西湖嘉园营销策略方案2011/61提纲市场环境分析竞争态势分析项目价值提炼项目定价收益客户分析与利益对接主题概念演绎与表现营销推广策略与执行2提纲?枣庄城市背景分析?市场环境分析市中区背景分析?市中区市场分析竞争态势分析?政策影响分析项目价值提炼项目定价收益客户分析与利益对接主题概念演绎与表现营销推广策略与执行3城市背景分析地理位置枣庄市位于山东省南部，地跨东经116°48′30″—117°49′24″，北纬34°27′48″—35°19′12″。东与临沂市平邑县、费县和苍山县接壤，南与江苏省铜山县、邳州市为邻，西濒独山湖、昭阳湖、微山湖，北与济宁市的邹城毗连。市域西北至东南为一不规则长方形，东西最宽处56公里，南北最长处96公里，总面积4563平方公里，占全省总面积的2.97%。4城市背景分析行政区域划分枣庄市辖五区一市，分别为市中区、薛城区（含高新区、新城区）、山亭区、峄城区、台儿庄区5区和滕州市，总面积4563平方公里。5城城市市城市规划背背景景分分析析?中心城区用地规模将在2020年增至132.0平方公里，人均城市建设用地控制在110平方米。到2020年规划末期，中心城户籍人口将由2006年的70.6万人增至120万人左右。城镇化率达到64％；中心城区城市建设用地总规模为132.0平方公里，人均建设用地指标为110平方米/人。地区生产总值达到2004亿元以上，人均达50593元。?规划确定枣庄市中心城区由薛城（含高新区、新城区）、市中、峄城整合而成，是枣庄市唯一城市人口超过100万的特大城市级别的市域中心，是未来五年内山东省重点培育的城区人口超过100万的大型城市7个之一（济南、青岛、潍坊、淄博、临沂、烟台）枣庄。中心城市呈带状布局。城市化发展策略为：优先发展6中心城市，积极培育滕州次中心城市，适当发展山亭、台儿庄城区。城市背景分析城市人口分析（枣庄2010年度人口普查）总人口（万行政区面积（平方公里）城市人口（万人）拆迁户数人）（2010统计年鉴）市中区375.2753.5530.212083薛城区（含511.2348.1419.39198高新区）峄城区63536.4212.3山亭区101846.5012台儿庄区538.527.958.1滕州市1485160.3750.77590?枣庄市区域人口集中性较为明显，以市中老城区为代表，薛城区（含高新区）为发展，人口分布均匀；?枣庄占全省棚户区改造总量的70%，随着棚改项目进程的加快，拆迁户中等着结婚以及拆迁赔偿多的人会成为购房力量；?从以上看出，枣庄城市容量扩展潜力巨大，行业市场发展空间广阔。截至到2010年末枣庄市户籍总人口372.93万人，随着棚户区改造、城中村改造等全面启动，城市人口的增长极为迅猛，城市机械性人口增长率会更加快速，未来城市的城区常住人口会明显增加。7城市背景分析城市经济分析?目前枣庄经济发展迅速，为房地产行业发展提供了良好的宏观背景。?2010年全市生产总值（GDP）完成1362.04亿元，按可比价全年地方财政收入76.71亿元，增长格计算增长12.6%，是2005年的2.2倍，实现了五年翻一番26.2%，是2005年的2.7倍。国、的目标。其中：第一产业增加值117.56亿元，增长2.9%；第地税税收收入122.98亿元，增长二产业增加值818.37亿元，增长10.4%；第三产业增加值22.0%。图为2005-2010年财政收入426.11亿元，增长20.0%。三次产业比例为8.6：60.1：31.3。图为2005年-2010年GDP总量与增幅2005-2010年财政收入8城市背景分析城市经济分析?生产总值：达到1362.04亿元，比上年增长12.6%；2011年1-4月份全市财政收入累计完成??财政收入：达到76.7亿元，比上年增长26.2%；328325万元，占预算的37.1%，超时间?城镇居民人均可支配收入：达到17630元，增长进度3.8个百分点，同比增收60959万12.6%；元，增长22.8%，增幅比上年同期提高?农民人均纯收入：达到7103元，增长13.6%；2.6个百分点。其中：税收收入完成?社会消费品零售总额实现409.9亿元，突破400亿元267230万元，增长24.9%，税收比重大关，增长18.7%；81.4%，比上年同期提高1.4个百分点。?固定资产投资：达到787.3亿元，增长25%；全市财政支出完成357767万元，比上年?规模以上工业增加值完成824.76亿元，首次突破800同期增支73239万元，增长25.7%。可亿元大关，比上年增长12.2%；看出收入健康平稳增长，而支出进度加?利用外资实际到位：达到2.39亿美元，增长快，重点支出保障有力。10.5%；?城镇登记失业率控制在4%以内；9城市背景分析消费分析人均社会消费品零售额突破万元大关；城镇居民人均生活消费支出11409元，增长18.8%；农村居民人均生活消费支出4209元，增长12.2%。1至4月，居民消费价格指数104.1%，比1季度提高0.2个百分点；其中，食品类价格上涨12.0%。商品零售价格上涨2.4%，比1季度提高0.2个百分点。工业品出厂价格上涨12.7%，比1季度下降0.9个百分点。?城镇居民人均可支配收入达到17630元，社会消费品零售总额实现409.9亿元，增长18.7%；?枣庄近年社会消费品零售总额稳定增涨，人均收入及支出，大幅度增加，消费力充足；?枣庄经济发展迅速，人均消费持续增加，消费前景持续看好。10城市背景分析消费分析人均社会消费品零售额突破万元大关；城镇居民人均生活消费支出11409元，增长18.8%；农村居民人均生活消费支出4209元，增长12.2%。1至4月，居民消费价格指数104.1%，比1季度提高0.2个百分点；其中，食品类价格上涨12.0%。商品零售价格上涨2.4%，比1季度提高0.2个百分点。工业品出厂价格上涨12.7%，比1季度下降0.9个百分点。?城镇居民人均可支配收入达到17630元，社会消费品零售总额实现409.9亿元，增长18.7%；?枣庄近年社会消费品零售总额稳定增涨，人均收入及支出，大幅度增加，消费力充足；?枣庄经济发展迅速，人均消费持续增加，消费前景持续看好。11城市背景分析枣庄经济背景——恩格尔系数恩格尔系数与富裕程度关系贫困温饱小康富裕最富裕枣庄恩格尔系?从恩格尔系数得出，枣庄城镇自03数年已从小康进入富裕阶段，城镇居民对房地产的需求进入结构改变，改善型需求将开始成为市场购买力。?枣庄农村恩格尔系数一直处在小康和富裕的边缘线上。对房地产需求处在结构调整萌芽期，2011年市场看好。数据来源：中国宏观数据分析系统12城市背景分析枣庄城市市场概述?2010年房地产开发投资78.0亿元，增长14.5%。。?2010年房屋施工面积915.4万平方米，竣工面积150.1万平方米。其中经济适用房施工面积31.6万平方米，竣工面积4.8万平方米。?2010年销售新建商品住宅211.3万平方米，增长15.2%；销售额64.7亿元，增长29.5%。13城市背景分析枣庄城市背景小结?目前枣庄经济发展迅速，为房地产行业发展提供了良好的宏观背景。?枣庄近年社会消费品零售总额稳定增涨，人均收入及支出，大幅度增加，消费力充足。?枣庄城镇自03年之前，已从小康进入富裕阶段，居民对房地产的需求进入结构改变，改善型需求将形成市场购买力。?枣庄棚户区改造中拥有较多房屋的拆迁户将会形成近期已经封顶项目的市场购买力?枣庄农村恩格尔系数的下降，对改善性住宅需求量的的不断增加，对房地产市进一步扩张带来契机，2011年枣庄房地产市场整体向好，未来两年随着供应量增加将会稳定。14提纲?枣庄城市背景分析?市中区背景分析市场环境分析?市中区市场分析?竞争态势分析政策影响分析项目价值提炼项目定价收益客户分析与利益对接主题概念演绎与表现营销推广策略与执行15市中区背景分析区域价值分析市中区位于省辖枣庄市中部偏东，东经117°27’34"—117°45’18"，北纬34°46’16"—34°57’59"，北靠市中区交通发达，境内公路、铁路纵横交错。206国道贯穿境内；西连京沪铁山亭区，东连苍山县，西与薛城区接路，京福高速公路，104国道；枣临铁路市中段以完成80%，东依京沪高速公壤，南同峄城区毗邻。东西长27.1千路，青岛、日照、连云港三个出海港口；南濒京杭大运河的台儿庄等内河港口。米，南北宽21.7千米，总面积周边有五个空港，100公裏内南有徐州观音机场、东有临沂机场、西有济宁机375.27平方千米，占全市总面积的场，北距济南国际机场200多公里，东距青岛国际机场300多公里。8.25%。下辖孟庄、税郭、齐村3镇项目隶属于中心城区中市中新区东南紧邻老城区位置，所在是链接薛城、山亭，西王庄、永安2乡，光明路、中心、滕州、台儿庄、峄城的无障碍位置，名副其实的交通咽喉。与全民健身中心街、文化路、龙山路、各塔埠、矿区东湖景区一路之隔。6街道。16市中区背景分析城市经济分析?生产总值：145亿元，增长15.6%；??财政收入：107877万元，增长14%，?城镇居民人均可支配收入：达到17200元，比上年增长18%；?农民人均纯收入：达到7740元，比上年增长16%；?社会消费品零售总额：达到65.4亿元、增长18.7%；?固定资产投资：完成123.24亿元、增长22.5%；?实际直接利用自治区外资金：达到243.07亿元，增长17.7%；?利用外资实际到位：达到1.18亿美元、增长18.1%；?出口创汇2.01亿美元，同比增长6%?城镇登记失业率控制在3.06%以内；?人口自然增长率控