亨源通步行街项目推广建议案策略整合：泰赢咨询提案时间：2008年3月PART1市场部分a.、市场部分区域分析综合分析：□东城区商业多以住宅门面房商业，纯商业型物业较少。□从踩盘的情况可以得知，该区域销售较好的商业门面房多以面积适中的商业铺位，面积多集中在150——200平米之间；□目前本区域的价格相对较低，每平约7000元左右，就目前的房地产情况而言，发展潜力较大；□城市重心东移，东城区处于发展阶段，配套相对市中心较少，将成为许昌发展速度最快、最具成长性的热点区域之一，商业市场需要时间培育。一、市场部分1、个案调查：建业帕拉帝奥项目地址：许昌东城区魏文路与建安大道交叉口发展商：建业住宅集团项目现状：商业门面房为2层，一层5500元/㎡——10000元/㎡均价7000元/㎡，二层商业2500元/㎡，现所剩商业门面房不多，建安大道商业门面房价格远远高于魏文路商业门面房，单层最小面积140㎡，9000元/㎡左右。如投资客户建业后期推荐商家。铺位面积设计大面积为主。项目印象：项目位置便利，户型设计较为合理，开发商品牌效应较大，集聚购买人气。项目整体氛围较为成熟，景观、已进驻商家等配套资源，给项目带来资源共享。一、市场部分1、个案调查水木清华项目地址：兴业路与八一路交叉口项目现状：商业现已售罄，租金7500元/㎡——8000元/㎡价格相对建业较便宜，整体包装形象较好，前期住宅销售积累了很多投资型客户，为商业的销售带来了一定优势。一、市场部分1、个案调查腾飞花园项目地址：天宝路与漯河路交汇处项目现状：现商业还未开始销售，户型、价格都未出，预计销售时间为2008年下半年。一、市场部分1、个案调查九州溪雅园项目地址：东城区学院路东建安大道北开发商：许昌市就洲鸿豫置业有限公司。项目现状：2层商业，现还未开始销售，预计10月份推出市场，面积200㎡—1000㎡，价格未定。一、市场部分综合分析产品类型：东城区项目商业以住宅商业门面为主，纯商业类物业较少，市场需要慢慢接受与培养。面积：东城区商业面积以两层大面积户型为主，少量小户型。价格：6500元均价被市场接受，也出现了7000的高价，商业价格提升很快发展方向：东城区目前在售商业市场存量较大，未来竞争激烈，且我项目为纯商业类型在资源及配套上较为劣势，但周边项目与我项目在推出的时间周期上较有区别，故项目存在一定契机。环境配套：东城区处于发展阶段，商业氛围较弱，配套相对市中心较少，将成为许昌发展速度最快、最具成长性的热点区域之一东城区房地产产品为高档物业为主、价格提升很快、以许昌市中高收入客群为主的新兴发展型区域。房地产未来竞争激烈PART2房源统计二、房源统计项目房源统计一览表楼号房号一层面积二层面积总面积东178.1178.11156.22东284.7584.75169.5东384.7584.75169.5一号楼东478.1178.11156.22一二层东592.3892.38184.76东692.3892.38184.761东792.3892.3884.76东864.9664.96129.92二、房源统计项目房源统计一览表楼号房号三层面积东141.71东244.04东349.02东425.7一号楼东555.53东647.72三层东749.02东841.71东944.04东1060.96东1144.04东1260.96东1344.04东1460.96东1587.65二、房源统计楼号房号一层面积二层面积总面积北192.3492.34184.68北292.3492.34184.68二号楼北392.3492.34184.68一二层北4146.21184.63330.84北592.3492.34184.68北692.3492.34184.68北792.3492.34184.68二、房源统计楼号房号三层面积北159.88北259.88北343.26北459.88二号楼北543.26三层北659.88北743.26北859.88北943.26北1059.88北1159.88北1243.26北1359.88北1443.26二、房源统计项目房源统计一览表楼号房号一层面积二层面积总面积东185.6285.62171.24东285.6285.62171.24三号楼东385.6285.62171.24一二层东485.6285.62171.24东585.62171.23256.85东685.6285.62171.24东785.6285.62171.24东826885.62171.24二、房源统计项目房源统计一览表楼号房号三层面积东138.79东251.95三号楼东338.79东438.79东551.95三层东638.79东751.95东838.79东951.95东1038.79东1138.79东1251.95东13336.07二、房源统计项目房源统计一览表楼号房号一层面积二层面积总面积东185.7985.79171.58东285.7985.79171.58四号楼东385.7985.79171.58东485.7985.79171.58一二层东585.7985.79171.58东685.7985.79171.58东7171.59171.59343.18东874.574.5149东978.0678.06156.12东1078.0678.06156.12东1174.574.5149二、房源统计项目房源统计一览表楼号房号三层面积东140.95东254.85东340.95东454.85四号楼东540.95东654.85三层东740.95东854.85东940.95东1040.95东1154.85东1240.95东1354.85二、房源统计项目房源统计一览表楼号房号三层面积东1440.95东1554.85东1657.12四号楼东1729.25三层东1834.01东1959.42东2029.25东2154.85东2298.43二、房源统计项目房源统计一览表楼号房号一层面积二层面积总面积东169.169.10＋223.8585.65五号楼东285.66单层东385.6685.65171.31一二层东485.6685.65171.31东585.6685.65171.31东685.7977.69171.31东785.6685.65171.31东885.6685.65171.31东9135.63171.29306.92项目房源统计一览表二、房源统计楼号房号三层面积东191.28东240.88五号楼东354.75东440.88东540.88三层东654.75东740.88东854.75东930.36东1054.75东1140.88东1254.75东1340.88东1454.75东1540.88东1640.88东1754.75二、房源统计房源分析：□从户型平面图上，产品设计形式较单一，客户挑选余地较小，三层面积较大，销售具有阻力。□从房源统计来看，面积多集中在100——200㎡区间；开间进深较合适，面积较合理。□面积配比较平均，与周边商业相似，在有限的客源下，要尽快入市，抢先市场份额。□项目属于东城区纯商业项目，对于投资客风险较小，周边企事业单位较多，未来消费能力较大。PART3销售节奏与计划三、销售节奏与计划3月份4月份5月6月7月8月9月10月11月12月□3月份销售人员□4月新售房部□5月份——12月正式对外销售进场开始接受咨现场包装布置，□12月清盘询销售人员进驻□新售房开始装□4月底开盘开修始销售□销售人员进行培训□宣传物料到位□增加市中心新售房部三、销售节奏与计划总体思路：1)通过大众媒体（主要指户外广告、广播和报纸广告等）和系列主题互动公关活动，提高本案的社会知名度和影响力，传达本案的市场定位和经营定位，更重要的是，塑造出一个高端的、个性的和标志性的商业品牌形象。2)通过分众媒体、DM单和系列体验营销活动，向各个细分目标客群直接有效地传达本案经营产品和服务的内容，激发各个细分目标客群的消费兴趣，吸引其前来。三、销售节奏与计划总体思路：3)通过本案现场的视觉创意设计和店内外公关活动，吸引业主、魏文路、八一路上的客流，乃至许昌市高收入目标群，用现场氛围感染客户。4)通过形式新颖的假日主题营销、销售促进活动和协同营销活动，在长期方面，可吸引更多数量的潜在目标消费者加入，并且可提高项目知名度与已购客户消费忠诚度，在短期方面，可促进销售，增加客户资源积累。三、销售节奏与计划具体工作安排：1、08年3月准备期（第一阶段）此阶段为项目销售准备阶段，工作重点为销售人员进驻，销售物料设计和印刷，现场售房部的包装布置，新售房部的装修，销售人员的培训等，为项目正式销售及开盘做好准备和宣传造势工作。主要工作：□销售人员进驻老售房部开始对外接受咨询□售房部内外进行现场包装□新售房部进行装修□增加市中心售房部□销售人员培训□推广策略，媒体计划。三、销售节奏与计划具体部署：□现场包装方面新、老售房部现场包装，详见第五部分《售房部布置建议》□销售方面销售人员培训：3月份进行销售人员的培训，为4月份进驻新售房部，开盘销售做好前期准备。市中心销售部：现售房部位于东城区项目现场，人气与目标客户范围较有限，建议扩大宣传范围，增设市中心接待处，在市中心人气较旺区域设置市中心销售部，如文峰广场、大型商场附近等。有利扩大项目的宣传度，吸引不同区域的客户。三、销售节奏与计划具体部署：推广策略1、完善现场包装、销售物料：销售道具作为楼盘销售的必备工具，是传达项目卖点的有效途径，有利于销售人员更好的讲解项目，提高客户对项目的认知度。完善以下销售道具：名片、单页、折页沙盘模型。2、加大活动力度结合节假日周末时间