并预留足够的弹性和空间以适应外界要素的变化。（4）?“市长”与“市场”的互动性???????政府往往是区域开发的“始作俑者”，但仅仅依靠政府的鼓吹和所谓的规划利好不足以全面推进区域开发进程，因为政府既没有区域发展所需要的如此庞大的资金，也没有区域发展所需要的大量人力和物力，更缺乏市场开发的观念和意识，政府必须充分借助市场的力量方能撬动区域开发的进程。但仅仅依靠市场力量而完全将政府的支持和监管撇在一边亦会适得其反，最终使区域开发偏离政府的初衷。因此如何让“市长”（政府）和“市场”跳好双人舞是区域发展研究中不得不认真思考的问题。2、恒昌的区域研究“三段论”???????恒昌认为，区域研究按先后顺序依次可分为“发展定位研究”、“开发经营研究”和“营销推广研究”。这三段研究既顺应了人认识事物解剖事物的逻辑顺序，也符合区域开发操作者运营区域的实践顺序。而且多次实践证明，恒昌对区域研究的“三段论”划分在项目的策划过程中得到了良好的检验和认可。（1）?“发展定位研究”是前提???????只有明确了区域“做什么”之后，才能制定下一步的“怎么做”，所以“发展定位研究”是后续一系列研究的前提和基础。在这一阶段的研究过程中主要回答区域发展的方向和主题、各功能之间的关系、产品体系等问题。（2）?“开发经营研究”是保障???????明确了“做什么”之后，“怎么做”才能保证发展定位研究内容能顺利实施并获得市场的充分认可便是这一阶段要研究的重点，其中包括区域的开发策略、开发分区及时序、开发强度的合理性设定、经营性用地出让方案及出让计划安排、政府的政策支持等。（3）?“营销推广研究”是价值显化???????前两阶段的研究完成后，最终要通过区域招商，充分借助市场的资源和力量来实现区域开发的思路和价值。这一阶段研究就是通过制定符合市场规律的营销推广策略、选择合适的推广渠道和方法来服务区域招商，以期实现区域价值的充分显化。三、天津海河智慧城片区发展经营策划实录之背景篇1、项目概况及委托背景???????项目位于北方重要的经济中心城市天津。随着近年天津旧城改造、城市基础设施建设、滨海新区快速发展、海河综合开发改造等重大举措的快速推进，天津经济呈现出前所未有的良好势头，城市热点开发区域曾出不穷，招商引资活动频繁，房地产市场空前活跃，我司正是在这样的背景下于2004年介入到天津海河智慧城区域的发展经营策划工作中来的。从天津城市整体空间结构上来看，天津形成了中心城区和滨海新区“一根扁担挑两头”的典型双核结构。中心城区是天津城市传统的政治、经济和服务中心；而滨海新区主要依托于天津经济技术开发区等工业园区，以制造业等单一产业功能为主，相关配套服务功能不完善；???????????????????????????????????????2002年天津市政府提出用10-15年时间将海河建设成为独具特色、国际一流的服务型经济带、文化带和景观带。海河由上至下分为三段，其中上游段位于中心城区范围内。?智慧城片区（以下简称本项目）则位于天津中心城区范围内，海河综合开发的上游段，紧靠外环线，占地面积约8平方公里，实际可开发面积约5平方公里，是中心城区范围内为数不多的大面积高价值的城市重点开发片区。???????委托方为政府性质的一级土地开发商，负责智慧城片区的土地整理（市政基础设施建设、征地、拆迁等），将智慧城由“生地”变为“熟地”，再将可出让的经营性用地以“招、拍、挂”的方式进行出让获得土地出让金，以平衡政府的相关投入，并实现区域的发展定位，实现综合效应的最大化。2、研究范式的梳理???????接到本项目研究任务后，按照恒昌一贯的工作模式，项目组并没有立即展开具体的研究工作，以免在没有明确整体研究思路的情况下陷入到不合时宜的细节研究中而丧失了项目研究的整体性和方向感。在展开具体研究工作前，项目组主要厘清了以下几方面的问题。（1）本项目的研究特点委托方为具有较强政府背景的一级土地开发实体。???????这样的背景使本项目开发一方面较容易获得政府的相关支持，并能有效调动政府资源；但另一方面也使本项目的开发目标不是简单的追求经济效益最大化，而是要考虑项目开发的综合效应。项目是中心城区范围内为数不多的高价值重点开发地块。???????区位价值的稀缺性使项目具备了赖以发展的重要资源和载体，项目研究中必须充分挖掘项目自身价值，实现项目的差异化发展定位。?无明确的开发时间表???????委托方希望能在明确了项目发展定位、开发经营及营销推广的一整套思路后再开展具体的开发工作，因此没有给项目开发设立具体的时间表。这就为本项目的策划研究提供了宽松的环境，使项目组摆脱了不必要的外部条件束缚。（2）恒昌的介入阶段???????恒昌是在项目土地整理尚未开始，项目规划尚未编制的阶段介入到项目研究中来的。策划先于规划、策划先于开发使项目组的研究工作更具弹性，拥有更大的发挥空间，当然在没有太多前提限制条件的背景下开展研究更需要项目组具备清晰的研究思路和把握研究方向的能力。?（3）?研究阶段的划分?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????四、天津海河智慧城片区发展经营策划实录之定位篇1、需回答的两大问题（1）区域做什么？区域将选择怎样的发展理念？区域整体发展定位如何？区域功能体系如何构建？区域的产品体系如何构建？（2）为什么这么做？从天津城市产业发展的角度从天津城市发展战略及区域规划的角度从智慧城片区在天津城市发展过程中的作用角度从其它城市重点片区发展典型案例的角度2、思考的重点（1）如何找到项目研究的切入点？???????项目组认为，作为中心城区范围内为数不多的高价值重点区域，智慧城片区的发展研究不能只停留在区域自身，而必须上升到天津城市发展的高度来审视。在智慧城这片约8平方公里的范围内所承载的应该是天津城市级别的功能，而不是简单的区域级功能。这就要求项目的研究必须从天津城市发展的高度寻找切入点。而城市发展的相关要素众多，有经济社会、产业发展、规划建设、历史沿革、风土人情等等