新安?金沙豪庭整合营销提案武汉博弈地产营销机构目录?市场大势篇?区域竞争篇?项目定位篇?推广手段篇?价格策略篇武汉博弈地产营销机构市场大势篇分目录：第一部分武汉楼市机会与风险并存的2006一路走高的销售市场健康有序的市场运行第二部分武昌楼市板块价值大比拼湖的意义风声水气武汉博弈地产营销机构第一部分武汉楼市武汉博弈地产营销机构一、机会与风险并存的2006即将过去的2006年，值得中国房地产市场铭记。1、中央政府宏观调控接连不断。营业税时限延长、强征个税、分区域限套型、加大经济适用房供应、推出“四限地”……纵观市场反应，住宅市场成交量除7、8、9月和去年相比有明显下降外，其他月份均保持平稳。因此，我们认为：武汉房地产市场尚处于健康、平稳的发展时期。武汉博弈地产营销机构2、高档住宅供应加大。新世界中心—水岸星城—时代豪苑—东湖楚世家—世茂锦绣长江—金都·汉宫……高档住宅你方唱罢我登场，8000、10000等往日不可思议的住宅单价纷纷涌现，难道我们低估了武汉？于是我们思考：为什么这些项目在如此高的价位还能取得成功？因此我们认为：高端项目带来的不只是项目本身的价值，更多的应该是开发理念的革新：精确的项目定位、量身定制的产品、超前的配套，如此精耕细作才能换来项目成功。武汉博弈地产营销机构3、红红火火土地市场本年度土地拍卖场景可谓火爆异常，土地单价、楼面地价等等记录不断被刷新。从交易情况看，除大宗土地继续受到热捧外，中小地块同样不乏竞争者；从开发商实力看，本土开发商当仁不让，外地开发商积极进入；大型开发商高歌猛进，中小开发商寸土必争。因此我们认为：从本年度土地市场可以预见，明年房地产市场仍将火热。武汉博弈地产营销机构4、地铁概念逐渐升温。轻轨二期、地铁4号线从其他城市的发展经验可以看出，由于地铁、轻轨等轨道交通给人们生活方式上带来的改变，将给武汉房地产市场带来革命性的影响。因此我们认为：随着轨道交通建设的继续，轨道交通沿线，不论是住宅、商业或写字楼，都将有质的飞跃。武汉博弈地产营销机构5、水岸楼盘拥有深厚的市场附加价值。武汉－长江之滨；湖北－“千湖之省”水岸星城、世茂锦绣长江、金都·汉宫等，一个接一个的楼盘以水景作为产品的最大附加价值，在世人心中，似乎他们6000、8000的价格都是理所应当的，主要因素还是在“水”。因此我们认为：水景作为吸引人居热情的重要方面，拥有深厚的市场价值。武汉博弈地产营销机构二、一路走高的销售市场（以12月份楼市走势为例）?全市在售楼盘:375个?成交均价:3953.24元/㎡，较上月上涨81.68元/㎡，涨幅为2.11%?月销售总套数：为8872套，较上月增加1897套，增幅为27.2％数据来源：武汉市房地产信息网武汉博弈地产营销机构?片区商品住宅成交均价：综述分析：?从销售量来看：受金九银十旺季的带动，8月以来成交量一直处于上升态势。?从销售价格来看：近3个月以来，成交均价一直在3800元/㎡以上，本月房价更不断上扬直至3950元/㎡。武汉博弈地产营销机构三、健康有序的市场运营1、商品住宅成交均价分析（12月）?3000-4000元/㎡房源，成交了3582套，占全市总成交量的40.37%；?4000－5000元/㎡房源，成交了2581套，占全市总成交量的29.09%；?3000元/㎡以下房源，成交了1575套，占全市总成交量的17.76%;?5000元/㎡以上房源，成交了1134套，占总成交量的12.78%。?本月各户型成交量均有不同程度的增长，其中5000元/㎡以上的房源成交较上月增长15.96%。?根据以往每月周走势的情况，可以发现一个规律，每月的第四周，商品住宅销售均价都会比较高。?5000元/㎡以上住宅交易多集中在汉口中心区和武昌中心区，3000元/㎡以下的住宅交易多集中在沌口片，东西湖和光谷片。可见，市场上高、中、低档商品房供应结构较为合理。武汉博弈地产营销机构2、商品住宅成交面积分析从下图可以看出（12月）：?成交最为活跃的是100－120㎡和80－100㎡的中小户型，占到总成交量的38.26%；?120-140㎡户型的成交量占26.83％；?90㎡以下的户型的成交量占24.58%,略有上涨；?140㎡上的户型成交情况则较上月有所回落，占10.33%。武汉博弈地产营销机构3、商品住宅成交户型价格分析从下图可知（12月）：?本月90㎡以下户型：成交均价最高，达4583.29元/㎡，较上月上涨210.82元/㎡，涨幅4.82%；?90—120㎡户型：成交均价最低，仅3706.54元/㎡。?120—140㎡以上的户型：成交均价为3821.47元/㎡。?140㎡以上的户型：成交均价为4281.62元/㎡。武汉博弈地产营销机构第二部分武昌楼市武汉博弈地产营销机构一、板块价值大比拼总部经济耀中南武昌总部经济区核心区写字楼林立商业发达片区住宅价格为4000－6000元/㎡，与汉口商业核心相差无几。武汉博弈地产营销机构热火朝天看徐东依靠桥梁与道路迅速如今已聚集了住宅建设发展起来的徐东商圈大批商贸物业如火如荼住宅价格集中在沿线住宅总量4000－5000元/㎡之间已突破60万方当前有多个在售项目，如时尚馨都、东润·上域，、万利广场，以及二桥桥头堡位置的君临天下。在宣传推广主题方面都突出了观江、交通便利、毗邻商圈等共性卖点。武汉博弈地产营销机构中南VS徐东中南徐东从住宅价一直高于徐东，但目前可供开徐东板块可开发土地较多，供格上看发地块少，供应稀缺。这也意应量较大，容易形成集中效应味着中短期内，中南板块难以。形成火热的住宅市场。从道路交拥堵甚于徐东。远景上，中南徐东则有中北路延长线，长江通上看地铁换乘方便，通达三镇。二桥，形成发达的交通路网。从写字楼供应量远高于徐东，写字楼档写字楼量小于中南，但住宅供市场上看次也不可同日而语，但销售压应比较集中。力较大，竞争日趋激烈。武汉博弈地产营销机构二、湖的意义风声水起东湖：天生贵族预计卖点未来供应量将集中当前供应量资源以及土地在武青四干道以东，集中在沿湖大道及的唯一性徐东大街以北东湖路以西区域的东湖新城区域。武汉博弈地产营销机构沙湖：后起之秀沙湖板块地处内环政府斥巨资治理沙湖，线内，南北两端是8万平方米的沙湖市政拆迁老城改造，武昌繁华商圈，能公园为板块升值助力。为沙湖住宅锦上添花。闹中取静。武汉博弈地产营销机构东湖VS沙湖东湖沙湖从武昌湖概不争的是，东湖的优势明显高但自本土巨头福星惠誉进入念的炒作上于沙湖，这一点也意味着东湖沙湖之后，沙湖从此风生水板块将成为武汉高端住宅的标起。杆区。从开发面积由于东湖的地位特殊，开发量开发量大，但沙湖的“血上看受到限制，面积不及沙湖。正统”难与东湖匹敌。因为如此，东湖楼盘更显珍贵。价格上东湖天下及楚世家价格都在从3800元/㎡到8500元/8000元/㎡以上。㎡的楼盘价格良莠不齐。但水岸楼盘的开发潜力仍然巨大。武汉博弈地产营销机构区域竞争篇武汉博弈地产营销机构看完武汉大市场，再来看看我们的周边小环境，找找我们这里还有谁？武汉博弈地产营销机构中北路片区优势东眺东湖浩淼西接6000亩碧波沙湖南邻水果湖湖北省政治中心北连徐东路商业社区并与中南商圈地脉相通。1．武汉长江隧道江南片的出入口，打通联系汉口的瓶颈。2．岳家嘴立交桥打通中北路北部瓶颈，让内环线更加畅通。中北路片区一个繁华与宁静兼得的优性价比社区。武汉博弈地产营销机构我们周边都有谁？?美城·清芷园（已售罄）?梦湖水岸（三期）?君临天下?水云居?友谊国际?水岸星城（二期）?安顺月光广场武汉博弈地产营销机构◎美城·清芷园（已售罄）?物业地址：武昌区徐家鹏三角路村?开发商：武汉市美城房地产开发有限公司?均价：4500元/㎡?开盘时间：2005-10-28?建筑面积：45202㎡占地面积：24348㎡?绿化率：35%容积率：2.3?总户数：511套?剩余套数：0套?层高：3米户型面积：90-140㎡?车位：113个武汉博弈地产营销机构◎梦湖水岸（三期）?物业地址：武昌区三角路村沙湖畔?开发商：武汉高科房地产开发公司?均价：目前已实现均价5600元/㎡?开盘时间：2006-10-28?建筑面积：71301㎡占地面积：31139㎡?绿化率：42%容积率：2.29?总户数：511套?剩余套数：201套?层高：3米户型面积：85－220㎡?内部配套：车位800个，小区内部配置超大会所，咖啡厅、健身房、商务中心、书店、幼儿园、活动室、游泳池和户外休闲健身设施等一应俱全。武汉博弈地产营销机构◎君临天下?物业地址：徐东大街与友谊路交汇处?开发商：武汉华康物业有限公司?均价：5500元/平方米?开盘时间：2006－10－28?建筑面积：16.6万方占地面积：3.5万方?绿化率：30%容积率：4.72?总户数：502套?剩余套数：390余套?层高：3米户型面积：94－130㎡?内部配套：298个车位，商业、酒店、写字楼、高级公寓的综合体使其拥有自己的配套设施。武汉博弈地产营销机构◎水云居?物业地址：武昌区中北路车家岭?开发商：向发房地产建筑开发有限公司?均价：4850元/㎡?开盘时间：2004-12-11?建筑面积：38700㎡占地面积：7337㎡?绿化率：37.7%容积率：5.70?总户数：244套?剩余套数：5套?层高：3米户型面积：80－140㎡?车位：50个武汉博弈地产营销机构◎友谊国际?物业地址：武昌区友谊大道特1号?开发商：武汉沙湖房地产?均价：5600元/㎡?开盘时间：2006－12－9?建筑面积：88224㎡占地面积：35396㎡?绿化率：48%容积率：3?总户数：725户?剩余套数：440余套?层高：3米户型面积：80－140㎡?