峨山路[浦江印象]推广提案峨山路峨山路[[浦江印象浦江印象]]推广提案推广提案Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦江印象前前言言]推广个案的成功并非是在最后取得的，而是在开始。当精明的发展商完美地将自提身优势与外部条件有效地结合时，系统而又专业的准备工作随之而展开，一个案有生命力的产品也将应运而生，它代表走向成功的第一步，也是最关键的一步。在房地产市场愈加复杂的今天,为了使[浦江印象]能在浦东这百花争艳,百舸争流的竞争环境中,占据一定的市场空间,本公司特此针对[浦江印象]对该区域市场进行系统深入细致地调查研究,客观地对本案之营销进行精心筹划。联路地产作为成熟的专业营销策划公司，深知与伙伴合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。在此，谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢！Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦提提案案思思路路江印象]推广提案壹贰叁肆伍、、、、、市竞目项推场争标目广背环客定策景境群位略分简建建建析议议议析Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦江印象]推广提案壹、市场背景分析一、宏一、宏观环观环境分析境分析二、二、区区域房域房产产市市场研场研判判Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦江印一、宏观环境分析象]推广提案上海宏观经济持续向好利好面上海楼市走出低谷利空面Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦江上海作为内地之经济、金融中印象心地位不断巩固]推广上海国际地位得到提升，远东提上海宏观经济金融中心地位逐步明朗案持续向好利好面经济总量不断增加，经济结构进一步优化上海楼市走出低谷世博会临近，拉动投资增长脚步加快Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦江印象]推广提上海宏观经济案持续向好07年前三季度，上海楼市走出低谷，价量齐升成交活跃利好面境内外投资者对上海楼市恢复上海楼市走出信心，唱多上海楼市低谷经过05、06年盘整，挤出部分投机客，楼市更加健康世博会的举行，动迁带来更多住房需求Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦江印一、宏观环境分析象]推广提案利好面宏观调控力度加大，各项政策不断出台利空面观望气氛再度笼罩上海楼市Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路07年上海出台了严厉打[击捂盘的新规，一定程浦江度上限制了通过分批开印盘达到抬升价格的局面象]推央行关于第二套房提高广宏观调控力度加大，首付比例及贷款利率的提政策，起到了为楼市降案各项政策不断出台利空面温的作用观望气氛再度笼罩上08年上海楼市土地放量海楼市将呈扩大的态势，增逼控措施的出台，将间接促进房源的供应增加07年第四季度开始，上海楼市开始进07年前三季度上海楼市入空涨阶段，截至08年1月份，已价格的报复性补涨，大经连续三个月成交萎缩。观望气氛再大抑制了08年价格的上度笼罩上海楼市，间接促使大部分楼升空间。盘将可能选择08年5月份以后推盘，集中上市的局面已不可阻挡。Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦江二、区域房产市场研判印象]推广提区域状况：浦东新区经过10?多的发展已经成为集陆家嘴?融中心，浦东机案场的航运中心，未来的洋山深水港海运中心为一体的城市中心；区域交通：徐浦、南浦、杨浦大桥，打浦?、复兴?、延安?隧道、中环、外环，地铁2、4、6、8号线的开通使得浦东与浦西的联系?为密?。规划方面：世博会的举办促使浦东的城市建设发展?为迅速，未来的浦东将成为市民购房主要选择地之一。Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦江印象]推07年浦东楼市整体表现广提2007?，浦东新区每月住?市场新开工?基本保持在15万平方米左案右，销售面积保持在36万平方米左右，市场呈现供小于求的现状。从整体的供应走势来看，从2005?的放?供应之后，经过05-06年市场盘整期，存量房在07年上半年火暴楼市中得以消化，随着07年第四季度拐点的到来，成交开始下滑，但是07年底随着土地出让力度的加大，供应量有增无减，浦东楼市供小于求的现状得以改善。Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦08年浦东楼市发展趋势研判江印象]““三三边两线＂边两线＂发展格局发发展格局发生变生变化，发展化，发展重点重点外外移移推近?来，濒黄浦江岸边、环世纪公园周边、临主要景观道?边是浦东房地产广提市场的热点区域，但随着浦东世纪公园周边土地的瓜分完毕，严格意义上的案内环开发完成，下一步浦东地区发展的重点将转移到中环线与外环线以外周边地区。一一线线高高端端房价房价继继续续坚挺坚挺，，次级次级房价更加房价更加迎合迎合市场市场由于浦东贸?区、经济园区比较集中，区域内有大?高端需求，同时由于其环境、区位、交通、发展机会的优势，越来越多浦西和全国乃至海外的高端客户进入浦东市场，对于高端市场来说，需求有增无减。而次级房市场受市场波动影响较大，于市场抗性较低，则必须更加主动迎合市场之走势。两两外外人士继人士继续续看看好浦东好浦东由于浦东的开放?和浦东楼市的高品质，“两外＂人士继续看好浦东，尤其是高档房市场，两外人士和来自浦西的客户几乎占据浦东高档房市场的近6成。Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦江印象]推广提案贰、竞争环境简析一、一、竞争竞争板板块块格局分析格局分析二、二、产产品格局分析品格局分析三、价格格局分析三、价格格局分析Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[一、一、竞争板块竞争板块格局分析格局分析浦江印象]推广板块名称板块名称：：塘塘桥桥板块板块提　　现状：目前该区域市场需求主要集中在建筑面积110平方米的两房及140平案方米的三房。塘桥板块借助陆家嘴金融贸易区及世博会双重辐射效应，周边楼盘销售价格逐渐攀升。轨道交通的完善及商业圈的成熟发展，二手房交易十分活跃。　　走势：从目前区域均价来看，基本维持在1.7万-1.8万元/平方米之间。预计今后一段时间内，区域成交房源仍将以满足自住型需求的中小户型两房或三房为主。　　分析：该板块是最具潜力的高档国际社区之一。经过几年的发展，人气比较旺盛。当前区域内成熟大盘较多，房源基本以次新房供应为主，无新房供应。地理位置得天独厚，周边配套成熟，有仁济东院、儿童医学中心、耀华国际双语学校、进才中学、沃尔玛、巴黎春天等。可以说，塘桥是“浦东的徐家汇”。Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦江板块名称板块名称：：花木板块花木板块印???现状：花木板块以140万平方米的世纪公园为核心,有包括浦东新区政象]府、新区图书馆、上海科技城、世界博览中心等在内的100万平方米的花木行推政文化场所。板块内联洋新国际社区、花木别墅区等高档成熟社区，早已声名广远播。经过几年的建设，花木板块已成为上海新世纪的国际都会中心。提案走势：花木地区二手楼盘价格分3个档次，其中浦东世纪花园二期、四季全景台、香梅花园等景观楼盘依托世纪公园优势，已经属于比较独特的区域，其均价在2.5万-3万元/平方米之间；世纪花园一期、大唐盛世花园、建华新苑等楼盘，房源均价在1.6万-1.8万元/平方米；区域内老公房，均价在1.3-1.4万元/平方米左右。分析：花木板块具有一般板块所无法企及的环境优势.区内楼盘房龄多在5年之内，小区环境和品质都不错，它们与世纪公园融为一体，共同构筑花木板块的绿色生态家园。目前，板块内的居住情况较之前明显好转。购房者主要可以分为如下几类：一是：外籍人士，二是企业白领和高管，三是成功的商业人士。他们层次整齐，有良好的素养和收入水平，追求生活品质。Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[浦江印板块名称板块名称：陆家嘴：陆家嘴板块板块象]陆家嘴板块是上海金融贸易活动集中的重要商业圈之一，位于东方明珠脚推下，是指张家浜以北，源深路以西的浦东区域。作为上海五个中心之一的金融广中心在这个板块上豪宅可谓屈指可数：有对外知名的汤臣一品，世茂滨江花园提案，财富海景，仁恒滨江，菊园等高档豪宅，相对其他区域而言，本区域属于量少价高，升值潜力大，可替代品少，抗跌性强的黄金地段，是外籍与国内成功人士居住与投资的首选。目前板块内这些楼盘的单价普遍都在30000元左右，但近期的市场表现一般，例如仁恒滨江花园、财富海景等以往成交频繁的个案，房源挂牌量和成交量比前两个月有所减少。?Pujiangyinxiangfdc.21ask.com中管网房地产频道峨山路[二、产二、产品品格局分析格局分析浦江印　　通观塘桥板块、花木板块次新房（通过中介调研了解）的成交情况，我们发象]现，由于该两大板块近期内新房源较少，所以，导致该区域内房源成交主要以三推至五年之次新房成交为主。从成交个案和中介挂牌的产品来看，120—150平方的广提次新房挂牌及成交量最为集中，成交最为频繁。于此，我们可以发现，该板块内案其目标客户对产品面积要求则主要集中在该范围内。代表个案成交表案名面积总价户型备注澳利花园125㎡265万3/2/2东南华庭159㎡300万3/2/2精装修含车位东方城市花园104