李隧老年公寓（度假村）项目建议书北京中特置业有限公司二〇〇七年九月编制依据1、《中国老龄事业的发展》白皮书2、《中国老龄事业发展“十一五”规划》3、《关于对老年服务机构有关税收政策问题》的通知（财税[2000]97号）4、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见》的通知（06－02－20）5、《中华人民共和国土地管理法》6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知7、《朝阳区东三乡地区控制性详细规划》—项目背景及市场分析—项目区位优势及政策分析—项目规划及投资分析—结论一、项目背景及市场分析项目背景?据《中国老龄事业的发展》白皮书，到2005年底，中国60岁以上的人口已经达到1.44亿，占全国人口总数的11％，占亚洲老年人口的1/2，占全球老年人口的1/5，已经进入老龄化国家的行列。?截至2005年底，北京市常住人口1536万人，其中60岁以上的老年人口约224.3万人，占总人口比例14.6%,其中有20%的人具有较高的消费能力，约15万人。市场分析?据调查显示，北京市有33.6%的老年人（75万）表示愿意“移地养老”，比例高于全国，其中有20%的人具有较高的消费能力，可以选择入住高端老年公寓，约15万人。?城市现有的养老设施不能满足市场的需要，更不能满足高端人群养老的需求。北京市场上高档养老设施很少，医疗水平不高，管理水平有限，主要采用度假村的形式。为此，我们建议在顺义区李隧镇投资建设高档老年公寓（度假村）项目。该项目利用优美的自然环境，为高端老年客户提供优质的养老场所,可填补北京市老年服务机构的一个空白。老年公寓实景二、项目区位优势及政策分析项目位置图三高农业示范加保税区区区汽车新国林河工业区工展中首城地项心都目保税用区机商务区场项目区位优势?项目用地位于李遂镇西侧，潮白河东岸的万亩森林中，与北京市顺鑫绿色度假村接壤。地块林水相依，环境优美，空气清新，地热资源丰富，是健身疗养、文化休闲的理想之地。?李遂镇距离首都机场仅5公里路程，开车10分钟即可到达。首都机场第三期扩建工程将于2007年落成，今后每年可起降国内外航班50万架次，机场的年人流量将达到6000万人次。政策分析①、根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002国土资源部“11号”令），目前已经建立和规范了土地有形市场，实行了国有土地使用权招标、拍卖和挂牌交易。②、《中华人民共和国土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请国有土地。本项目用地性质为国有土地，避免经营土地开发权所需进行的招拍挂程序。三、项目投资分析经济指标投资完成工程情况投资成本效益分析经济指标项目总投资：10000万元（不含145亩土地使用权）占地面积:96667平方米(145亩)容积率0.3建筑面积:30000平米床位：400张主体工程3598.9万元基础设施工程1489.6万元未付款的已完成工程555万元未完成工程缺口资金4800万元合计:10443.53万元平均单价:3481元/建筑平米(折合26.1万元/张床位)投资完成工程情况已完成总建筑面积29260平米，已投资5643.5万元（不含土地使用权）。其中：投资完成主体情况（共计3598.9万元）1）综合楼5600平米711万元2）客房楼4300平米478.5万元3）康乐中心6300平米995.7万元4）后勤服务楼（已装修）2600平米416万元5）会议中心3700平米326.8万元6）变配电室200平米31.8万元7）人工湖1260平米16.6万元8）屋面网架162.13万元9）前期拆除工程11.4万元10）室外三通一平、围墙工程449万元（包括145亩地垫土、室外排水工程）基础设施及其他投资项目（共计1489.6万元）1）地热井1眼（深1800米，水温43度）261万元2）建筑物基础打桩工程199.8万元3）戏水乐园设备款128.4万元4）设计费110万元5）监理费33万元6）职工厨房设备16.2万元7）勘查费5万元8）临时配电费60万元9）打井等工程28.6万元10）筹建费用179.43万元11）基建税费468.17万元未付款的已完成工程（共计555万元）1）贵宾客房楼5300平米530万元2）配电室改造及二次土回填25万元3、未完成工程及缺口资金（4800万元）1）建筑物装修工程2600万元2）各种设备1000万元3）洗衣房、库房500平米60万元4）配电、地热水净化设备220万元5）锅炉房550平米70万元6）锅炉等保暖设备及空调设备600万元7）室外工程（含绿化及大门工程）250万元效益分析盈亏平衡图1500010000元万50000152026.13035销售会员证收入60008000104401200014000项目成本10443.5310443.5310443.5310443.5310443.53万元销售会员证收入项目成本?每张床位为26万元,即以26万元/间的价格全部销售会员证后,刚好能收回成本。通过调查附近北京绿色度假村客房价位如下：普通间560元/间/天0.8折448元/间/天贵宾间880元/间/天0.8折704元/间/天本项目开发完后按上述价位经营：普通客房200间；标准客房200间平均空置率40%年总收入4977万元运营费用率为25%两税一费5.5%年税后利润3459万元动态投资回收期3.7年项目周边另有100亩租赁土地，拟建Townhouse可与本项目共同开发利用。土地面积：66667平米容积率：0.75建筑面积:50000平米开发总成本：21316万元（折合4264元/平米）土地转让价：3500万元（35万元/亩）楼面毛地价：2750万元（550元/建筑平米）出让金税费：82万元建安费用：11500万元小市政费用：1200万元其他费用：2284万元销售收入测算通过调查周围项目销售价格如下：莫奈花园顺义区前沙峪均价8600元/平方米东方太阳城潮白河边上均价7800元/平方米考虑该项目周边经济发展状况，开发完成后均价为8500元/平方米销售总收入39000万元销售成本3120万元净销售收入35880万元根据北京太阳城银龄公寓入住价格表以及入住情况，北京市温泉度假村以26万元/间的价格全部销售会员证后,刚好能收回成本，因此该项目是可行的。Townhouse开发成本为21316万元，销售净收入为31200万元，因此该项目可行。谢谢！