GREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALL20110118GREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALL兴邦华庭营销推广策划方案GREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALL谨呈：武汉华美房地产GREATWALLGREAT开发有限公司WALLGREATWALLGREATWALLGREATGREATWALLWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALLGREATWALL1市场背景研究2项目本体研究3定位分析4营销策略5营销执行第一章市场背景研究一、2010武汉宏观经济概况___GDP历年增长走势图2010年武汉市GDP达到5291亿元，比2009年增加近800亿元，同比增长16%，GDP总量在中部六省省会城市中继续保持第一。其中第一产业增加值170.04亿元，增长2.6%;第二产业增加值2532.82亿元，增长17.8%;第三产业2812.90亿元，增长12.5%。居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%;农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%。CPI愈3%。一、2010武汉宏观经济概况___人均可支配收入2010年人均可支配收入持续上涨，总值达到21106元，人民生活水平提高，潜在购买力强。其中城市居民收入人均工资性收入10975.27元，比上年同期增加1159.27元，增长11.8%；人均经营净收入1395.61元，比上年同期增加160.29元，增长13.0%；人均财产性收入为418.75元，比上年同期增加219.38元，增长1.1倍。一、2010武汉宏观经济概况___居民消费价格指数2010年构成居民消费的八大类商品价格累计呈“七升一降”态势，除娱乐教育文化用品及服务价格下降0.9%以外，食品、烟酒及用品、医疗保健及个人用品、交通和通讯、衣着、家庭设备及用品、居住类等七大类商品及服务价格均不同程度上涨。在全球宽松性货币政策导致的流动性过剩、工资上涨压力加大、国际大宗商品和资源大幅上涨等联合作用下，未来以食品类、居住类、医疗保健和个人用品等主导的通货膨胀短期难根除。2010年武汉市居民消费价格指数（CPI）增长超过3%，2011年物价上涨压力仍然较大。一、2010武汉宏观经济概况___固定资产投资情况2010年武汉市固定资产投资3212亿元，比2009年全年的固定资产投资总额上涨了7%。从固定资产投资占GDP的比率来看，2001年至今该比率快速上涨，2010年武汉市固定资产投资额占GDP的比率上涨到67.5%。一、2010武汉宏观经济概况___社会零售总额2010年武汉市消费市场活跃，累计完成社会消费品零售额2268亿元，增长率达19.9%。汽车、石油及制品类商品销售大幅攀升，已成为带动武汉市消费增长的主力军。二、房地产市场概况一级市场AND2010年武汉土地市场共成交地块200宗，共成交土地面积1471万平米，土地成交总金额约为779二级市场亿元，总土地出让金额全国排名2010年，武汉商品住房累计新增供应第六位。1177.79万平方米，较上年有大幅增长，涨幅为107.08%；商品住房销售面积为1159.46万平方米，同比减少7.96％；成交套数为113079套，同比减少6.13％。商品住房销售均价为6184.49元/平方米，同比上涨17.44％。三、行业政策综述全国性综合政策三、行业政策综述武汉市地方性综合政策三、行业政策综述土地政策三、行业政策综述金融政策三、行业政策综述税收政策三、行业政策综述保障房政策三、行业政策综述保障房政策四、房地产发展综述——土地土地供给2010年全年，武汉市新增土地供应253宗，总供给面积1696.6万平米。从供应土地性质来看，2010年各类土地供应中，其他用地供应量居首位，供应面积达844.4万平米，占总供地面积的50%；其次为居住用地，供应面积为546.7万平米，占总供地面积的32%；商业用地供应面积为269.1万平米，占总供地面积的16%。从供应土地区域分布来看，2010年各区域土地供应中，主城区内2-3环之间是供应量最大的区域，占到全部供应量的24%，其次为3环外主城区，供应量占到20%；随着武汉市城市扩张步伐的加快，远城区越来越受到关注，2010年远城区土地出让占到了全市土地出让面积的32%，增长明显。从月度出让情况来看，武汉延续了年头年尾为供应旺季的局面，尤其是第四季度，土地出让占到全年供应面积的47.20%。土地成交从土地成交宗数、成交面积等指标看，远城区和主城区的土地成交规模已经很接近；但从楼面地价看，主城区楼面地价为远城区楼面地价的3倍，亩单价更是远城区的6倍，远城区和主城区土地价值还存在明显差异。2010年，洪山区、东西湖区、东湖高新区等次中心区域土地成交放量，整体成交量达257万方，武昌区、江汉区、汉阳区等中心区域土地成交放量，整体成交量达474万方，蔡甸等远城区土地市场复苏，整体成交量达483万方。分行政区看，主城区中的汉阳、武昌、江汉土地成交规模最大，武昌土地楼面地价最高，主要是因为该区域2010年成交土地中有较多大型综合体项目，拉高了楼面地价，江汉区楼面地价偏低主要是因为其成交的地块中有较大诡秘的城中村地块。远城区中，靠近东湖高新的江夏区和靠近武汉经济开发区的汉南土地成交规模最大，远城区产业导向为主的城市发展模式对于周边经济开发区的人口导入依赖明显。2011年武汉房地产现状分析一月，武汉十大主城区成交均价较上月都有所上涨，其中受部分售价较高楼盘拉升影响和大多数在售项目涨价影响，沌口片和东西湖片的环比涨幅最大，分别达4.10%和3.12%;而古田片区、二七后湖片区、武昌中心区、汉口中心区和关山片的涨幅也较大，均在1%以上。同上月一样，市场销售火爆、项目提价是本月各区域成交均价上涨的主要原因;与去年同期相比，汉阳中心区、古田片区和沌口片成交均价涨幅最大，都在20%以上，而汉口中心区、东西湖片、武昌中心区和南湖片涨幅相对较小，在10%左右。总结：1、武汉市经济发展态势良好，主力人群具备一定购买实力；2、未来供应量将持续增加，供大于求导致竞争进一步加剧；3、120㎡以下的中小户型仍是市场的主力消化产品；4、目前整体市场仍处于高位调整阶段，不排除受政策及供应增加的影响出现短暂回落或停顿的现象出现；5、国家宏观调控非常严厉，未来风险大。区域内房地产市场划分按地理区域划分，目前江夏区房地产开发主要集中在三大区域：一是以汤逊湖为中心的沿湖大桥新区区域，一是以大学城周以高层为主，小高层边及文化路沿线为主的为辅，少量多层和别墅，主要面向周边大大桥新区，另一是以纸学城老师、武昌及洪坊老城区周边为主的纸山首次置业和投资者坊城区。等。本案位于纸坊城区，从产品、客户结构来看，与本案形成竞争的项目主要位于纸坊城区，其次为大桥新区。纸坊板块总建面（万序号项目名称形式容积率总套数开盘时间价格平）1鸿发世纪城高层463.435542009-1041002江郡华府小高层、高层222.2820002009-9-2942003花山美庐小高层、高层3.52.793202010-05-0836004南郡帝苑高层144.0414702010-10-542005博雅豪庭高层83.60?7882010-08-28?38006南城国际高层26.091442010-1136007尚城新界小高层、高层5.5?2.5?4392011-0138008畔山御景高层4.181.9616002011-01-1533009中央街高层12.58043.492010-113900?依托江夏老牌城区资源，多为江夏本地开发商；?多数项目分布在文化路及江夏大道周围；?作为江夏成熟的居住社区，目前均价在3800元/平米左右，价格增幅比较大。江郡华府博雅豪本案庭南郡帝花山美苑庐尚城新中央街鸿发世纪界城畔山御景南城国际项目竞案—鸿发·世纪城?该项目特色为：经济住宅，投资地产。?位于江夏城区中心地段，位置优越，周边配套齐全，总建面约46万方，由18栋22—32层高层组成，规划有约6万方商业。?目前在售一期4栋27层高层，1房到6房，面积88-238平米。?目前销售均价约4100元∕㎡。?2011年将加推新房源。鸿发·世纪城以绝佳的地理位置、超大的规模，以及项目自带的约6万方商业，成为江夏城区代表楼盘。鸿发·世纪城营销思路主要采用大量昭示性户外围墙、路牌指示、广告牌对项目进行宣传，该项目自身体量大，配套完善，加之其营销中心正对客运起点站，路过客户较多。项目竞案—江郡华府?该项目特色为：生态、宜居。总建筑面积22万方，规划汇集别墅、板式小高层、27层高层，及2万余方旗舰商业等业态。?目前在售三期90-138平米的两房、三房，所剩房源已不多。?目前销售均价约4200元∕㎡.江郡华府以一线绝佳的湖景资源领先江夏新城区其它楼盘，为片区内宜居型产品。江郡华府营销思路该项目