芙蓉嘉苑项目营销策划及整合芙蓉嘉苑项目营销策划及整合推广方案提报推广方案提报拓天之作拓天之作自然为之自然为之前言：前言：本报告只是思路部分，有待项目组进本报告只是思路部分，有待项目组进一步的分析和讨论。所有推广思路都一步的分析和讨论。所有推广思路都是在整个地产市场的宏观环境和项目是在整个地产市场的宏观环境和项目所处的微观小环境下得出的，主要包所处的微观小环境下得出的，主要包括：括：市场分析市场分析竞争对手分析竞争对手分析项目形象定位项目形象定位阶段营销主题及建议阶段营销主题及建议整合推广整合推广0808年年1-21-2月房地产开发经营数据分月房地产开发经营数据分?全国土地购置、开发面积增幅有所回升。全国土地购置、开发面积增幅有所回升。析析?1-21-2月份，土地购置面积（反映新增土地供应指标）为月份，土地购置面积（反映新增土地供应指标）为3270.313270.31万平方米，同比增幅万平方米，同比增幅34.7%34.7%；；土地开发面积（反映存量土地供应指标）为土地开发面积（反映存量土地供应指标）为3133.23133.2万平方米，同比增长万平方米，同比增长20.2%20.2%。。?房地产开发投资额增长稳定，商品房销售额同比增幅下降。房地产开发投资额增长稳定，商品房销售额同比增幅下降。?1-21-2月份，全国完成房地产开发投资额月份，全国完成房地产开发投资额2373.722373.72亿元，同比增长亿元，同比增长32.9%32.9%，增幅较上月上升了，增幅较上月上升了2.52.5个百分点；完成商品房销售额个百分点；完成商品房销售额2154.752154.75亿元，同比减少亿元，同比减少4.1%4.1%。。?商品房竣工面积增幅有所回升，销售面积增幅继续下滑，销售均价仍然高位运行。商品房竣工面积增幅有所回升，销售面积增幅继续下滑，销售均价仍然高位运行。?1-21-2月份，全国商品房竣工面积月份，全国商品房竣工面积4381.654381.65万平方米，同比增长万平方米，同比增长31.6%31.6%；全国商品房销售面积；全国商品房销售面积5144.155144.15万平方米，同比减少万平方米，同比减少4.2%4.2%。销售面积与竣工面积比为。销售面积与竣工面积比为1.171.17，较上月的，较上月的1.311.31有一定有一定的回落。的回落。?1-21-2月份，全国商品房销售均价月份，全国商品房销售均价41894189元元//平方米，同比增长平方米，同比增长0.09%0.09%。其中，商品住宅均价为。其中，商品住宅均价为39383938元元//平方米，同比分别增长平方米，同比分别增长2.97%2.97%，商铺，商铺64766476元元//平方米，同比减少平方米，同比减少10.5%10.5%；写字楼；写字楼销售均价销售均价81528152元元//平方米，同比减少了平方米，同比减少了8.91%8.91%。。（以上内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院数据信息中心研究撰写，全部数据来源均为（以上内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院数据信息中心研究撰写，全部数据来源均为中国房地产指数系统）中国房地产指数系统）数量增长，销售量有所减少！数量增长，销售量有所减少！0808年上高地产政策年上高地产政策1、2008年年度计划指标：商品住房10万平方米、经济适用住房2.0万平方米、廉租住房2480平方米2、逐步改善其他住房困难群体的居住条件政策利好！政策利好！直接竞争对手直接竞争对手帝景豪庭帝景豪庭帝景豪庭帝景豪庭开发商：北京通产江西同利实业有限公司开发商：北京通产江西同利实业有限公司项目地址：上高大道芙蓉路旁项目地址：上高大道芙蓉路旁规模：占地约规模：占地约9292亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约1212万平方米万平方米物业类型：物业类型：1919栋多层，栋多层，77栋花园洋房，栋花园洋房，86-14386-143平方米平方米价格：价格：18001800左右左右推广语：上高上品推广语：上高上品至尊至荣至尊至荣品质筑家品质筑家至真至诚至真至诚帝景基本信息（优势）：帝景基本信息（优势）：11、庭内配套完善：、庭内配套完善：幼儿幼儿园、园、双双语小语小学学、、儿童游乐区儿童游乐区、、专属巴士专属巴士、、精精品商业品商业街满街满足足业主对购物、业主对购物、娱乐娱乐、、休闲休闲、、健身健身、的、的各各类类需求需求。。22、、巨巨大落地大落地窗窗，，阳光户阳光户型，型，保证保证所有房所有房间间的通的通透采光透采光。。33、、生态森林生态森林园园林林，，水水景高景高档社区档社区。。44、天然、天然龙龙形地形地貌貌，，龙脉龙脉之地，之地，引水入城引水入城，，集纳风水集纳风水。。55、、引引进进先先进物业进物业管理管理系统，提供系统，提供细致细致物业物业管理服务管理服务。。66、、50%50%园园林绿化率林绿化率，，独特独特下下沉式沉式广场规划，广场规划，艺术喷泉艺术喷泉、、女神雕塑女神雕塑、、文化文化长长廊廊景观景观遍布遍布。。77、一、一支独秀支独秀，，傲距东傲距东方。方。结结论一：论一：相相对来对来说说，规模大，规模大结结论论二二：配套好、景观优、：配套好、景观优、户户型好型好是对手是对手更更是是借借势对象势对象11、帝景豪庭项目、帝景豪庭项目无无论论从从配套配套设设计、计、户户型型布局布局、、宣传宣传推广、推广、景观景观特色特色、方位、方位等各等各方面都比本项目要优方面都比本项目要优越越。。当当一一支独秀支独秀变变为为两虎相两虎相争争时时，，就就有了对比。有了对比。这这为本项目的为本项目的切入切入提供了提供了很很好的有利好的有利因素因素。。22、、另外另外，本项目与帝景豪庭，本项目与帝景豪庭相隔不远相隔不远，其所有，其所有设施设施配套配套等等可可以成为本项目的以成为本项目的后盾后盾配套。配套。33、、这这一一偏远偏远地地区区经帝景豪庭的大经帝景豪庭的大范围范围推广，推广，已已形成一定品形成一定品牌牌度，本项目只度，本项目只需巧妙借需巧妙借势，势，即可达到事半功倍即可达到事半功倍的的效果效果。。本项目本项目浏览浏览本项目位本项目位于于帝景豪庭上方，帝景豪庭上方，背靠镜山背靠镜山景景区区，处，处于于芙蓉路左芙蓉路左侧侧。项目对面的帝景豪庭和。项目对面的帝景豪庭和镜山镜山景景区区对面配套对面配套设施设施一应一应俱俱全。全。————将“繁华将“繁华与与繁华繁华之之间”间”的的宁静社区宁静社区，，围围合合而而成。成。芙蓉嘉苑本项目基本信息：芙蓉嘉苑本项目基本信息：开发商：开发商：日日升房地产开发有限公司升房地产开发有限公司建筑形建筑形态态：高层和多层：高层和多层价位：价位：1300-15001300-1500（中（中等等价位）价位）楼楼盘盘定位：定位：安逸安逸、、休闲休闲建筑建筑特征特征：整个建筑模型：整个建筑模型呈呈LL形，形，底底下一层为商铺，下一层为商铺，周边周边为为即将拆迁即将拆迁的的贫民区贫民区，，背靠镜山风背靠镜山风景景区区，有，有专专项公项公交车交车直直达达。。项目项目劣劣势势1.1.基本配套比较基本配套比较缺乏缺乏2.2.生活生活成本比较高成本比较高3.3.周边贫民区拆迁问周边贫民区拆迁问题题暂无确暂无确定，定，影响影响项目形象项目形象4.4.项目项目缺缺少少水水环境，景观点环境，景观点缺乏缺乏5.5.项目对面楼项目对面楼盘宣传攻盘宣传攻势大，本势大，本区域尚区域尚处处于空白于空白6.6.地形位置地形位置不不是是很很好好项目优势项目优势1.1.本项目开发商为本地开发商，本项目开发商为本地开发商，值值得得托付托付和信和信赖赖2.2.引引进进专专业物业物管管，提供优，提供优化无忧服务化无忧服务3.3.此区域属于此区域属于上高上高城城市发市发展展高新高新区区，，未未来的政来的政治治、、金融金融、、生态生态中心，升中心，升值无值无限限4.4.背靠镜山风背靠镜山风景景区区，万亩，万亩生态生态环境，环境，风风景景无无限限美美好好5.5.临靠临靠实实验验中中学学，，教育设施教育设施完善完善6.6.城城市规划所市规划所向向地，地，未未来来城城市市繁华繁华中心中心7.7.专向专向公公交车交车直直达达项目所在地，项目所在地，交交通通十十分方分方便便8.8.本本区域区域处处于交于交通要道通要道口口，是，是往南昌往南昌方方向向所所必必经的出经的出城城与进与进城城的的黄金交黄金交接处接处9.9.与与隔壁隔壁楼楼盘相盘相比，本项目价位比，本项目价位十十分优分优越越，，性性价比价比非常非常高高10.10.五星级酒店佐临五星级酒店佐临其内，其内，尽享舒尽享舒适适服务服务11.11.高层和多层建筑形高层和多层建筑形态态，，满足消费者满足消费者多项多项选择选择12.12.所有所有户户型型采采用用最最大大化采光化采光通通透透系统，系统，确保户户明亮舒确保户户明亮舒适适13.13.项目对面为帝景豪庭，配套项目对面为帝景豪庭，配套极极为完善，为完善，间隔不远间隔不远，，可可划为本项目的配套划为本项目的配套范范围围芙蓉嘉苑芙蓉嘉苑四四大大亮亮点点建筑特征物业管理芙蓉嘉苑万亩景区高性价建筑建筑特征——特征——上高高新上高高新区现代简区现代简约建筑约建筑风风格，格，户户型型设设计多计多样化样化（（时尚时尚、、流流行、大行、大气气））物业物业管理——管理——引进知名物业管理机构，联手本土开发商提供全方位无忧物管服务高高性性价价————项目由本土开发商担任为客户提供最优质、最优惠的房源万亩景万亩景区——区——项目背靠万亩境山风景区，成为项目森林氧巴空气环境指数极为优越其他其他辅辅助助元元素素：：项目直接竞争对手帝景豪庭在