龙城一号项目报告2011年8月12日TitleText项目概况销售及产品分析推广分析客户分析产品借鉴项目概况?项目概况–项目综述–项目基础数据–开发商及项目–区域现状–区域规划–项目规划–项目配套–建筑风格及景观项目概述?项目名称：龙城1号?项目基本介绍：龙城1号位于新城东规划居住片区的核心腹地，配套200亩果岭公园，是国内首家以“坡地公园，休闲生活”为开发理念的大型公园社区，缔造成都距离市中心最近、规模最大的坡地纯粹低密度高尚居住群落。龙城1号强化与环境共生，以低层花园洋房为主，包括6+1、8+1及少量12+1。开盘时间：2011年7月07日（二期一批次）?项目进展：--项目占地共600亩，于2011年7月7日开盘销售，销售方式为整一期分批次,至于几批次全盘推广楼盘暂未定。二期一批次为6、7号楼，11年7月07日开盘，建筑形态：高层、小高层。项目定位：--为文化新城和创意之都的新城东、创建居住文化品质蓝本。开发商概况成都志达房地产开发有限公司——成立于2008年12月，是四川本土的具有二级房地产开发资质企业，公司地址郫县犀浦镇（现代工业港），在四川省境内从事房地产经营开发；——开发项目简介：【西区花园】项目地址：郫县犀浦；建筑类别：多层；占地面积:20000㎡；建筑面积:210000㎡；【龙城一号】项目地址：龙泉大面；建筑类别：高层、多层、叠拼别墅；占地面积:400002㎡；建筑面积:640000㎡【红光龙城国际】项目地址：郫县；建筑类别：多层、小高层、高层；占地面积:12000㎡；建筑面积:600000㎡房地产开发经验相对欠缺，缺乏相关专业度；项目基础数据物业类别普通住宅Textinhere建筑类别叠拼别墅、多层、高层装修情况毛坯参数分析多层0.9元/平方米/月项目产品类型丰富，占地物管费电梯多层1.6元/平方米/面积较大，户型面积区间月跨度大，在区域内具有垄占地面积600亩断性优势；容积率1.4小区内部配套开盘日期2007-09-08100亩景观高尔夫公园、总建面积64万㎡星级酒店会所、国际标准主力户型面积106-210㎡网球场、篮球场、羽毛球场、高级幼稚园、儿童游绿化率40%乐天地、无级景观泳池，一梯几户一梯两户特色商业步行街。车位总数1：0.7地址及交通情区域现状况地址及交通情况项目位于国际东区东大街东延线龙城大道旁，是未来新城东居住区之核心腹地，座落于成都东郊东大街东延线龙城大道路口（三环路航天立交外约6公里处），和规划中地铁2号线近在咫尺，周边路网发达，从市区沿东大街东延线，仅15分钟即可快速抵达。——区域配套：毗邻3000亩四川师范大学新校区及规划中的5000亩天鹅湖公园居住区。位于未来新城东规划居住片区的核心腹地；位于三圣乡“五朵金花”/十陵风景片区——生活配套：中小学：龙泉中学、航天中学、七中附属小学幼稚园：小区双语银行：工行、建行、农行、招行邮局：中国邮政医院：华西、大面镇、成都第三医院、龙泉医院项区域规划目区域规划建百万平米商贸金融区地龙泉新行政铁2号繁华中心中心落户皇行政中心冠湖生态中心顶级企业入驻湿地公园，大，国家级经济城东生态第一技术开发区媲圈层产业中心美“浦东”。楼盘开发，数十万中产阶层聚集。居住中心项目规划：坡地公园、休闲生活?项目整体规划分为两期开发，一期产品为叠拼及多层，二期以多层为主，还有部分高层产品；?是目前国内首家以“坡地公园、休闲生活”为开发理念的大型公园社区；建筑设计：新乡村主义风格?项目建筑以3+1叠院别墅、5+1叠院洋楼、6+1花园洋楼为主要建筑型态；?建筑立面以欧洲民居建筑符号为基础，结合现代主义建筑的构成元素，形成独特的新乡村主义的风格，诠释生态/健康/时尚的生活意境；?建筑立面风格均源于托斯卡纳特有的符号手法，并用现代的营造工艺加以进化发展，从而使之升华为多元化的融合与回归。景观规划：蜿蜒曲折，自然和谐?项目内遍种特色树木、四季皆景色；?在规划布局、建筑排列、景观布置等方面皆取自龙体的蜿蜒走势，打造出了平原罕见的坡地建筑群，呈现出了自然起伏与参差错落。园林景观实景项目概况小结：项目特点历经几年打造，一期已完全入住，项目建筑、景观呈现促进客户购买；项目卖点交通状况项目临街驿都大道，专门设有龙城1号站台，交通十分便利，离成都市区更近项目环境优美，空气良好，楼盘基本品质生活配套设施已经成形，2013年二期交房；项目概况小结：项目概况小结：首首创东创东公元公元与与其比其比较较更靠近地项目集中著名开发铁出站口区域更火商价格便宜不贬品质自身配套完善针对说辞龙城1号在自身配套方面做得并不完善，没有整体的健身设施，例如游泳池、足球场等，在交通方面距离地铁2号线还有一定的距离，区域优势不太明显。二、销售及产品分析整体分期及现状产品特点推盘节奏及总结销售及产品分析在售产品价格及去户型分析化走势售产品分布及配比房源推售情况产品类型：叠拼、多层面积区间：122-210㎡认购均价：6800元/㎡总套数：2000户住一期已入售罄剩余房源27套，户86售型面积122㎡，均价9100元/㎡10罄售罄剩余房源30套，户剩余房源6套，户型面积122㎡，均型面积122-210㎡价7200元/㎡，均价7500元/㎡5月2220115月213月10日3月28日5月7日日年2月日外立面呈现推广全面蓄客洗筹4#\6#洋启动开始排号1期1批次房推出项目进场蓄客启动13\14高层推广启动开盘推盘价格总走势11年1月，价格达到8900/平米顶端8900770071006900房价开始高攀升6500龙龙城城11号号价格走势5300410007-0909-1210-0210-0811-0111-08?07年4月项目上市，期间市场前景较好，均价不断走高；?08年由于有大地震影响，房地产市场呈现疲软态势，从而也影响到了价格走势；?从09年开始至今，均价不断攀升，尤其近期开盘多层项目，均价达到历史峰值9100元/㎡。?由于国家房地产的限控加强，项目促进销售开始大幅度降价主力户型分析G’户型叠加一跃二层（带地下室）建筑面积：198㎡品鉴?动静分区、干湿分离?6.6㎡超大客厅空间?前后花园、中西厨、美式卫生间设计?主卧带书房设计评价人性化有余、环保性不足J户型亲地艺墅建筑面积：190㎡品鉴?底楼带阳光地下室?私家庭院?五室两厅三卫多阳台带多功能房评价人居典范，畅享尊贵生活氛围D户型三室两厅双卫建筑面积：106㎡品鉴?主卧衔接景观阳台?超大客厅空间评价动线混乱，奢度浪费户型特点多层户型空间适度，设计前卫，居住适宜度高，人性化设计，但缺乏环保；别墅户型户型方正，干湿、动静分区明显，功能多样；高层户型赠送面积较大，景观面好，但动线混乱；近期产品小结?产品类型：项目目前产品以两室一厅两卫（85-89㎡）户型为主，其他户型配比数量大致相同，而其三室两厅两卫户型在众多户型中所处位置较好，由于该户型的朝向、稀缺性，相信将会是最受欢迎户型之一。?产品特点：每个户型均有大面积赠送空间，且户型设计合理，性价比较高，相信也将是该项目的一大卖点?14号楼F1户型基本售完，预定的比较多，朝向优势明。?13号楼E3户型不太理想，朝向很吵，户型销售目前不足10套。?14号楼F2及13号楼E1未来上升空间明显，出台一系列优惠很吸引顾客眼球。3、推广分析价值体系户外分析了解项目价值特点，找了解户外大牌，刀杆，准项目特点站台的推广版面的版面效果，及摆放区域经济效果特点推广分析网络分析销售现场分析各大网站的项目资料是对其项目销售现场的把否清晰，是否有网上推控，置业顾问的着装，广，针对网络推广进行接待客户的积极程度，分析现场环境等建筑科技龙龙城城11号号品质价格项目配套周边现有配套自身特点自身特点区域环境规划配套成形住宅休闲会所三圣花乡城东核心块建筑特点健身配套景区湖泊地铁2号线景观特点自身特有商业川师等高校庞大商业区品牌区域优势交通便利生活配套销售现场分析?销售中心外侧绿化较好，有树和绿化带，水景，内部有绿色盆栽植物。?销售中心比较狭窄，沙盘的活动性不强，环境还较，装修为现代风格，吊顶、墙面、窗帘、灯饰、音乐等略有欧式风情。沙盘和楼盘模型比较精致。?进门为前台接待处，格段右边为客户咨询服务台左边为沙盘，大厅右侧是休息洽谈区，再往左即大厅左侧为休息饮品室。布局较为合理。?销售大厅内摆放展板的形式介绍其开放商及项目自身，排版及文样很吸引人，对销售较有帮助。?职业顾问精神状态一般（或是由于最近开盘较多，以及客户不稳定性）?现场的物料比较缺乏。?由于项目处于开盘后一个月的萧条期，未进行大规模的推广活动，户外和媒体广告较少?售楼部有一期销售的楼栋号的竖牌广告，从直观的反应来分析目前推广的小高层4、5楼盘相对于13、14高层情况来看，可能推广新的小高层楼盘了，但是目前的宣传牌上并没有这样的信息。?售楼中心外，外景设计的独特性与大气球横幅格外显眼。?13-14号楼均在建，楼盘在区域的南面，驿都大道于北面，由于前排为小高层，多层没有显眼广告横幅，不是很显眼。靠近国际城的一版是一期整体概念的诉求：--精品，源自考究.推广分析客群情况渠渠道方式占道方式占比比?网络网络?大成网搜房网百度乐居短信短信龙泉驿金牛区成华区二三线城市省外户外大牌?户外大牌?驿都大道三环路龙泉老城区道旗道旗售楼部门口周边街道客群情况区域：——龙泉客户占比20%，主城区客户占比约40%，省内二级城市客户占比约25%,外省客户占比约12%,其他约3%；年龄：——主力客群年龄段在35-50岁；置业目的及次数：——以首次刚需自主客户为主，占比约56%；——二置客户占比约35%，三次及以上置业客户占比9%。满意因素：客户普遍看好其小区环境及户型设计项