北翟营项目推广策略提案客户方：南海控股集团提案方：惹目地产顾问机构Sep.2010前言：Preface关于南海花香·维也纳盛世天骄公园首府……契机！社会影响力最终促进销售与良好的社会影响力！品牌影响力从而促成口碑与品牌的升级！产品影响力结合本优质地块，打造出优质产品！任务Task1、如何准确为项目定位？2、如何推广从而使项目在市场脱颖而出？3、如何实现品牌提升与价值最大化？目录ContentsPART1—分析AnalysisPART2—策略StrategiesPART3—执行PerformPART4—视觉VisionPART1—分析Analysis?市场环境?长安区区域环境?竞品分析?项目分析?客群洞察⒈政策层面李克强8天内两提房地产调控　8月21日，江苏常州。李克强副总理在一次会议上要求：继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制投机炒作行为。　8月13日，北京。李克强在考察工作时强调：继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。?声音：随着中央宏观调控政策的逐步到位，今年的楼市有可能出现量价齐跌。潘石屹?声音：在房地产新政的影响下，国内房地产市场短期内进入新一轮运行周期，从长期看，包括实际利率变化在内的三大因素将影响房地产行业走势。?声音：房地产调控其实只是经济发展转型的第一步，真正重要的是房地产发展模式的转型以及整个中国经济的转型，如此政策大趋势，决不应该因为短期经济波动而改变。北京科技大学教授赵晓?声音：某些热点城市，房价已经高到中产阶级恐怕都难以承受了。如果这种情况蔓延到二线、三线、四线城市，将是一种非常糟糕的情况。王石⒉土地层面数据来源：石家庄搜房网土地市场调查问卷⒊市场供给与销售层面石家庄商品住宅成交套数单位：套80007000600050004000期房3000现房200010000月月月月月月月月月月月月月月月1234567890月1月2月123456年年年年年年年年年111年年年年年年999999999年年年000000000000000000000000999010101010101222222222000000222222222制图单位：中国不动产研究中心河北分中心进入2010年，石家庄楼市销售出现上升迹象，市场整体环境有明显好转……数据来源：石家庄搜房网数据来源：石家庄搜房网进入2010年，石家庄楼市价格持续上扬，与相对于平稳的销售量来比显得较为突出……市场小结?刺激消费，加大投资的大背景下，开放宽松的经济主调方向不变，但局部调整不可避免；（如投机抑制政策）?影响地产市场因素空前复杂，未来短期波动，但长期稳定。石家庄地产版块桥东“退二进三”板块政策板块山前地带新城区板块西南板块高教区东南城市板块幅中心板块长安区资质分析：1、由于本地块多厂区改造，而规整方正的优质地块容易出品质大盘。（例如：和平时光、盛世长安）2、相较于其他区域，本区域潜力优势更为突出。3、地缘性客户多为企事业单位职工及管理层。竞品：南翟营改造：现代国际新都市人居标准示范城?项目定位于大盘高标准的城市综合体项目。?规划建筑面积约260万平方米，其中住宅约占200万平方米，商业约占60余万平方米。项目规划高层住宅百余栋，更有大型集中性商业建筑、配套风情街，还规划有幼儿园、小学等教育配套设施。?项目预计分二期开发，一期预计2010年10月份动工，2013年12月份达到交付条件。?主力面积范围：68--127㎡?主力户型：二室、小三室、三室竞品：盛世长安颂：演绎都市生活风情，领航石家庄舒适生活、样板人居的未来潮流最新楼盘动态：中景盛世长安三期均价6300元/平米，全款98折，贷款99折，正在热销。新房源14、19号楼即将推出。竞品：和平时光二期：居住，与世界同步?和平时光项目为北京城建地产在石家庄的开山之作，项目由国际规划大师化BDCL公司操刀?北欧简约建筑风格，结合地块特有规划，从南向北设计建造14层至30层的建筑。?主力户型：二居、三居、四居?面积范围：70-180平米?二期户型面积：65——139㎡，主力户型：一居、二居、三居；?6、8、11号楼交房时间：2012年3月31日竞品：北城国际：东南亚风情大型高端宜居社区?北城国际属于棉六成熟商圈。?北城国际共占地320亩，建筑面积为100万㎡，共分为Ⅲ期开发，建筑规划由40栋阳光薄板住宅楼组成，整个社区形成集高端住宅、花园洋房、风情商业步行街、双语幼儿园、运动场所等多元化建筑群体。?户型面积:50㎡——160㎡。最新楼盘动态：北城国际17号楼起价4980元/平米，B区均价5300元/平米，其中楼王15、16号楼均价5900元/平米。本案：只说特点——1、二环内，临建华大街2、规模大，地块方正3、规划路将地块切割4、30万回迁5、简欧建筑6、高层社区，容积率高7、叠式楼，影响居住舒适度8、项目地已平整9、周边多大盘，竞品多……论：，同结质化关键词品同烈！域产常激区争异，竞南翟营改造项目：国际、综合体、样板、生活城时盛世长安：样板、生活城和平时光：世界、精工、城建、生活城北城国际：概念东南亚PART2—策略Strategies?策略方向?策略推导?案名建议策略关键词：跳！由于周边竞品同质化现象的突出，那么在本案策略思考中的重点便是——如何跳脱出同质化？以及，如何在推广上寻找到差异化的突破点？本组团地块较方正，景A组团本组团景观面观面积较大。B组团积超大，楼座但距离回迁排布合理，呈区域与学校围合状，易于、会所等配打造高端产品套较近。与景观规划。C组团距离回迁与配套较远。本组团综合素质最高！本组团地块呈刀把型，有较大面积公园，但是总体景观面积偏少。临配套、临铁路，且楼座均为叠式，整体素质偏差。树向整合脉络分析（卖点提炼）1、二环里，市政配套完善2、临建华大街，交通便捷3、规模大盘，易于造势4、简欧建筑打造异域风情5、社区自建医院、幼儿园，紧邻小学，配套完善6、丰收路两侧垂柳依依，回家的景观大道……异域之城AA运动运动域域BB高高端端域域CC公公园园域域运阶公动层园、、、健品年、康味轻主主主题题题运动运动之之城城思想之思想之城城菁英之菁英之城城案名组一Slogan:城邦时代/风情纪元大城纪InternationalCity运思菁动想英之之之城城城释义：“大城”突出了项目的规模性与包容性，“纪”则表达出始创纪元的大盘，给人以无限的异域风情意味。与项目的气质与定位完美契合。案名整体大气的同时兼具差异化个性特征，令人过目难忘。案名组二Slogan:88万平方米欧韵世界世纪村CityofEuropean奥香公林榭园匹丽时亚舍代释义：“世纪”表达出强烈的冲击力与规模性，与项目气质相符。“村”的运用参照“地球村”、“奥运村”等国际的、并具有无限包容性的名称，从分组团名上表现的淋漓尽致。案名组三Slogan:88万平方米欧韵世界大北营InternationalCity奥棕西林榈西湾滩里释义：本案名个性独特，主要结合北翟营深厚的历史底蕴表现。“大”与“北”都强烈表达出项目的规模与城市地域特征。“营”一方面取“北翟营”，另一方面则融合了“大本营”等强富归属性词汇的深厚含义。运动运动之之城城击剑馆——高尚运动主义精神小面普及，大面造势！击剑运动：击剑运动是一项历史悠久的传统体育运动项目。在中世纪的欧洲，击剑与骑马、游泳、打猎、下棋、吟诗、投枪一起被列为骑士的七种高尚运动。思想之思想之城城欧式高端主题建议——石家庄目前已被证实的为市场熟悉、认可程度高的建筑风格；——最能够为后期营销推广工作提供支持；——与项目简欧建筑基调相协调；——建筑模式成熟，可操作性强；——符合本地块资质。欧式主题在营销方面的应用：名画、红酒、电影、音乐、罗马柱、庄园、宫廷、喷泉小广场……菁英之菁英之城城公园时代的年轻力量公园：结合本地块公园优势，叠式楼小户型特征，以及高单价低套价的特点，主打生态、菁英牌。PART3—执行Perform?营销计划?推广计划?售楼部建议?公关活动5日筛选期，暗线团购（12.15-20）9月10月11月12月1月2月春节2.3入市准备、筹备期咨询、积累售卡去化、积累确定公司临时接待售卡转签（9.15）中心开放（11.20（12.20（10.20）））系列推广及活动事件贯穿过程。【营销节点推广安插计划】高潮一：临时接待中心开高潮2：VIP卡认筹开始，随放，整盘大形象亮相，着项目价值的提升，输出售强力冲击市场。卡信息。前期筹备咨询、积累蓄客、认筹维护客户+售卡10.2011.2012.20物料制作户外、围挡依赖硬渠道支持媒体联系报纸广告网络二选一（同时加入新网广播络）短信播报及时信息酌情增加短信2011.2.3网络发布信息贯穿活动春节VIP卡推介会看房活动根据销售情况,酌情调整策集中入市略实为见眼售楼部——体验式营销！，Salesdepartment,experienceinmarketing!销营验体项目的全新亮相，售楼部开放，“价值工地”呈现。我们要把客户吸引到现场去体验：手段一：积极的工地现场包装与工程进度；手段二：售楼部精装、尽早开放；手段三：系列的售楼部现场活动。关键词：酒店式、欧式建筑元素关键词：欧式艺术小品、吧台、服务礼仪关键词：软环境、灯光倍功半事，公关活动建议销营Publicrelationsactivitiesproposed动活击剑奥运冠军——代言签约仪式暨新闻发布会爆引件?建议理由：事仲满，2008年北京奥运会男子佩剑个人冠军运动经历：仲满15岁之前从事田径训练，15岁时由于身高很高被借调到篮球队参加比赛，在南通市比赛时，被击剑教练发现，从此走上击剑之路。配合A组团击剑馆的建设，