同里静思园五星级酒店项目市场定位报告2006.09目录?壹、静思园周边区域酒店业发展环境?一、苏州城市特性认知?二、苏州酒店市场环境?三、周边重点城市酒店市场行情?贰、竞争市场类比分析?一、市场数据汇总?二、汇总分析?叁、项目SWOT分析?一、静思园项目情况?二、项目SWOT分析?肆、市场定位?一、市场定位思路?二、市场定位结论?附件——富春山居赏析2006.09壹、壹、静静思思园园周周边区边区域酒店域酒店业业发发展展环环境境贰贰、、竞争竞争市市场场类类比分析比分析壹、苏州酒店业发展环境叁叁、、项项目目SWOTSWOT一、苏州城市特性认知分析分析肆、市肆、市场场定位定位附件：富春山附件：富春山居居赏赏析析2006.09历史文化名城?苏州历史?苏州远在五、六千年前，就有人类聚居；?春秋时，伍子胥“相土尝水，象天法地”，吴州成为吴国的都城；?隋废吴郡，并改吴州为苏州；?1983年3月，实行市带县的行政体制，苏州市和苏州地区合并。?世界文化遗产：苏州古典园林沧浪亭、狮子林、留园、拙政园、网师园、环秀山庄、退思园、艺圃、耦园……2006.09旅游名城，江南水乡??苏苏州是一州是一个个千年古城千年古城，境，境内内文物古迹有文物古迹有539539处处，，国国家家级级3434处处、省、省级级101101处处;;??苏苏州是州是东东方水城，方水城，水域面水域面积积占占总总面面积积的的42%;42%;??市市内内古典古典园园林是世界文化林是世界文化艺术艺术的瑰的瑰宝宝，，现现保存完好的古典保存完好的古典园园林有林有6060余余处处，，苏苏州是江南水州是江南水乡乡古古镇镇的典范，的典范，它它在中在中国国江南江南园园林中的地位和林中的地位和艺术艺术价价值值无出其右无出其右;;??苏苏州是全州是全国国重点旅游城市，重点旅游城市，国国家家级级1515处处，省，省级级8585处处，，数数量量仅仅次于北京和西安次于北京和西安…………………………同里风景区苏苏州旅游，不州旅游，不仅仅可以可以领领略略吴吴文化的博大精深，体文化的博大精深，体验验一步一景的奇妙幽情，一步一景的奇妙幽情，还还可以可以尽尽情享受太湖美情享受太湖美丽丽的山水的山水风风光和水光和水乡乡古古镇独镇独有的淳朴民有的淳朴民风风。。2006.09外向型经济主导的工业化重镇45004000?开放型经济主导下的历史名城，350030002500各项经济指标不落发达城市甚至20001500直辖市；1000500?长三角人均GDP，沪苏锡进前三01999年2000年2001年2002年2003年2004年2005，苏州第一，经济保持了持续快GDP(亿元)1358154117602080280234504026速发展的态势；工业总产值地区生产总利用外资新城市土地面积(规模以上值签协议合同?苏州2004年恩格尔系数为、现价）29.8，跨入中等发达国家水平；计量单位平方公里亿元亿元项苏州8488.424026.529907.112181?已有96家世界500强企业在苏北京164116814.502136州投资兴办273个项目。天津119203663.861309上海63419143.954091无锡4787.6128055720.32811南京6582.3024134064.44728深圳1952.844926.9027972006.09一轴两纵上海后花园??拥拥有有5050－－100100万人口的万人口的卫卫星城。星城。类类似上海的一城九似上海的一城九镇规划镇规划，，苏苏州州规划规划形成主城形成主城区区、、卫卫星城和星城和中心中心镇镇的三的三级级布局，布局，实现实现沿沿长长江、江、环环太湖新一体太湖新一体两两翼的翼的发发展格局；展格局；??东东南沿湖南沿湖区区域重点域重点发发展旅游也展旅游也带动带动旅游地旅游地产规产规模模发发展，使展，使宝贵宝贵的景的景观资观资源和旅游源和旅游地地产开发产开发有机有机结结合，成合，成为为上海休上海休闲养闲养生和度假的后花生和度假的后花园园。。长江三角洲仅次上海最具江南水乡特色的世界工厂2006.09壹、壹、静静思思园园周周边区边区域酒店域酒店业业发发展展环环境境贰贰、、竞争竞争市市场场类类比分析比分析叁叁、、项项目目SWOTSWOT二、苏州酒店市场环境分析分析肆、市肆、市场场定位定位附件：富春山附件：富春山居居赏赏析析2006.09旅游资源支撑了酒店市场2004年全年江苏省各市旅游人数统计排名排名城市国内游客人数境外游客人数旅游总收入1苏州3157万人次130.16万人次335.91亿2南京2800万人次72万人次320亿元?境外旅游人数和旅游收入增幅有3无锡2201.56万人次53.95万人次229.68亿元所下滑；4常州1041万人次14.3万人次101.5亿元5镇江975万人次17.13万人次100.05亿元?境内游客数量突破3000万人次，各项指标都为江苏之首；境外旅游人旅游收入年份同期增长率同期增长率数（万人）（亿$）?旅游业的兴旺带来大量的酒店客2006年房需求。（截至810412.6％3.7818.5％月）2005年15619.9％6.3931.5％2004年13059.6％4.8662％2006.09商务往来带动酒店业兴旺苏州进出口贸易年增长30％，甚至逼近50％，工业为主导的经济结构，已经形成明显的外向型经济模式，势必产生频繁的境外以及地区间商务往来活动，催生了大量的酒店需求和过夜经济消费活动。（2006年上半年过夜入境游客约40余万人，同比增长75％。其中，日本、韩国游客高居前两位，日本游客上半年达10万余人次，韩国近7．1万人次）2006.09世博、奥运盛会－世纪机遇??作作为为上海的后花上海的后花园园，，20082008年年奥运会奥运会和和20102010年世博年世博会苏会苏州州将将再再度度迎迎来来旅游旅游热热潮潮；；??由由于受世博于受世博会会和和奥运会预奥运会预期期看看好，以及旅游商好，以及旅游商务环务环境的不境的不断断改改善善等等利利好好驱动驱动，酒店市，酒店市场场掀起掀起开开发热发热潮潮，，仅仅上半年就有上半年就有44家五星家五星级级酒店酒店开业开业就是最好就是最好佐佐证证；；??城市城市经济经济的快速增的快速增长长和工和工业扩张带来业扩张带来大量的商大量的商务务往往来来，，产产生大量生大量过过夜夜经济经济消消费费；；??自身自身所具有的不可所具有的不可复复制的江南水制的江南水乡乡旅游旅游资资源，在政源，在政府府的保的保护护和和开发开发中，中，为苏为苏州的酒店州的酒店业带来发业带来发展展契契机。机。2006.09酒店行业发展现状及预期?缘起：1998年第一个国际著名酒店管理品牌美国喜达屋旗下的喜来登入驻苏州；?发展：2004年，全市有星级饭店93家，客房一万多间；?高潮：目前有10家五星级酒店，其中有四家是今年上半年新开业（未包括同里湖大饭店）；?未来：到2008年，苏州市区四星级以上酒店的客房数将比2005年增长5000间左右。，酒店业市场行情：?市区旅游饭店出租率上半年达到71％，同比增长17％；?平均房价水涨船高，市区旅游饭店客房平均每天每间351元，价格同比上涨了18％以上。?业内经营状况，上半年营收总额达11亿，同比上升53％。2006.09壹、壹、静静思思园园周周边区边区域酒店域酒店业业发发展展环环境境贰贰、、竞争竞争市市场场类类比分析比分析叁叁、、项项目目SWOTSWOT三、周边重点城市酒店市场行情分析分析－以影响较深的上海地区为参照肆、市肆、市场场定位定位附件：富春山附件：富春山居居赏赏析析2006.09上海五星级酒店分类?一般商务酒店（华亭宾馆）?旅游、休闲型商务酒店（虹桥宾馆）?特殊客源商务酒店（花园饭店，日本客源多）?会展集聚区内的商务酒店（波特曼大酒店）?官方政务型酒店（西郊宾馆）?时尚、豪华型酒店（金贸凯悦大酒店）?会议性酒店（东方滨江大酒店）2006.09上海星级酒店市场分析?四星级、五星级酒店市场，2004年新增9家,客房2065间;2005年新增12家,客房3313间;上海市旅游委的一项统计数据显示,今年预计新开业16家,客房增量在5000间以上,其房间数同比增长五成以上；???2005年,五星级酒店市场的日平均房价连续第六年创新高,比2004年的1,417元增长了16.4%,达到1,649元；?2006年1月至6月的统计数据中显示,上海的星级酒店客房累计平均出租率为63.64%,2005年1至12月的星级酒店累计平均出租率为65.64%,比2004年同比下降了3.41%；?根据上海市的规划，2010年上海星级酒店和经济型酒店的床位将达到40万张。??上海目前已上海目前已经经有近有近4040家五星家五星级级酒店，市酒店，市场竞争场竞争激烈激烈；；??整整体客房平均价格持体客房平均价格持续续攀升攀升，，仅仅次于次于香港香港和和东东京，市京，市场预场预期期较较高高；；??入入住住情情况况呈呈下行下行趋势趋势，客房，客房供供应应量量过过大，大，低低星星级级酒店分酒店分流流客源，同客源，同质竞争质竞争日日趋趋明明显显；；??上海市上海市规划对与规划对与酒店投酒店投资资的的热热情情起到起到了了推波助推波助澜澜的的作用作用。。2006.09酒店市场环境结语?苏州作为上海后花园，两地酒店市场存在激烈的竞争；?目前苏州和上海的五星级酒店市场都呈现快速增长的态势，供应增量高于客群需求量，势必造成入住率的降低；?在酒店业市场预期较好的刺激下，五星级酒店市场的急剧扩张，加剧了酒店市场竞争态势。2006.09壹、壹、静静思思园园周周边区边区域酒店域酒店业业