开封市滨河名家营销策划书河南星蓝地产顾问有限公司2010.3.28目录一、开封市概况二、开封市房地产市场分析三、滨河名家项目简介四、项目定位分析五、项目推广策略1开封市概况地理位置开封位于河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。东临商丘地区，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。历史沿革开封，简称汴，现为河南省省辖市，是我国七大古都之一，地处黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。在中国历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等，自建城至今已有2700多年的历史。战国时期的魏国、五代时期的后梁、后晋、后周及北宋和金七个王朝曾先后建国于开封。特别是北宋，开封历经九帝168年，繁荣与兴旺达到鼎盛，是当时世界上最繁华的大都市之一，史书以“八荒争凑，万国咸通”来描述当时北宋东京盛况。自元之后，开封为中原省治。民国时期为河南省会。开封是中原地区的重要旅游城市和对外开放城市。交通之航空开封市开封至郑州新郑国际机场近距里程70公里，经开封至郑州薛店高速公路里程85公理，车程约55—75分钟。郑州新郑机场开辟有国内主要城市的新郑机场航线，并与香港、曼谷有定期包机。交通之公路开封至郑州、洛阳、三门峡、商丘、许昌均有高速公路相连，经郑州向北可通达新乡、安阳直至北京；向南可直达许昌、漯河、驻马店直至深圳。开封高速公路出入口距市区车程为10分种.国道106线（北京至广州）在境内南北贯通，国道310线（天水至连云港）与220线（开封兰考至滨州）相通。交通之铁路跨越我国东西部的主干铁路──陇海铁路途经开封站。从开封向西可达郑州、洛阳、西安等地，向东可到江苏徐州等地。开封距郑州70公里，距商丘150公里，由此中转经京广、京九铁路可达全国各地。开封火车站位于市区南部，从市内乘1、3、4、5、9、10路等公交车均可到。城市规划《开封市城市总体规划（2005—2020）》明确确定了开封的城市定位：把开封建设成河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地。开封市城市发展规划进一步明确为：中国历史文化名城；中原城市群纺织、食品、专用设备制造和化工、医药基地；文化、旅游、教育中心；中原最适宜居住的城市。在郑汴一体化的进程中，开封市城市发展方向沿郑开大道向西偏移。郑汴一体化2003年，为了实现建设小康社会和中原崛起的宏伟目标，河南省委、省政府制定了《河南省全面建设小康社会规划纲要》，作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群发展、实现中原崛起的战略决策，并确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的开封、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖市组成中原城市群。2005年4月17日河南省发改委受省委、省政府委托，在郑州新世纪大厦召开了中原城市群规划开封专题座谈会。在这次座谈会上，中原城市群规划中先后两次提到“一体化”这个概念。“郑汴一体化”由官方正式提出。2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用。2006年11月19日，郑汴城市快速通道——郑开大道通车。郑开大道郑开大道，原名郑汴快速城市通道，是一条连接中国河南省郑州市和开封市的高速公路，2006年11月19日正式通车。郑开大道总长为39.2公里，起始于郑州市金水东路和东四环的相交处，向东穿越京珠高速公路，连接到开封市大梁路西端。设计时速80公里/小时，从郑州市区到开封仅需30分钟（开封汴西新区位置到郑州郑东新区位置）。郑汴规划★郑开大道沿线将采取组团式发展模式，规划布局了白沙、官渡和汴西三个组团，规划人口分别为33万、23万和30万。根据产业发展选择，各组团工业应有所侧重，突出特色。★白沙组团为教育和高新技术产业区，重点布局教育培训、旅游服务和高新技术产业。★官渡组团被定义为循环经济与创新产业集聚区，重点布局科技研发、现代制造业、现代商贸业和居住社区等。★汴西组团被定义为综合性新城区，重点布局清洁型制造业和教育科技、现代商贸、休闲服务、房地产等服务业。郑开轻轨在郑开大道南侧，预留有30米的轨道线位，用于建设郑汴城际轻轨交通线，线路西起郑州城市地铁1号线，东至开封城区，连接郑州中心城区、白沙组团、官渡组团、汴西组团、开封市区。在郑开大道沿线设置12座车站，其中，白沙组团、官渡组团、汴西组团各4座。按照轻轨100公里/小时的速度，郑州市火车东站至开封金明站，40公里仅需20分钟，真正实现郑汴融城！第1部分小结□开封市位于河南省中部，历史名城，七朝古都。□开封——郑州，中心城区不足70公里，40分钟车程。□交通便利，四方通达。□辖区519.63万人口，市区内约90万人口。□旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。□城市发展向西偏移，接轨郑州。□郑汴一体化加紧进行中，轻轨建成后两市的时间距离缩短为19分钟第1部分小结□郑汴融城商机无限□开封变成郑州后花园的可能越来越大□郑汴一体化进程越来越快□郑州房价的高速上涨势必带动开封房价上涨□旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。□城市发展向西偏移，接轨郑州。2开封市房地产市场分析版块划分每个城市房地产的发展都是与其城市发展紧密结合的。依据开封市房地产市场情况，将开封市市场划分为6个版块：东区、北区、南区、中心区、汴西新区、河西区。区区域市域市场场分分析析五大板块，各自表现出不同的特征开封市区房地产市场明高档住宅区显的表现为五个大区域。中心城区以商业为主导；（多层、别墅）东区以多层项目居多，北区以多层、（类）别墅为主，南区以多层为主，汴中高档住宅区低档住宅区西新区产品涵盖了多层、小高层、高层、别墅等。（多层、小高层（多层）中心商业区开封市西区的住宅售价明、别墅）显高于其他区域，由于西区是新建城区，在供暖、供电、交通等配套设施上比老城区更加齐全，西区已成为开封人住宅消费的主要趋向。低档住宅区（多层）开封市房地产市场简述?开封房地产市场起步较晚，发展速度较慢，自郑汴一体化提出后，开封西区成为了开封房地产开发的热点区域。?受“郑汴一体化”的影响，开封西区的房价上涨了近800～1000元/㎡，同时开封其他区域房价也上涨了300～500元/㎡左右。?同时区域的发展使土地价格也有了较大的涨幅，以前开封西区地价50～60万元/亩，现在每亩土地已涨到100～120万元。开封房价走势分析?本市个人改善性购房和投资购房者不断增加，市场需求量不断加大；?由于政府推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，严格执行土地年度计划，建立土地储备制度，宏观调控土地市场的供给，土地供应量减少、竞争激烈，开发商获取土地的成本不断提高；?随着居民收入水平的提高，消费者对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，房地产开发综合开发成本有所提高；?大型有实力的外地房地产企业投身开封房地产业的市场竞争中，产品竞争力增强，开发成本不断增加。?市场需求增长——成本提高——房价抬升消费者调查?我们要解决的问题：客户来源，成功销售?策划的本质是在完全剖析并掌握产品自身特征及优势的前提下分清项目的目标客户群，并加上优秀的推广操作手法促成客户签约，最终实现项目的成功销售。否则，一切等于废话！开封市消费者调查图表：01资料来源：2009年12月我公司开封街头市民随机调查开封市消费者调查?在所调查的有效问卷中，近期有购房打算的人数占42%，没有购房打算的为人数占58%。从以上比例我们认为，第一，有购房打算人所占的比例低于没有购房打算人，实属正常；第二，结合当地的经济状况，虽然多数为当地人口，但迅速上涨的房价远远超出了正常的薪水涨幅，所以还是有一部分被访问者是买不起房子的。开封市消费者调查图表：02资料来源：2009年12月我公司开封街头市民随机调查开封市消费者调查?从图表02上可以看出，被访问者最容易接受的仍然是传统的多层住宅，占比为65%；其次为高层，占比为20%；再次为别墅，占比为10%；选择其它的占5%。出现如此结果是显而易见的：第一，多层住宅是长期以来一贯的建筑形态，随处可见，对此种形态的建筑也是最为熟知的；第二，高层住宅相对多层住宅就开封市民来说，针对当地的自然地理条件，较难形成，即便有高层住宅面市，性价比也是相对低的，这是选高层较多层比例低的又一原因；第三，有5%的被调查者选择其它，说明还有一部分25——35岁之间的精英人群对不同种类的建筑形态及各自的特征还不甚了解。?初步判断：开封市房地产市场远没有成熟，以致于还有很多人对房地产没有形成一个清晰的概念。开封市消费者调查图表：03资料来源：2009年12月我公司开封街头市民随机调查开封市消费者调查图表：04资料来源：2009年12月我公司开封街头市民随机调查开封市消费者调查?从图表03可以看出，最受消费者欢迎的房型依次为三房、两房、四房。五房以上房型所选比例仅为2%；?从图表04上，我们可以很明显的看出，80-120㎡的房型是市场需要的主力房型，其中尤以90㎡左右的中等面积房型为最多，其次为80㎡左右的房型。150㎡左右的大户型也有相当一部分的市场。当然市场是多元化的，消费者并不排除对50-60㎡中小户型的接纳，只不过中小户型不能构成市场上消费户型的主力。开封市消费者调查图表：05资料来源：2009年12月我公司开封街头市民随机调查开封市消费者调查?对比图表05，消费者选择4500元/㎡以下的人占45%，也就是说有接近五成的人群在目前市场上高层的心里价位是4500元/㎡左右上限，这对价格制定在4500元/㎡以上的楼盘来说，无疑是要需求产品和策略营销全面综合的突破。?虽然人均可支配收入每年都在增长，但是整体的经济水平仍然表现不佳，在这种情况下，依然有35%和5