长风7A地块项目整体策划方案办公部分上期提案回顾确定了项目的定位方向为项目注入产业内核挖掘产业带动作用发挥产业板块的联动作用推动项目进程生活休闲产业中心顺应市场适度超前可操作性作为西区汽车用品汽配进行前瞻，符合时代选择的产业一定要能市场、轻纺装饰城、数码发展趋势起到有效的聚集，并且多媒体、服装服饰等产业与本项目要匹配的有效延伸项目办公部分定位如何形成相对稀缺性？零星散布的中小企业，周边规划大量的办公产品，存在产业升级与商务升级的可能。位于联动长三角的战略区位，具有引入长三角客群的可能。复合型产业办公集聚体如何形成竞争力？周边大环境资源丰富，但资源优势下企业链动性、聚集性不强，核心基地型聚集区成为区域规划发展下的新需求。问题思考点形成怎样的产业链？市场定位的细化聚集哪些类型企业？目标客户定位如何形成办公集群的复合型？产品力的深化形成怎样的产业链？项目规划打造的产业链生活休生活休闲闲服服务办务办公基地公基地以生产各类生活休闲用品为主的企业生活休闲产业的上游：都市制造业企业为生活休闲产业提供服务的服务公司产品设计/研发/营销服务生活休闲产业的下游最终产品的展示、销售行业资讯中心/新品发布优化的产业链构成方案一：生活休生活休闲产业办闲产业办公集聚体公集聚体办公商务区产业服务区生活休生活休闲产业闲产业服服务务基地基地生活休生活休闲闲中心中心展示贸易中心主题商业区会议展览中心生活服务配套信息交流中心主题商业我们的客户在哪里？潜在客户分析?上海甲级办公楼市场租金压力持续增大，企业外迁动力正在不断增强，传统CBD外围的准CBD区域逐渐成为投资商和大型企业共同关注的热点。?普陀区及周边区域分布众多有关生活休闲产业的专业市场，产业链的各个环节都存在整合资源，扩大企业实力的升级需求。?项目位于联动长三角的战略要冲，普陀区引入外地相关企业规模和质量在不断提高。支撑项目要素生活休闲产业制造或配套企业华东总部基地传统商务区转移而至的企业总部和后备支持部门营运配套服务类企业生活配套服务企业优化产品组合周边可利用资源分布轻纺、家纺、服装服饰类行业客户上海曹安汽上海西北物流中心车用品市场轻东方汽纺配城市场汽上海未来岛高新车家具、家居饰品行业技术园4曹安商贸圈S店上海鞋城真如商贸区百安居汽车4S店红星美凯龙汽车配饰配件行业长征工业园天地软件园普陀汽车汽配市场长风生态商务区长三角的客户资源浙江形成了一大批具有专业特色的产业基地，绍兴、萧山的化纤织造业，宁波、温州和杭州的服装业，诸暨、义乌的衬衫和织袜业，嵊州的领带业，象山的针织业，海宁的经编业，余杭、海宁的装饰布业等。以浙江、江苏为代表的江苏常州、南通等红木家具，三角聚集了长苏州、盐城的老式实木家具、选择上海作为企业总部、一大批苏州蠡口是国内有名的家具贸产业升级运营中心、营销中心生活休的闲产业易区、亚州地区最大的酒店家上游企业具生产基地实现自身的发展和跨越浙江正积极建设汽车零部件生产基地，台州、玉环、瑞安和诸暨等地汽车配件企业众多，仅台州一地就聚集汽配企业超过3000家。产业客户的细分：汽车用品及汽车服务业相关销售商汽车用品及汽车服务业全价值链企业汽车配件制造商汽车修理服务商汽车用品饰品制造商汽车用品及服务行业客户车电子影音设备；?◇汽车安全防盗；?◇汽车电器及照明用品；◇车用养护用品??◇汽车香水；◇车用防爆隔热膜；???◇汽车轮胎轮毂；??◇车用椅垫、靠垫、脚垫；◇汽车导航及配套服务；?◇汽车用品连锁加盟；◇汽车连锁服务；◇汽车外饰???????????????????◇随车附件、野营应急用品及工具等?上海众通汽车配件有限公司?上海买可威汽车配件有限公司?上海中宸汽车配件?上海盛灵汽车配件有限公司?上海海晏威固贸易有限公司（车膜）?上海威固国际上海办事处产业客户的细分：轻纺服饰行业面料等原料生产企业设备生产企业设计、研发公司轻纺、服装服饰全价值链企业营销、会展等最终消费品服务类公司生产企业经销商或代理商六大类客户构成轻纺、服装服饰行业的客户群。轻纺服饰行业客户涵盖?服装制版公司?面料加工企业?设备生产企业?各类服装加工企业等?主要以江浙一带品牌服装生产企业的办事处、营销中心、设计中心为主。产业客户的细分：家居家饰概念设计研发公司家居家饰家饰、配饰家居生产全价值链企业生产企业加工企业家居装潢设计企业典型客户举例欧德家居办公区设立公司总部商业区设置旗舰店斯可馨、情人岛、欧宝沙发等创意生活类家居等都可采取类似方式。目标客户引入步骤最终实现项目价值整体产业氛围形成促动商业部分发展带动相关服务机构入住研发设计/营销/广告/展会等服务公司吸引相关企业入住服饰/轻纺/家居/家饰/汽车配件生活休闲产业基地行业协会/产业服务配套中心针对产业化的操作思路产品如何深化？产品规划的战略构想用战略高度再造产品三维结构模型用战略高度再造产品三维结构模型时间：突破现有时间轴的先进性产品区间：同区域内突破常规的引领性产品空间：超出产品本身的价值需求产品规划定位在原设计总办公面积不变的基础上，满足限高要求调整原ＬＯＦＴ办公位置由南侧至北侧，便于北区办公B2栋产业办公空间的联动和设施共产业办公享。南侧办公楼独立设置，标准化设计，以适应更广泛的客户需求。LOFT办公普通办公办公A类型层数建筑面积标准层层高功能定位标准办公楼A1321000平方米4.2米普通办公标准办公楼B1522000平方米4.2米生活休闲产业企业办公LOFT办公楼1222000平方米3层-8层4.2生活休闲产业企业办公米8层以上5.5米交通动线道路交通动线设计趋向人性化：?每块基地至少有两个机动出入口，形成交通环路；?办公车辆直接进入地下车库，人车分流。?办公人流与商业人流互不干扰。办公应设于商业独立的出入口。办公人流办公车流办公车流办公人流产品功能定位产业地产物业载体类型发展传统标准厂房　仓库　　　　　　科研办公楼、商务别墅、商务花园、工业商场、工业展馆产业地产项目的功能发展单纯的生产功能　　　　　　　　生产、物流、科研、商务办公、展示交易、创意设计生活休闲产业办公5A标准准甲级纯办公功能空间设置：生活休闲产业企业办公中心、创意设计、展示中心、会议中心、培训中心等区域在售办公楼分割区间名称办公体量办公定位面积分割旭辉世纪广场6万方满足不同企业不同阶段办LOFT：整层:940平米公的需求的生态商务区分割：54-96平米汇银铭尊18万方打造全球化总部经济平台标准层面积：1301、2012平米分割：500-2012平米，以整栋整层租售为主北岸长风29万方现推出的小户型写字楼主力面积40-70平方米，可以自由组合百联国际广场21万方物流贸易类企业高效的办77-148平米公基地绿洲中环中心6-8万方国际化高标准写字楼100-500平米建配龙真北店办公4.5万方中高档商务楼新长征大厦3万平方米普陀甲级写字楼新地标，整层：1007平米入驻的公司需注册到此地分割：50-1007从市场现状评判从市场现状评判主力分主力分主力分主力分割面割面割面割面积积积积：：：：100-200100-200100-200100-200平米平米平米平米我们需要引入的行业客户主力办公面积区间行行业种类业种类聚集聚集区区域域代表代表项项目目需求需求面面积积长长宁宁天天山山时尚产业园时尚产业园100-300100-300轻纺、家纺类轻纺、家纺类曹安曹安路沿路沿线线曹安曹安国际国际城城100-200100-200鹏欣国际家纺杨杨浦平凉浦平凉地地鹏欣国际家纺70-20070-200区区东纺东纺谷谷不夜城板块新新梅梅大大厦厦、、汉汉90-20090-200不夜城板块中广场江浙相江浙相关关企企业业中广场驻沪办驻沪办事事处处普陀长寿、普陀长寿、财富时代真真如板如板块块财富时代50-20050-200家居设计类、田田子子坊坊、、创创家居设计类、邑·广告设计类产业园区产业园区邑·100-250100-250广告设计类源、源、M50M50100-200从客户需求评判从客户需求评判100-200100-200100-200平米平米平米平米专业专业++服务服务产品面积分割?面积分割原则——单元面积分割灵活，从几百平方米到整层面积不等，最大限度的满足不同企业客户的需求主力户型120平米左?面积分割建议右主力户型：100-200㎡转角大户型：250-300㎡转角大户型250平米左右拼户大面积：500㎡以上增加走廊及过渡空间?标准层按柱网分隔成标准房型?为满足消防规范，保证每户有2个门，需增加走廊及过渡空间?如客户需要可同时买一套至多套，进行灵活拼户。单层最大套型建筑面积1800平方米左右?也可多层购买使用，进行更大面积拼户。产品打造在“后工业”时代中，公司的办公室不仅仅是一个指挥企业运作的中心，也是一个展示企业实力与文化的重要平台。人们希望企业的形象可以更加突出个性。希望通过自身办公环境向世人展示出一种人性化的、个性化的企业形象。从客户关注的以下几方面来打造我们的产品：?内部空间——可变空间、双大堂、全方位产业服务空间?建筑外观——简洁的外观、出色的灯光照明?硬件配套——5A准甲级标准、商务便利服务?外部环境——打造景观河岸及产品发布广场可变空间LOFT办公层高5.5米建筑单体在平层和垂直方向上可自由拆分、组合，并为业主预留了二次装修弹性空间，提供了适合入住企业个性需求和无限发展的可能。?流动工作室层高4.2米利用较高层高的办公空间设计设置流动工作室为产业业务服务双大堂宽阔的底楼大堂空间?首层具有两个出入口，分别面向组团内部与城市，满足内部员工与商务合作伙伴多重需要，并满足企业形象展示功能?北侧2栋办公楼由统一的大堂联系。?现代、高档、开敞双大堂精致生态的办公层大堂