永泰·御园欧境营销方案第一篇第一篇价格定位价格定位项目解读：御园欧境提前5年入住都市中心纵观太仓城市发展脉络，西城正迎来“东进、南拓、西延、北扩”的大好时机，基础设施提档升级、新的生态居住中心、家具商贸中心、物流中心正在形成，作为太仓老城区发展后备基地的繁华已现端倪，一个大型的生态居住板块已开始打造。主要技术指标：＊总占地面积：135461.7平方＊总建筑面积：279938.1平方御园欧境＊住宅面积：217063.2平方＊商业面积：16554.7平方＊住宅户数：1600户＊容积率：1.75＊绿化率：35%项目解读御园欧境大型国际复合社区地中海风情建筑高品质社区?小区总占地面积200余亩，涵盖联排别墅、多层洋房、小高层洋房等类型，奢华大气，是大型的复合社区。?采用地中海美学建筑，以世界极致，打造御制级城市美筑，体现了国际化都市的特征?世界级园艺大师，将各种乔木、灌木、植被、花果、流水、假山等立体搭配，演绎出变幻动感的地中海风情的水景园林；?超大的入户花园设计，实现人们将花园引入住宅的梦想，让“庭院情节”在空中得以实现。?3+2,2+2的户型设计，客厅、主卧、次卧全部朝南，干湿分离；超大阳台、通透景观设计，缔造舒适的空间化生活模式。宏观环境回顾2010年全年的房地产市场，许多普通老百姓寄希望于调控政策能够压制并降低过高的房价，但经过长时间的观望、等待之后，准购房者却发现房价不降反升，越调价越高。在我们还在思考今年房价是否会出现再度快速上涨的情形时。2011年，新国八条拉开了第三轮调控的序幕，各地限购令的推出能否使民众重燃信心，目前关键还是在于政策真正的效用。能否使国家这一双“无形手”真正地把控住楼市，朝着平稳、有序的方向发展。上海.苏州限购了的颁布或许能带给太仓更大的机会。周边楼盘分布：翡翠湾金谷府邸本案同类产品对比在同样的外部环境下对比：　景瑞·翡翠湾御园欧境金谷府邸总体量53万平米大型生活社区25万平米6万方的精致社区开发商景瑞长三角品牌开发商当地品牌开发商华南房地产产品类型别墅、公寓（暂时没有）别墅、公寓公寓套数刚推出40套别墅，5月份会再推出本期350套左右3期还剩20套左右房源装修情况毛坯交付毛坯交付毛坯交付样板间有暂未定无公寓：91、10291—136平米单套面积185—210平米平别墅：暂未定交房时间预计2011年底暂未定预计2012年绿化率35%35%40%别墅类型叠墅联排——售价11000元/平米暂未定7200元/平米结论：景瑞·翡翠湾＞御园欧境＞金谷府邸太仓市场上其他同类型产品对比：项目名称产品开盘时间报价面积范围绿化率房源（套是否有样去化率类型(元/㎡）(㎡））板房南洋壹号公公寓、别2011.3.26公寓1000087—22041.3%有57.6%馆墅别墅15000621绿地城公寓、别2010.12780070—49740%1268——85.8%墅太和丽都住宅、商2010.9135平：8000135—23825%447无71.1%业238平：9000上海城公寓、2009.12800095—21040.8%2061有98.49%别墅（已售完）上海公馆公寓、别2009.11公寓：12000一期：240—31%163有78.5%墅别墅：已售完466二期会推出小户型荣御蓝湾公寓、别2011.3公寓：900080—63037.5%1154有80.9%墅别墅：13000太仓市场同类型产品价格分布：公寓：9000元/平；别墅：13000元/平公寓：7200元/荣域蓝湾平公寓：9000元/平上海城别墅：15000元/平别墅：公寓：8000-11000元/9000元/平8000平公寓：元/平公寓：8000公寓：12000元元/平/平项目SOWT分析优势劣势内部能力（Strengths）（Weaknesses）＞公寓、别墅户型较多，选择多样＞位处城郊，地段较偏，外部因素＞公寓户型紧凑，可进行自由组合＞周边商业环境较差，未成气候＞地中海风情园林，超大入户花园，打造生态、舒适生活空间机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势＞户型选择多样、比邻生态公园等特＞紧邻204国道，交通便利；点，抢占客源＞利用交通区位，打造项目升值空间＞通过短驳公交，20分钟可抵达上海11＞提升本身产品品质，找到突破点；号线，与上海形成一小时生活圈。＞与生态公园西园毗邻威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁＞＞有侧重点的宣传，使项目的劣势翡翠湾的产品与本产类型相同＞结合产品本身优势，打造项目的核＞城西区未成熟对投资客有较心产品竞争力，形成差异化竞争对项目的影响最小化，产品的优大抗性势最大化，使产品的综合价值具备竞争力价格建议周边及整个市场上同类产品在售公寓房的价格在7000-12000元/平米左右；在售别墅的价格在11000—15000元/平米左右建议不宜过高于市场价格面市合理控制开盘价格，以达到促进去化速度，快速回笼资金的最终效益。公寓房的均价：8500元/平方别墅均价：11500元/平方第第二二篇篇营销营销策策略略太仓目前的房产市场上，楼盘林立，公寓、独栋、连排、叠墅层出不穷。如何在众多的竞品中脱颖而出，聚焦客户目光，吸引客户购买，最终引爆客户，实现短期快速去化？制定策略前，我们先来明确项目定位户型分析：入户花园自由组合，2梯4户分割为2梯2户，2梯3户?户型规划整齐紧凑，现有的2梯4户的经济小户型，可分割组102平合为2梯2户或2梯3户的超大户型，空间规模扩大、私密性增102平强，生活品质瞬间提升数十倍。“平层复合式”理念9191平平91平193平193平193平102平9191平平时下最流行的“居住”理念——大平层豪宅：星河湾对于大平层豪宅的理解：?占据自然生态，又与繁华都市中心接近的区位；?具有别墅的大尺寸基因，规模超过150㎡满足知富阶层的精神需求；?宽楼距、一梯一户或者两梯一户等设计保证了知富阶层需要的私密性和安全感，又要拥有比独栋、联排别墅更强烈的“社区亲和感”御园欧境与大平层豪宅的比较：大平层豪宅御园欧境规模大于150平面积可根据需求自行分割，在190平左右地段占据自然生态，又与繁华都市中心接近的区步行至市中心10分钟；靠近生态位公园西园；地中海风情园林私密性、社区亲和感强可根据需求分割为2梯2户或3户，其特有的会所、公共建筑等设施让住户社区亲和感更强烈“大平层豪宅”的理念项目定位：鉴于以上分析，结合项目本身自由组合、复合型社区的特点，我们将本项目定位为：太仓首席平层复合式官邸企划目标区域内，首席的平层复合式官邸项目定位:太仓首席平层复合式官邸区域稀缺性公寓自由组合；尊贵复合式社区主推广语：奢想，奢享！奢想灵动的生活空间；奢想随意的空间组合；奢想的是自由！御园欧境，随意分割，自由组合的户型设计；御园欧境，世界级园艺大师亲笔打造地中海风情园林；让奢想变为奢享太仓首席平层复合式官邸；！一切，奢享的是尊贵！项目平面包装能力展示：对于本项目，最终实现公寓8500元/平，别墅11500元/平的均价，那么开盘前的理念炒作及推广准备就显得至关重要决定了本项目能否能在太仓众多竞品中并脱颖而出！针对此项目，我们采用形象重塑、炒作造势、借势家居市场资源、活动引爆的营销策略销售推案策略：?根据对项目的定位和规划，建议在销售策略上以高开低走为主，根据客户的消费需求及购买能力，可分别推荐别墅、大平层、普通公寓多种选择，通过产品种类丰富，选择灵活特点来吸引更多的目标客户。整盘营销进程表认筹开盘5.15.21准备期蓄水期开盘强销销售持续期尾盘期推广阶段4.1—4.315.1-5.205.21-6.307.1-10.3111.1-12.31签约、客户维护、工作重点形象形象入市签约签约，包装准备客户积累持续市场热度老带新、尾盘销售阶段主题奢想，奢享VIP卡火热认购火热认购，盛大开盘感谢全城感谢全城太仓首席“平层复合式官邸”讨论峰会、配合活动红酒品鉴会、万元竞猜“御园欧境”官样板房公开、老带新活动邸生活；开盘音乐品鉴会、家居格搭配座室内装修设计大赛；购房送装修基金风谈会《御园欧境》俱乐部会员招募及认筹认筹客户阶段目标去化总房源50%去化总房源30%去化总房源10%300-350组最终实现销售目标4.45亿元阶段策略：第一阶段销售进场、样板房制作，制作销筹备期3月末-4.31售道具，为正式销售作准备。策略：项目重新定位，所有的宣传物料重新制作宣传主题：太仓首席平层复合式官邸售楼处规划及建议现有售楼处的情况：?目前本案的售楼处设在长春南路上，项目地没有售楼处，不便于顾客现场对项目的直观理解和体验；?现有售楼处规模较小，不适合举行较大规模的客户带看活动路昆洋?现有售楼处的包装过于简单，与项目太路五本身所追求的品质生活有一定差距，体现不出项目的奢华品质。汉宇的建议：售楼处位置：项目地别墅设立售楼处，且规模不低于500平，装修要有品味，要建议设立在昆太路与五能体现出项目地中海风情的品质。洋路相交的别墅内，彰显项目尊贵品质围墙及楼体广告建议：?现有围墙广告形式不统一，部分围墙没有包装，严重影响了项目整太仓形象；首?席楼体广告缺失，资源浪费。平汉宇建议：层复?所有围墙重新设计形象广告，统一包装，提升项合目品质，截留客户群；式官?制作巨副楼梯广告，让客户在很远处就能了解到此处有个项目建议1：楼体包邸楼盘，吸引客源。装奢想，奢享！建议2：围墙包装户外广告点的建议太仓城区较小，基本设置三个点即可满足宣传需要。如图所示，理由如下：A点高炮:上海进入太仓的必经之A路，A可拦截上海进入太仓的客户，是太仓的门户位置。BB点现场工地围墙、道旗：现场