打造鸢都CBD缔造城市辉煌——华都老市府项目发展战略沟通提案2009年4月本报告是严格保密的。2008中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿）由华都集团倾力打造的老市府项目，地处潍坊城市中心，规模宏大，属于城市中央大型综合体项目，承担着城市中央功能升级、城市形象升级的重任，将成为潍坊城市建设史上新的里程碑，城市的新名片。项目选择什么开发战略、运营战略，才能保障项目开发的绝对成功？如何运作才能实现开发企业经济效益、品牌效益与社会效益的共赢？这是本次汇报要探讨的核心问题。代表性综合体项目代表性综合体项目东京六本木项目总体布局示意图东京六本木注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富；园林设计立体化，整体设计趣味化?东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，是一个具备各项都市生活机能的复合型地区，集住宅、商业大楼、购物中心、餐厅、游憩设施于一体，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施。?城市设计与项目设计相互结合；?充分利用地铁交通和城市公路交通；?园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。?其露天广场与舞台的设计，提升了六本木的文化娱乐功能。华贸中心总建筑面积约100万平米的巨型综合体，构筑国际大都市生活的巨擘级建筑体5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心华贸中心项目发展战略沟通提案项目发展战略沟通提案信立怡高逻辑思维导图信立怡高逻辑思维导图现状分析企业愿景核心问题项目市场/竞争/解决方案/项目目标构建发展战略项目/客户企业愿景/项目目标1目录contents开发背景研判2核心问题构建3成功案例借鉴4项目发展战略5信立怡高可提供的服务6解解读读企企业业企业宗旨：以人为本社会为先质量第一信誉至上企业精神：拼搏奋斗团结创新华都集团——以房地产开发为主，集建筑工程安装、门窗建材加工及施工、内外装修装饰、物业管理、家政服务、面食生产销售、快餐饮食供应、老年服务等多行业并举的综合性企业集团。华都集团——潍坊市具有较强综合实力的房地产开发建设的大型骨干企业集团，年开发能力达25万平方米，年建筑施工面积40多万平方米，物业管理总面积超过60万平方米。开发业绩开发业绩：：华都集团先后开发了华都花苑、金华苑、万福花苑、浮烟山庄别墅区等十余个经典项目…….中国老年城桃苑华府金河园金华苑华都集团浮烟山庄养生休闲度假中心潍坊家具城项项目意目意义义本项目作为华都集团涉足大型城市综合体楼盘开发的开山之作，承载着华都集团品牌升级、影响升级、实力升级，成为潍坊地产开发区域领先企业的理想。本项目要实现的不仅仅是开发利润，更是提升企业品牌，打造华都在潍坊城市开发建设中的里程碑！企企业业愿景愿景//项项目目目目标标城市名片：升级、缔造全新中央商务区，实现城市中央功能升级和城市形象的升级；打造潍坊第一城市综合体，树立潍坊城建标杆；企业品牌：确立华都集团在潍坊市场的第一影响力；开发目标：项目开发效益及开发价值最大化；项目现金流良性滚动，各物业协调发展，保证项目良性运作。企业愿景/项目目标1目录contents开发背景研判2核心问题构建3成功案例借鉴4项目发展战略5信立怡高可提供的服务6城市化潍坊城市化进入高速发展阶段，必然带来城市消费及物业投资的大幅提升潍坊历年人口城市化率100050%847.71850.65852.2855.29859.147.50%80040%37.91%38.39%中后期60027.74%29.14%30%371.7400323.11328.3220%247.91前期235.14潍坊城市化率20010%48.8%00%2003年2004年2005年2006年2007年年末总人口（万人）非农业人口（万人城市化率?潍坊市城市化率为48.8%，城市化水平高于山东省平均水平?城市化理论：一个国家或地（46.8%）。区的城市化水平达到50％左右?从2003年至2008年，潍坊城市化水平由27.74%发展至时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段。48.8%，城市化呈快速发展态势。?潍坊目前城市化已进入高速发?根据城市化发展的诺瑟姆曲线，未来一段时间内潍坊城市化仍将展阶段处于高速发展阶段，城市化的快速发展，必然带来城市消费能力大幅提升。城市规划潍坊城市实施“东扩西延、南控北展”的发展战略，大潍坊城市格局已具皱形重点发展高新技术产业，形成高新技术发重点发展先进制造业，承担展的高地和一流平台起全市经济发展重头戏任务重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生项目地块活等方面的需要重点发展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物南部山区经济带为流节点重点保护区域，控制重化工业向南扩张，实施保护性开发，发展特色、生本项目位于中心城区的黄金态农业和轻型工业，做大做强生态旅地段，商贸金融业发达游业城市规划潍坊中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”结构模式，项目位于“一心”和“一廊”的中心上，发展潜力巨大“一心”是由月河路、北宫街、“一廊”是白浪北海路、健康街河、虞河两岸绿所围合的城市中化带及两河之间的绿地构成贯穿心区，是优化、提升中心城市服“一心”的中央务功能的主体项目绿色生态通道地块“一环”是长松路、玄武街“一轴”指由北、潍县路、宝海路向北延伸连接通街组成的城滨海新城的经济发市快速交通环展轴体城市升级城市改造升级，城市中心CBD轮廓初现，项目正处于CBD核心区位潍坊市城市升级改造及中心城区优化升级加快，市中心已经初步建成，目前已经启动的重点项目有：?白浪河白浪河商业文化片区升升级级改造改造?泰泰华华假日广假日广场项场项目目?金融街金融街项项目目…………………………区域分析项目所在胜利东街区域集聚潍坊中高档商贸服务业，是潍坊商业、休闲、金融服务业中心商业中心：银座商城、新春天购物中心、百中百商城货大楼、人民商城数码广中百大厦中天影城鸢飞酒店潍坊大酒店潍坊科技市场场等潍坊市大中型购物商泰华商城中国银行金融街城餐饮娱乐休闲中心：集中鸢飞大酒店、潍坊银座商城广电电脑城大酒店、奎文门餐饮一条中国人民银行街、英皇会大型KTV歌舞演艺广场等餐饮娱乐休闲项目金融商务中心：集聚金融大厦、泰华大厦、中百大厦等金融商务业。项目本体项目经济技术指标?项目总占地面积280亩，容积率3.0—3.5之间，总建筑面积65万平米以内；?小区内建设商业、住宅还迁面积大约分别为6万平米、13本案万平米；?胜利东街层数不少于12层;?建设35班潍坊市直机关幼儿园；地块内部有大量景观树木等可利用资源，西临东苑项目本体公园，北接胜利东街，进入性和昭示性良好。地块现状拆迁项目，原为潍坊市政府及居者用地，地块为规则的长方形状胜利东街地块四至?北面紧邻主干道胜利东街，鸢金融街、电脑科技市场，潍州飞具有良好的城市形象路路?南面为行政路、机关幼儿园等行政街?东面邻近虞河及居住小区?西面为东苑公园，自然资源丰富项目使命城市的发展，项目的自身属性——注定本项目必须成为潍坊的城市标志城市发展项目地处城市核心区位自身条件黄金地段、超大规模、可塑性强华都集团实力雄厚，为业内翘楚华都品牌华都品牌需要一个高端形象的载体本项目将成为潍坊人拓展城市想象空间的载体本项目将是代表潍坊新生活、城市魅力的‘城市标志’企业愿景/项目目标1目录contents开发背景研判2核心问题构建3成功案例借鉴4项目发展战略5信立怡高可提供的服务6核心问题：如何实现项目成功开发运营？核心问题：如何实现项目成功开发运营？Q1如何最大化发挥土地价值，实现总体开发效益最大化？（开发战略）Q2物业形态如何组合，实现项目产品与市场的完美对接？（物业形态组合）？Q3如何平衡开发现金流，保障项目成功运作并实现最佳盈利模式？（开发及运营模式）？Q4项目如何启动，如何滚动运作？企业愿景/项目目标1目录contents开发背景研判2核心问题构建3成功案例借鉴4项目发展战略5信立怡高可提供的服务6成功案成功案例借例借鉴鉴城市中心大型旧城改造案例选取原则：综合体——济南万达城市广场?与项目具有类似性特点；生活方式中心商业模式?对项目开发运作具有综合体参照意义；——银座中心——振华国际广场案例借鉴1：城市中心大型旧城改造综合体——济南万达城市广场项目区位：大观园商圈，位于经四路北经二路以南顺河高架桥以西纬一路以东的魏家庄片区。区域规划：大观园商圈魏家庄区域形成未来的济南中央金融区。经济指标：项目总占地345亩，规划总建筑面积约100万平方米；回迁安排：回迁住宅15万平米，回迁商业1.5万平米，写字楼回迁3000平米济南万达广场—规划及产品组合?项目建筑面积约100万㎡，由城市高尚住宅、A组团：B组团：5A级写字楼、超五星级住宅+底商住宅+底商酒店、购物中心、商街、小学、幼儿园、公共E组团：广场组成综合体项目；C组团：D组团：住宅+底商住宅+小学住宅+底商?底商面积6万平米，集商业街中商业23万平米，高尚集中商业+酒店+5A写字楼住宅47万平米，酒店6万平米，写字楼17.5万平米，国际公寓2万平米；济南万达广场暨万达第三代综合体规划特点（1）多功能的城市开发万达广场的第3代产品将多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，也大大提升了项目的整体价值。（2）街坊式的街区布局万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，一方面以小围合方式提升了居住品质，另一方面通过街区利用和提升项目商业价值，通过开发大量沿街商铺实现现金流及开发效益最大化。（3）地标式的城市建筑万达城市综合体一个显著特点