谨呈：盈丰地产14／11／11厚街湖景壹号--商业定位建议东莞世联地产顾问有限公司12010.01报报告框架告框架14／11／11一、厚街商一、厚街商业业市市场场分析分析二、厚街社二、厚街社区区性商性商业业分析分析市场分析三、三、项项目本体住宅分析目本体住宅分析本体分析四、四、项项目本体商目本体商业业分析分析五、商五、商业业定位建定位建议议六、特色产业可行性分析六、特色产业可行性分析214／11／111商业市场调查湖景壹号身处厚街厚街商业市场整体特点如何？3厚街商业概况：由中心商圈、各类专业市场及社区商业组成场各大专业市场沿市中心商圈外围分板场夹市材材布木木业业兴嘉红门外贸鞋市场城场私市家具具家家际国街厚广场鞋材)濠畔(寮夏鞋城鸿运中心区商圈经营中高端餐饮、服装、电子产品河田皮料鞋材市场（南峰、远隆皮料市场）际展览中心广东现代国东城石材市场（厚沙路）家具建材市场（家居大道路段）以康乐南路为首的厚街中心商圈14／11／11康乐南路：商务休闲中心，分布各类大型综合性购物广场、超市20多家，中西餐饮星罗棋布，酒店业服务配套功能齐备，汇集酒店、旅馆130多家，其中有五星级酒店3家，客房总数达到1万多间，年接待旅客超200万人次。康乐南关键词：?繁华、时尚?行人如织?商业发达?酒店众多?租金昂贵?名牌众多?……康乐南路是厚街镇的中心商业区，也是厚街休闲娱乐最繁华的地段，是厚街最华丽、最时尚动感的脉搏。5中心商圈周边的专业市场：鞋业市场专业14／11／11市场：沿S256省道沿线两侧，分布了家居、石材、鞋材、建材、木材等各类专业市场37个，其中机电制造、鞋业、家具三类产业出口量总和占全镇出口总额的85%。?豪畔鞋材广场东莞濠畔鞋材广场总建筑面积达43048㎡，是一家集鞋业开发、设计、贸易于一体的专业鞋材市场，拥有如此功能的鞋材市场在东莞尚属首家。?东莞厚街新世界鞋都举行新闻发布会，宣告面积达2.3万平方米的首期项目正式启动，将成为东莞市最大的成品鞋市场。鸿运鞋城?东莞鸿运外贸鞋城位于东莞市厚街镇寮厦北环路，项目分三期。一期主要经营鞋业为主，二期、三期主要经营各种皮革、鞋材、五金辅料、手袋配料等，目前是全球最大的一站式皮革鞋材鞋业专业市场，并且是全国首创且唯一的集皮革、鞋材、五金辅料及成品鞋交易中心于一体的真正产业链交易市场。厚街有鞋类生产企业1000多家，皮革、鞋机、鞋材、五金等配套企业超2000家，年产鞋约6亿双，被誉为世界鞋都，专业鞋业市场不断进行产业的升级改6造。中心商圈周边的专业市场：家居市场14／11／11国际家居家私城?厚街国际家私城（国际家居）成立于1996年12月28日，面积近四万多平方米，位于珠三角、广深高速的中央地带——厚街镇S256省道寮厦路段。?与芝华仕、亚振、皮匠大师、荷比先生、艾芙迪等在内的100多个知名品牌携手打造“国际家居”五星级全精品家具购物广场，为消费者提供更加优质、便捷的服务，打造一流的国际家具采购中心。家具建材市场?东莞厚街国际家具材料市场，位于东莞市厚街镇家具大道旁，位于家具生产基地区域，紧邻国际名家具（东莞）展览会举办新会馆的――广东现代国际展览中心，距周边家私厂半小时路程，地理位置得天独厚。是华南地区最具规模的家具材料专业市场，亦是家具大道唯一专业化的综合材料市场。家具企业400多家，家具专业市场8个，面积超过30万平方米。厚街被誉为东方家具之都。7中心商圈周边的专业市场：兴业木材夹板市场14／11／11兴业木材夹板市场?东莞厚街兴业木材夹板市场位处珠江三角洲经济枢纽、交通枢纽。九九年建立，发展以来历次扩建，现在占地面积40万平方米，建筑面积30万平方米，已成为国际木枋、木皮、人造板交易集散中心。市场入驻租户八百多家，经营来自五大洲共五十多个国家和国内众多省份的木材，品种多达数千种。现已形成五大区域：木皮（薄片）区；进口木枋区；国产木枋区；人造板区；装饰材料区。兴业木材夹板市场厚街兴业木材夹板市场目前已经发展为，国际木枋、木皮、人造板交易集散中8心中心商圈周边的新兴产业：会展经济产业14／11／11广东现代国际展览中心?广东现代国际展览中心选址于广东省东莞市厚街镇家具大道旁。占地面积33万平方米，室内展览总面积达20万平方米，广东三大展览基地之一，每年举办各种展会30多个，?成功培育了名家具展、橡塑机械展、五金机械展、车交会、国际名鞋展等国际性品牌展会。每年两届的国际名家具展进入世界一流家具展行列，被国家商务部列为重点支持展会。承办了广东省首届外商投资企业（内销）博览会。?2009年1-10月，广东现代国际展览中心共广东现代国际展览中心举办各类展会15场，同比新增6场；展览面积达63.7万平方米，同比增长3%；接待参展商5075家，同比增长48%；专业观众41万人次，同比增长4%，会展业拉动经济增长作用明显，会展经济效应得到进一步放大。凭借厚街商贸业发达，拥有石材、鞋材、建材、木材等各类专业市场10多个，厚街的会展经济产业蓬勃发展，被誉为会展名镇。9厚街商业市场特征小结及对本项目启示14／11／11?中心商圈商业特点：人流量大，商业发达，经营各类中高端餐饮、服装、电子通讯产品、美容美发等业态为主，周边分布尽百家酒店是厚街酒店服务中心。?专业市场特点：人流量相对较小，分布于中心商圈周围，经营建材、家俱、鞋业为主，其中家居、会展经济、各类制造业是厚街主要经济支柱，具有较为完整的产业链条。对本项目的商业启示：?鉴于家具、鞋材等专业市场的集群效应，要求较大的商业体量，本项目依托于厚街蓬勃向上的商业环境，旺盛的商业流动群体，需要学习会展市场的发展，打造具备差异化的特色经营内容；1014／11／112典型社区商业分析在商业环境中，厚街典型楼盘社区商业如何定位及经营？11社区商业概况：供应量少、空置率高社区商业概况：供应量少，空置率高颐和居盛和花园社区商业：高端礼品一条街14／11／11项目盛和花园位置体育路通达城（临街位）商业总面积一期850平米，二期400平米一期40（剩余约6套），二期商业总套数基本未销售主力铺位面积区间（m2）52、66、113~269开间/进深（米*米）5*10；10*12；层高（是否赠送）2层，靠近社区的部分无赠送销售价格不售租金（元/㎡/月）50-65元/平米租售方式最高免租6个月参茸酒街、休闲街、茶、烟酒经营业态、餐饮主力店名称（中大型超市建行，蒸品餐饮店，茶店等等）商铺空置率（％）25%13盛和广场社区商业：大润发购物广场14／11／11项目盛和广场位置南环路（临街位）40000平米，2.2万平米大润发商业总面积进驻，1.8万平米开发商持有商业总套数14913~18、54~86、105~408、15主力铺位面积区间（m2）00~4000（大酒楼）开间/进深（米*米）3*4、4*4等层高（是否赠送）3层销售价格不售租金（元/㎡/月）90-120租售方式招商，只租不售购物广场(珠宝首饰、酒楼、娱经营业态乐中信、酒吧、餐饮、品牌服装等)主力店名称（中大型超市大润发（诺基亚、NIKE、欧莱等）雅）等大润发完成全部招商，开发商剩商铺空置率（％）余20套左右，招商中心已撤场14富怡名居社区商业：红门外贸鞋城14／11／11项目富怡名居三屯管理区（8#、12~14#临位置街位）商业总面积二期6000平米商业总套数77套57、71、84，集中商业铺面主力铺位面积区间（m2）20开间/进深（米*米）5*10、7*10、8*10、4*5层高（是否赠送）1层销售价格无周边临街商铺第一年40，第租金（元/㎡/月）二年45，集中商业80目前作为红门外贸鞋城在整体租售方式招商，不出售经营业态外贸鞋铺、部分社区商业通过外贸鞋城集中招商后，剩商铺空置率（％）余6个街铺，10个集中商业，空置率20%15虹桥幸福里社区商业：厚街传统农贸集市14／11／11项目虹桥幸福里商铺位置厚街镇厚街镇虹桥市场商业总面积1.2万平米商业总套数首批推售55套及农贸档口主力铺位面积区间（m2）30~35开间/进深（米*米）5*6、5*7层高（是否赠送）5.4米、6米销售价格2~3万/㎡租金（元/㎡/月）90~110元租售方式销售经营业态农贸集市、少量社区商业正在销售中，首批推出的55商铺空置率（％）个商铺及大量档口销售25间16社区性商业特征小结及对本项目启示14／11／11?规模：总体规模不大，社区商业受限于社区的地段和规模；?业态定位：主要定位于社区商业，通过引进大型社区超市，吸引人气，个别项目定位于专业市场，市场认可度不高。?租金情况：整体租金不高，与中心商圈有较大的差异，距离中心商圈越近，价格越高。?经营情况：厚街社区商业整体经营情况都不理想，个别项目前期招商情况较好，后期出现大量转租，空置率较高。对本项目的商业启示：?商业定位要区别于常规的居住型社区商业，少量社区服务性商业引进，更主要的是依据自身的优势特点挖掘自身商业价值，走差异化的商业定位路线。1714／11／113住宅本体分析在差异化定位前，我们需要了解湖景住宅社区可利用的商业价值？18区域分析：位于横岗水库豪宅集聚之地14／11／11香港和黄集团湖景大道海逸豪庭；东莞富盈集团加州阳光??????????快加州阳光；海逸速豪庭往返广湖景大虎门丰泰集团观山州碧水道接观山碧水驳广深高；横岗水库豪宅片区速放眼世界，横岗湖已成为成城区东莞直达功人士们首选的栖居之地，这里不心中街厚仅仅是居住，更深层次的是一种生邻紧活的积淀。??????????19交通分析：多条交通线路受益点14／11／11湖景周边交通要道有广深高速、莞深高速、S236省道、107国道、莞太大道、港口大道、博览大道、厚街大道、