双城现阶段市场价格分析前言到12月4号为止，双城还余房源54套，其中庭院51套、联排3套。为了进一步摸清该区域市场情况，我们特地对双城所在区域相似物业形态进行调查、统计、分析，希望对下一步的价格调整提供一定的参考。考虑到联排数量不多，因此主要对庭院进行重点分析。剩余房源统计：楼号剩余数量6#113#105#202#14#910#（联排）3户型剩余数量美地18花间10晴天23前言本次选择比较对象时，主要为该区域内在物业形态上相似、价格区间上接近的具有较强竞争关系和可比性的项目。分别是仁和·春天大道、锦绣森林、美茵河古、七彩花都和依云镇。由于春天大道目前推出项目已经售完，而下一批次推出的时间大概在07年底，因此，从目前双城所处的销售周期看，两者的竞争关系并不存在，但毕竟该盘作为区域内领袖者，与其比较对双城仍有一定的参照意义。锦绣森林本周将有新房源推出，并将在本月底推出4号组团，体量将会较大。美茵河谷电梯洋房剩余的房源也相对较多，关键的是，这两个盘均位于双城购房线的上游，它们推出的房源数量和销售价格都会给作为直接竞争对手的双城产生较大的影响。七彩花都与双城的价格区间最为接近，也应该是比较的重点。依云镇作为区域内价格接近、产品类似的项目也是重要的参照对象。目录第一部分双城庭院别墅剩余房源价格第二部分周边目标竞争对手信息第三部分双城及周边盘价格比较第四部分价格调整建议第一部分庭院别墅剩余房源价格分析一、庭院别墅剩余房源价格分析1.各种均价总房源均价3417.35各栋楼均价6﹟楼均价3755.933﹟楼均价36115﹟楼均价3281.172﹟楼均价33384﹟楼均价3098各户型均价美地3624.15花间3355.5晴天3335.74各楼栋的最大价差为657.93元/㎡，其中6#楼由于其较好的地理位置价格偏高。户型最大价差达268.65元/㎡，这与美地带私家花园的户型特色相关。一、庭院别墅剩余房源价格分析2.最高、最低单价最高价（6—5—1）4120.19最低价（4—14/15—3）2978各栋楼最高单价5﹟楼最高价（5—4—1）3570.053﹟楼最高价（3—4/13—1）37706﹟楼最高价（6—5—1）4120.194﹟楼最高价（4—9—1）3238各栋楼最低单价5﹟楼最低价（5—7/10—2）30203﹟楼最低价（3—3/4/13/14—34083）6﹟楼最低价（6—8—3）35004﹟楼最高价（4—14/15—3）2978各户型最高单价美地（6—5—1）4120.19花间（6—3/10—2）3560晴天（6—3/10/11—3）3700各户型最低单价美地（5—8/9—1）3377.85花间（5—7/10—2）3020晴天（4—14/15—3）2978一、庭院别墅剩余房源价格分析剩余房源最大价差达1142.19元/㎡，其中5#楼最大价差为550.05元/㎡，3#楼最大价差为362元/㎡，6#楼最大价差为620.19元/㎡，4#楼最大价差为260元/㎡，从中可以发现相对价格偏高或偏低的楼栋价差偏大。美地户型的最大价差724.343元/㎡，花间户型的最大价差540元/㎡，晴天户型的最大价差722元/㎡，可以看到，由于各楼栋之间的较大价差，导致相同户型价差幅度较大。小结：从以上可以发现，价差相对较大的5#、6#楼和美地、晴天户型，剩余房源的数量相对较多。二、周边目标竞争对手信息春天大道锦绣森林美茵河谷七彩花都依云镇产品类型叠院别墅花园洋房电梯洋房花园洋房叠墅洋房总户数（套）70、80190100施工进度基础现房土建6层内外装主体封顶面积区间（㎡）149—220110—200129—22080—140140—180销售情况售完80套左右约余100套约余20套售价均价56004500左右37003500左右4100（元/最高520045004400多5000多㎡）最低440035003300多亮相/开盘时间06.10.2106.10.21下阶段推广动向07年12月再本周末推出新1期3批次接次推出房源、12月受咨询底4组团推出二、周边目标竞争对手信息通过上表可知，该区域内相似产品的体量在200套以上，其中美茵河谷和锦绣森林是市场的主力军。其次，在双城特定的面积区间内，市场被进一步细分，这样参与绝对竞争的数量又会低于200套，但也应该考虑到该区域市场，其它物业形态的替代作用，以及新的市场进入者。再次，与光华大道一线产品如春天大道、锦绣森林相比，双城不具有明显的优势。因此，双城的主要目标竞争对手应是该区域的二线产品，如美茵河谷、七彩花都。由于彼此价格接近，可以预计，市场竞争将进入白热化阶段。最后，从施工进度看，与美茵河谷、七彩花都和依云镇比较，双城还是有一定的优势，不过优势并不明显。三、双城及周边盘价格比较1.价格比较双城及周边相似物业价格比较6000）㎡均价/4000元最高价（2000最低价价单0春天锦绣美茵七彩依云双城大道森林河古花都镇均价560045003700350041003417.4最高价52004500440050004120.2最低价4400350033002978春天大道作为区域市场内的领导者，凭借其优越的位置、企业品牌和大盘优势等占得头牌；锦绣森林紧随其后。两者虽同为一线产品，其均价价差也高达1100元/㎡。双城、美茵河谷和七彩花都作为直接竞争对手，价格趋近。双城与美茵河谷的均价价差为282.65，与七彩花都只有几十元的价差。在最高、最低价差中，双城与锦绣森林差价为1079.81和1422；与美茵河谷价差为379.81和522；与七彩花都的价差为279.81和322；与依云镇最高价差为879.81；这既反映了双城与区域一线产品的差距，同时也反映了二线产品严酷的竞争态势。三、双城及周边盘价格比较2.价格动线比较价格比较动线图60005000）㎡4000均价/元3000最高价（2000最低价价单10000道林古都镇城大森河花云双天绣茵彩依春锦美七锦绣森林的最低价与美茵河谷、七彩花都的最高价相当。区域市场的最高均价属于春天大道5600元/㎡，最低价属于双城2978元/㎡，两者相差2622元。最高价—均价〉均价—最低价，而且三条曲线相对保持平衡。说明各个项目对价格调整的幅度都持谨慎态度。绝大部分比例定价趋向于市场现实价格，只有小部分比例定价趋向市场成长价格，可见区域市场总体定价相对保守。三、双城及周边盘价格比较3.区域市场均价与双城均价比较区域市场均价与双城均价比较5000）4000㎡/3000区域市场价格元双城现价（2000价1000单0平均均价最高均价最低均价区域市场价格4136.234644.043544.5双城现价3417.354120.192978平均均价价差为718.88元；最高均价价差为523.85元；最低均价价差为566.5元，这个数据可能由于区域内一线产品春天大道、锦绣森林的加入而显得虚高。如果只算美茵河谷、七彩花都和双城均价，再比较之后得出的三种均价价差分别为：均价为121.77；最高为219.81；最低为281。这个数据的参考系数可能相对高一些。当然三、双城及周边盘价格比较，也可以通过加权计算，也可得出相对准确的性能均价，和项目在区域市场中的竞争力。4.性能均价比较分别以“区域地段、开发商品牌、规模规划、产品园林、房型”5个元素为考量标准，其中：区域地段：5分；开发商品牌：1分；规模规划：1分：产品园林：1分：房型：2分。总分10分。通过各项取值得出各自的权数，再用均价除以权数，便得到各自的性能均价。他们的各项取值如下：春天大道：4.5；1；1；1；1.5；总分：9分性能均价：5000/9=555.56锦绣森林：4；0.5；0.5；1；2；总分：8分性能均价：4500/8=562.5美茵河谷：3；0.5；0.5；1；1.5；总分：6.5分性能均价：3700/6.5=569.23七彩花都：3；0.2；0.3；0.8；2；总分：6.3分性能均价：3500/6.3=555.56依云镇：3.5；0.2；0.5；1；2总分：7分性能均价：4100/7=585.71双城：2.5；0.2；0.3；1；2总分：6分性能均价：3417.4/6=569.56三、双城及周边盘价格比较4.性能均价比较性能均价与产品竞争力成反比，这个数据也基本上反映了现阶段区域市场的销售情况。较小的价差反映了市场的竞争强度。双城的性能均价说明在区域市场中，目前的价格指数并不低。当然，这主要受制于目前双城周边相对较低的区域成熟度。三、双城及周边盘价格比较5.区域市场份额比较双城所在市场份额比较20%32%锦绣森林0%8%美茵河古七彩花都依云镇双城40%锦绣森林本周末将有新房源推出，月底推出4号组团，约80套。美茵河谷由于整体体量较大，目前还余129—220㎡区间内房源100套左右。此二者均位于双城导视动线沿线，对项目销售具有一定的冲击。双城1/5的市场份额本不算大，但是所剩房源位置在销售上或多或少的有一些抗性。三、双城及周边盘价格比较小结：与区域市场比较，双城目前的市场价格具有一定的提升空间，但由于市场竞争环境、所占市场份额、尾盘期等因素，调整的幅度不可能太大。四、价格调整建议1.调价对销售的影响双城至开盘以来，共进行过三次调价，三次调价对销售进度影响并不大，即市场对价格的抗性较小。最近一次是10月，庭院别墅调动幅度为400元，即﹣200~200；联排则是360~390不等。而在剩余的54套房源中：未售出3套联排涨价：390元；庭院51套中:未涨价为23套；涨50元的剩12套；涨100元的剩7套；涨150元的剩1套；涨200元的剩7套；降200元的剩1套。当然，这也与具体房源所