遵义项目初步沟通提案2011年3月目标下的战略。明晰目标针对策划任务发现问题＆机会点天晟的思考脉络项目定位发展方向及产品建议本项目终极营销目标。快速变现一般房地产项本项目的营销目实现利润目的营销目标标绝不仅限于此塑造品牌本项目终极营销目标。?占地13万平方米?容积率10?成熟的政治中心/经济中心地块?相对于11万城镇人口的遵义县?130万平方米的超大开发量?它决不能仅仅只是一个房地产开发项目?我们必须站在城市发展的高度?审视它与公司；与城市；与经济；与商业；与文化之间的诸多千丝万缕的关系?让我们抽丝剥茧，来与您共同商议一个影响城市生长；影响贵司发展的“十年大计”！本项目终极营销目标。天晟观点One必须站在城市复兴&土地重生的高度思考项目发展方向！本次提案重点需解决的问题。问题1：如何站在城市运营的高度来确定项目总体定位？问题2：如何在总体定位的思路下调整产品形态组合以及规划思路，确保项目现实价值和未来价值的最大化实现？ChapterOne－区域解读，读懂南白镇?区域属性及定位?人口、经济、产业分析?区域房地产开发现状?商业现状重庆市项目区位关系分析遵义市与贵州及重庆的区位关系本项目在遵义县的位置遵义县与遵义市的区位关系区域属性及城市地位遵义县——中国历史文化名城全市乃至黔北地区的经济、文化、交通中心西南地区的重要城市之一?遵义县域总人口121万人，城镇人口已达43.94万人，包括南白镇城区人口12.2万人、龙坑镇城区人口3.99万人和其它镇区的城镇人口。城镇化水平为36.22%。?2010年遵义县预计完成地区生产总值123.2亿元，增长16.9%，城镇居民人均可支配收入13750元，增长13.7%。?总体经济水平位居贵州省各主要城市前列。区域属性及城市地位南白镇——遵义县人民政府所在地；全县现代工业生产中心、商贸流通中心、科技信息中心、综合服务中心、县域的核心竞争区域和重要的旅游节点。区域房地产开发现状万豪城万豪城盛世豪庭盛世豪庭遵南华府遵南华府太阳城太阳城?项目体量大、容积率高，开发商前盛世华城盛世华城期大规模拿地，但修建进程较慢；?产品中规中矩，无特色；黄黄金金时时代代?城主力户型以三室为主，主力建筑面本项目本项目城地块地块积在100-140平米居多；?目前销售价格在3200-3400元/平阳光阳光花园花园方米为主。扬州扬州恬苑恬苑区域房地产开发现状现状现状11：体量大、容：体量大、容积积率高、品率高、品质质低低现状现状22：住宅：住宅销销售速度售速度较较快，但快，但总总体消化量有限，每年供体消化量有限，每年供应应量和量和消化量在消化量在3030万方左右。万方左右。现状现状33：住宅：住宅户户型以三房大型以三房大户户型型为为主，主，刚刚性自住型性自住型购购房目的房目的为为主主，目，目标标客群以本地及周客群以本地及周边区边区域域为为主主典型的三、四典型的三、四线线城市房地城市房地产产市市场场特征，特征，对对外外辐辐射射能力有限，消能力有限，消费总费总量不足，量不足，产产品品档档次次较较低。低。对本项目的启示意义机遇机遇与与挑挑战并战并存存：如果：如果项项目目没没有足以引有足以引领领市市场场的的综综合合竞争竞争力，力，将将面面临临十分激烈而十分激烈而残残酷的市酷的市场竞争场竞争！！区域商业发展现状?商业形态基本为临街底商为主，商业布局分散性、商业档次较低，无集中式的独立商业；商业中心?目前，本地已然形成的商业中心在万象广场附近，但整体形象档次仍然较低；?各在售楼盘的商业体量规划较大，空置率较高；?销售价格一般在2-3万元/平米；?中心区的商业租金最高可达400元/平米.月，一般商业门面租金在100元/平米.月商贸城区域商业发展现状现状现状：：商商业业布局分散、商布局分散、商业业氛氛围围缺乏、城市缺乏、城市规划规划落后落后、无大型、无大型独独立商立商业业中心。中心。机机会会点：点：整整个个城市的快速城市的快速发发展，需要一展，需要一个个能能够够提升城市形象提升城市形象和价和价值值的商的商业业中心，中心，这将这将是是赋赋予予本本项项目的机目的机会会和必然使命。和必然使命。目前，对于遵义县而言，中国历史文化名城、贵州第二大城市的经济中心、超过40万的城镇人口等优势条件均是支撑其未来高速发展的坚实基础，而大规模的旧城改造、普遍低劣的房地产产品品质、日益旺盛和提升的购房需求无疑将为本项目提供了绝佳的开发契机！ChapterTwo－研判未来,看清南白镇的未来?未来区域城市发展方向?未来区域房地产市场预判未来城市发展目标?近期目标：到2015年，市域人均地区生产总值实现翻一番，初步建成新材料基地、能源基地，稳定贵州省第二大城市的地位，建成全国文明城市，初步具备融入区域发展的条件。?中期目标：到2020年，中心城市实现基本小康，基本建成区域性新材料基地、能源基地和绿色食品基地；城乡差距缩小，建立起相对完善的社会服务体系和文化体系，社会主义新农村与城市协调发展。?远期目标：到2030，在全国迈入中等偏上发展水平行列，成为贵州省重要经济增长极和川黔渝交界地区经济中心，全面建成西南地区新材料基地、能源基地和全国绿色食品基地，实现全面小康社会。未来城市发展目标城镇化发展目标：规划2015年市域城镇化水平达到43％，2020年达到50％，2030年达到60％对本项目的战略指引城市规模、配套、形象升级旧城改造、城市扩容、配套完善，将不断提升整个城市的现代化、城市化水平，居民的物质文化需求也将不断升级！住房需求的“量”和“质”升级城镇人口的增加带来大量刚性购房需求，同时住房需求更趋品质化、多元化。未来城市发展目标人口数量逐年攀升，购房需求迅猛提升2010年2015年2020年2030年遵义市293350430570遵义县44526173南白镇12141720未来10年，遵义县的城镇人口将增加17万人，至少带来595万平米的住房需求未来区域房地产发展方向遵义县未来房地产业发展趋势粗放粗放式式开发开发精精细细化化开发开发单单一化一化产产品品多元化多元化产产品品功功能化需求能化需求品品质质化需求化需求未来，遵义县将迎来的物质文化大发展的黄金时期，对于房地产而言，这必将是英雄辈出、百家争流的时期，谁能具有前瞻性的战略、谁能制造创新型产品、谁能引领市场需求，必将成为市场最大的赢家！ChapterThree－地块解读?区位特点?项目建设条件?发展机会点一个可以承载着无限可能,与城市脉搏共进,承担城市功能的最具成长价值空间的地块,将代表遵义的未来经济\文化发展潮流的风水宝地……….城市中心的中心，不可比拟的珍贵地段项目区位条件?位于传统城市中心，也是未来的中心；?县政府所在地，未来的政治、经济、文化中心；项目地块?西面紧靠万象山，绝佳的风水宝地。以政府大楼及市民广场为龙头的超大规模旧城改造项目项目建设条件?旧城改造项目，超百万方开发规模；?县政府以及市民广场原址重建?须承担政府大楼、广场、道路等公建配套的开发建设；?超高容积率，超高建筑密度。典型的都市中心开发物业特征，同时具备了“造城”和形成“政治、经济、文化中心”的条件和机会。本项目的城市使命实现城市财富和实力的象征。不仅要见证城市的成熟和繁荣，而且还要背负重塑城市形象的重要使命，参与城市历史塑造的必要责任。本项目的城市使命站在中心看中心，怎样把开发商、政府、市民的利益进行绑定，并充分考虑项目的成长性，放眼十年的发展；只有和谐共生的三方共赢才是一个优秀的旧城改造ChapterFour－项目定位?总体市场定位?功能定位?形象定位本项目的占位高度！建立在都市可持续发展背景下，具有前瞻性的城市综合体！总体市场定位?遵义县政治、经济、金融、文化、商业、居住中心?城市中心功能综合体城市综合体（complex）的定义：城市综合体：是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。（标准释意）城市综合体：是在城市中心，由公寓、商业、写字楼、酒店等多种物业形态组合而成的综合体，其特点是各种物业形态互为依托，互为增值，是现金流和持有性物业最大限度达成价值平衡。综合体发展模式（1/2）在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel……案例：广州中信广场、深圳信兴广场综合体发展模式（2/2）模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式officecomplex=shopping(主)+hotelapartment……案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城由于本项目所在地遵义县的总体经济水平不高、城镇化水平较低，因此，天晟建议不能完全照搬其他城市综合体的发展模式，应打造符合区域特点和项目开发要求的以满足居住为主，突出商业特色的城市综合体。成功案例长寿·协信铜锣湾广场项目位于长寿区商业中心，占地面积121亩，总建筑面积12万平方米，总停车位有345个。由两个组团分区、四条特色步行街、五个购物广场组成。目前，已吸引顶级家居品牌和家装品牌60多家，主流品牌总代理精英120多家，已成为长寿区最繁华最成熟的“一