用“隐居用“隐居++度假”代言回龙度假”代言回龙避暑山庄避暑山庄（双峰山（双峰山..绿林仙踪）绿林仙踪）((双峰山。仙林别墅）双峰山。仙林别墅）双双峰山峰山..全程推广策全程推广策划书划书2011.072011.07提炼寻找归纳产品分析产品核心价值目标消费群推广方案（是什么）（归纳精华）（卖给谁）（怎么卖）[双峰山.仙林别墅项目]广告推广框架●项目总体定位地域特性●目标受众定位广告推广策略●核心价值定位区域特性●产品策略定位媒体整合计划●推广策略定位●价格策略定位项目特性营销活动策略项目推广执行项目现场管理??市场分析（略）目录??SWOT分析??产品策略??客群分析??推广策略??广告表现??价格策略??现场策略??媒体整合??附（1）新闻软文案例??附（2）活动策划案例??附（3）推广费用预算Part1市场分析武武汉别汉别墅市墅市场场分析分析//竞争对竞争对手分手分析析一、土地市场宏观分析GDP走势下滑，CPI、PPI持续上涨，通胀环境下房产保值作用愈显GDP季度涨幅走势图CPI与PPI涨幅走势图%（）（2007.01-2010.09）2009.08-2010.09（%）（）16.0013.406.484.35.45.96.84.814.0013.0011.9010.609.6060.67.14.312.009.904-0.81.99.609.10-1.2-0.51.53.610.0013.4022.413.007.1011.1003.58.002.72.83.12.93.310.40-21.76.00-4-2.17.70-7.94.006.20-6-7-5.82.00-8-8.2-100.00度度度度度度度度度度度度度度度月月月月月月月月月月月890月1月2月123456789季季季季季季季季季季季季季季季111一二三四一二三四一二三四一二三9年9年0年0年0年0年0年0年0年0年0年第第第第第第第第第第第第第第第009年9年9年11111111177000000000000007年007年8年8年8年8年9年9年9年9年0年0年0年220002222222220000000000111222CPIPPIGDP2010年前三季度国内生产总值伴随经济的不断回升向好，2010年我国397983亿元人民币，同比增长10.3%，比消费物价呈现逐季加快的趋势：一季度至上年同期加快2.5个百分点。分季度看，四季度CPI分别增长了一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，2.2%、2.9%、3.5%和4.7%。三季度增长9.6%，第四季度增长9.8%，走势平稳下滑。8城市化进程提速，“1+8”经济成为新亮点孝感因董永行孝感天动地而名贯古今,该市地处鄂东北,紧邻大武汉。近年来,他们抢抓国家建立武汉城市圈的发展机遇,全方位对接武汉大平台,借势发展,融合发展,加快了新型工业化、新型城镇化、农业产业化和城乡一体化的发展进程,实现了县域经济又好又快发展。自2006年以来，孝感市经济发展势头良好。2010年，全市实现地区生产总值800.67亿元，比上一年度增长15.1%，位列湖北省各城市经济发展排名的第6位。作为武汉“1+8”城市圈的重要成员，经济发展仅次于武汉和黄冈。到2020年，孝感中心城区占地面积120平方公里，人口规模达到120万，从广义角度来讲，城市化进程就是房地产开发过程，城市规模和人口的扩张将会给房地产业带来巨大的发展契机。一二线城市“限购”，三四线城市迎来发展机遇自9月29日“国五条”政策提出“限购”之后，全国已有包括北京、上海、深圳等在内的15个城市出台楼市调控的地方性细则。而由于政策作用不明显，一些房价上行压力较大的二线城市还将加入到“限购”行列。一二线城市严格的调控环境将迫使一部分开发企业及购房者退出，进而进入政策环境相对宽松和调控力度相对较小的三四线城市，从而为三四线城市房地产市场开发投资迎来新的发展机遇。政府调控“无奈”，楼市或还有重拳2009年以来，为抑制部分城市房价上涨过快，政府出台了一系列政策进行调控，以保持房地产市场健康稳定发展，然而政策调控效果却不明显。2010年“4.15”新政快速被市场“消化”，“9.29”新政也逐步被市场“吸收”。一些城市房价上涨趋势依旧严峻。对此，政府或将再出政策“重拳”，抑制房价上涨过快，保持经济稳定、促进社会和谐。2010年主要房产调控政策一览表部门时间政策内容摘要《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一1月10国务院条”），通知要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场日预期，促进房地产市场平稳健康发展。3月10《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（简称“国国土部日十九条”），主要强调房地产用地监管，将开展突击检查。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问住房和城乡建设4月13题的通知》通知加强房地产市场监管完善预售制度的细化措施，部日要求开发商未获预售许可不得收取定金、严格实名制购房等。国务院研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，确定4月14“新国四条”。主要内容：一是抑制不合理住房需求；二是增加国务院日住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管。颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新4月17国务院国十条”），通知对二套房首付款提高到50%，贷款利率不低于日基准利率的1.1倍。而首套房首付款比例不得低于20%。《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》针对部分地方经4月22住房城乡建设部济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不日到位等问题，做出了有关规定。2010年主要房产调控政策一览表（续）部门时间政策内容摘要4月21为贯彻"新国十条"，中国银监会要求银行立即严格执行新的二套房房中国银监会日贷政策。《关于土地增值税清算有关问题的通知》通知要求，除保障性住房外，5月19东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于国税总局日1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。住房和城乡建设部发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，通知指出：各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房住建部6月4日套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。国土部9月26国土部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建住建部日设管理调控的通知》，力推保障房建设落实、严格土地出让管理。国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“新国五条”），主要内容有：1、加大楼市调控力度；2、切实增加住房有9月29效供给；3、加大住房交易市场检查力度；4、完善差别化的住房信贷国务院日政策，首套首付比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；5、调整住房交易环节契税和个人所得税。《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》通知加强对11月3四部门住房公积金贷款的管理，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭日发放住房公积金个人住房贷款。13物业税呼之欲出，市场影响难料2003年，十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中；　2005年，中国财税论坛上，财政部部长金人庆明确表示，“十一五”期间将逐步出台消费税和物业税；2007年，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”；2009年，国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。2010年，“9.29”新政后有关物业税即将试点传闻不断……近几年关于物业税的讨论一直沸沸扬扬，面对持续走高的房价，物业税呼之欲出，楼市或迎来更大“震动”。加息、银根紧缩，开发资金链恐断裂面对通胀上升的局面，央行分别采取了加息和上调存款准备金率的措施。自2010年以来，到2011年2月24日，央行已7次上调银行存款准备金率并2次上调存贷利率。银行方面，针对开发企业的贷款审批日趋严格，以五大行为首的银行已经在一些城市暂停开发贷款。面对银根紧缩、连续加息等金融调控不断的局面，实力较弱或扩张速度过快的开发企业资金链将面临断裂危险，降价、抛售或将出现，市场或将出现降价潮。结论?城市化发展提速，县域经济逐步成为经济发展新的增长点；?一二线城市开发商、投资者出逃，三四线城市迎来发展机遇；?通胀预计加大，地产保值功能凸显；?政策调控频出，房地产市场波动，但峰谷转换周期难料。第一部分、别墅大市场研判?上海别墅市场的大势分析?1、上海的经济稳定快速发展将成为上海未来别墅的最有力支撑。（1）上海经济连续快速增长，已连续11年保持两位数增长态势；（2）上海GDP的增加，城市空间的扩大、私家车的大量进入家庭、人们对于空气、绿色和健康的要求不断提高，使得白领阶层中的精英人士、成功的私营企业主、海归创业人士将逐步转化为新上海富裕阶层；（3）申博成功、中国入关、浦江两岸开发等利好消息将吸引更多的外资进入上海，更多的外资企业和国际500强企业将地区总部迁至上海，也带来了新一批别墅的租赁阶层和购买阶层；（4）上海为增强整体城市竞争力。扩大吸引外资，决定启动“173计划”，即将松江、嘉定、青浦三区173平方公里的范围划为新的低成本外商投资基地。二、武汉市别墅区分布武汉的别墅区主要分布在四个区域：（1）汤逊湖区域：保利十二橡树庄园、武汉长岛、宜家汤臣、纳帕溪