民乐小区市场推广执行建议我们的工作条件：1、地块规划图和城东规划图2、效果图与项目实地照片3、德清县微利房地产开发有限公司基本情况我们的工作目标：1、预计销售期为半年，制订销售期间推广执行方案2、实现300户多层的去化竞争项目分析一、竞争项目分析1.竞争项目多层均价对比竞争楼盘均价对竞争楼盘均价对比单位：元/㎡4100400040004000338033003200春格嘉百桂中溪兰华合花利华维国公城达庭亚际寓花园关键词：均价4000元/㎡竞争项目分析2.竞争项目多层均价对比竞争楼盘主力面积单位：平方米16016014013513513012610911010010010010093春格嘉百桂中溪兰华合花利华维国公城达庭亚际寓花园关键词：主力面积100㎡—135㎡之间竞争项目分析3.竞争楼盘营销手段与销售率之间的关系对比主要竞争楼盘销售手段与月平均销售率关系对比单位：％20%15%6.40%6.90%3.20%3.00%程建际嘉计开百合发桂策牌中品晖观春低西格(筑主华、发合商花略开利牌公溪价班兰节义国户商公、城发达开园余华策牙维能、际型、寓、发）英庭略风亚景商花示浙设围观品、园商溪情范江计合品、、牌低品春景工省国设牌围开价关键词：低价策略导致高销售率竞争项目分析综合上述三项比较?竞争楼盘均价约4000元/㎡，主力面积在100㎡—135㎡之间。?销售率突出的两个楼盘格兰维亚与中利达花园均价远低于4000元/㎡，且户型主力面积偏小，可以预见，低价策略对加快销售去化有决定性作用，主力总价在20万元—35万元之间的民乐小区Ⅱ期以低总价入市将达到较快去化率。本案分析二、本案分析1.本案所在城东板块SWOT分析优势竞争总体均价3000元左右，相对城中配套优势与城南环境优老城区有明显优势势对城东板块的冲击机会威胁根据德清县发展规划，该区目前配套较落后域占据未来城市发展黄金地段，发展潜力巨大本案分析2.项目定位、主广告语、客户区域分布项目定位：工薪阶层买的起的多层高品质住宅主广告语：提前拥有理想家园客户区域分布：杭州及周边地区10%德清本地90%德清本地杭州及周边地区现状分析汇总三、现状分析汇总本案均价将明显低定位在工薪阶层买于其他竞争楼盘的起的品质住宅利用低均价、低总价的优势在推广前期造均价2500元，总城东是德清未来的势，续销期用城东发价20万元-35万发展趋势，本案更展潜力淡化目前配套元，性价比超高是处于城东的优势落后的缺陷，利用户地段型、多层品质感等卖点加强推广力度，达德清本地客户占主到迅速去化项目周边现阶段配流，少量杭州及周套落后边地区客户推广架构预热期整体形象诉求开盘期公开均价，低价造势强销期多层品质、未来发展潜力等多卖点宣传推动项目销售媒体分析一、主要报纸媒体对比：今日德清湖州日报钱江晚报日发行量1.5万份6万份96万份覆盖面德清县、县内湖州地区覆盖全省，主要城各镇镇当日投递当日阅读受众人群赠送报纸，面向湖州当地政府机有稳定职业、稳定机关、事业单位关、单位，公务收入和固定住所的、离退休干部员、事业单位从城市主流读者，读业人员是主要阅者构成持续年轻化。读者订户以企业主、经理层为主蓝点建议：选用今日德清媒体分析二、电视台比较德清电视台（两套）湖州电视台（三套）覆盖面覆盖德清本地，总入户嘉兴、桐乡、嘉善、海宁、长率96.3%，在德清本地兴、德清、安吉及杭州，江苏享有高收视率省无锡、吴江、苏州、宜兴、安徽省广德等县市受众人群覆盖人口/户数11万多覆盖人口/户数1200万，个户，德清当地普通市民，别节目固定人群收看，在德清收视率集中在18：00—本地收视率不高22：00蓝点建议：选用德清电视台媒体分析三、户外广告道路灯箱户外灯箱道旗路牌广告高炮特点在整条路段在夜间特别多用于项目多用于人流醒目，冲击上，具有连醒目周边，有良密集地段力强，利于续性好的项目指长期建立项示效果目形象蓝点建议：选用道旗和路牌广告推广计划一、核心优势—预热期（1月—2月）1.项目诉求要点?城东是德清未来发展重点区域，民乐小区周边规划配套优势明显。?新城核心民乐生活轻松置业首选2.诉求主题提前拥有理想家园推广计划3.推广计划时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）2月14日售楼处对外开放，今日德清封底半版硬广49000（周二）接待来宾预订2月28日《城市中心点今日德清1500字软文需面议（周三）品质生活圈》强销期推广预算总计49000推广计划二、核心卖点—开盘以及强销期（3月—4月）1.核心卖点检验原则理论卖点是不是市场唯一的？检验原则是不是市场第一的？是不是受众喜欢的？核心卖点推广计划2.核心卖点提炼根据市调，民乐小区Ⅱ期理论卖点分类如下表：区位1、城东新区，2、核心地带新城东行政中心配套3、毗邻德清市体育场4、南北入口处都有公交车5、西有农贸市场，北有综合商场建筑6、纯多层建筑性价比7、低价位，中高端品质推广计划核心卖点提炼竞争项目可以成为本案卖点本案城东新区，核心地带竞争项目竞争项目竞争项目不能成为本案卖点本案本案本案本案新城东行政中心最邻近新城东行政中心推广计划竞争项目可以成为本案卖点本案毗邻德清市体育场竞争项目竞争项目竞争项目竞争项目不能成为本案卖点本案本案本案本案南北入口处离交公车站距离较近都有公交车推广计划竞争项目竞争项目竞争项目不能成为本案本案卖点本案本案西有农贸市场配套规模大北有综合商场竞争项目竞争项目可以成为本案卖点本案本案纯多层建筑推广计划竞争项目可以成为本案卖点本案低价位，中高端品质对民乐小区Ⅱ期的卖点提炼可得到以下核心卖点区位城东新区，核心地带配套毗邻德清市体育场建筑纯多层建筑性价比低价位，中高端品质推广计划3.推广主题城市新中心轻松置业首选健康生活从家门口出发主力诉求：品质生活轻松置业多层不多品质生活起价2500，提前拥有理想家园推广计划4.推广执行时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）3月14日《居住在新城未来》今日德清1500字软需面议（周三）文3月15日公布全面开盘今日德清封底整版98000（周四）硬广4月5日起价2500，提前拥有今日德清封底半版49000（周四）理想家园硬广4月19日起价2500，提前拥有今日德清封底半版49000（周四）理想家园硬广3—4月民乐小区火爆销售中道旗城市中心需面议区域强销期推广预算总计196000推广计划三、产品优势—销售持续阶段（5月—6月）1.项目诉求要点?民乐小区各个卖点展示，包括区位、配套、性价比高等等2.诉求主题健康生活从家门口出发——与超大规模体育中心毗邻便捷交通执掌城市脉动——居于城市便捷交通网内推广计划3.推广执行时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）5月10日《居住在新城未来》今日德清封底半版49000（周四）硬广5月31日公布全面开盘今日德清1500字软需面议（周四）文6月14日起价2500，提前拥有今日德清封底半版49000（周四）理想家园硬广6月21日起价2500，提前拥有今日德清1500字软需面议（周四）理想家园文强销期推广预算总计98000推广计划三、尾盘期（7月—8月）1.项目诉求要点?对项目整体优势的提升2.诉求主题小薪一族把握升机延伸文脉优越成长空间——融入365天书香氛围推广计划3.推广执行时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）7月12日延伸文脉优越成长空今日德清封底半版49000（周四）间硬广8月16日小薪一族把握升机今日德清封底半版49000（周四）硬广强销期推广预算总计98000推广计划推广预算总计：销售阶段推广预算总计（元）第一阶段：预热期（1月——2月）49000第二阶段：强销期（3月——4月）196000第三阶段：续销期（5月——6月）98000第四阶段：尾盘销售（7月——8月）98000推广总预算441000