全人生阶段的关怀远洋乾豪地产大学城项目市场定位提案报告2009年11月18日“假如没有开阔的视野，假如无法从窗子那里看见一大片蓝天以及远处的尖塔，假如眼前没有空旷的土地，没有这些我会变成一个不幸的人，一个沮丧的人。”——卡夫卡每个人无法选择自己的出生地，但却可以选择一座可以终老的城市，选择自己喜爱的居住和生活方式。在这里与城市一起慢慢成长，分享人生快乐的点点滴滴。从年轻夫妇到三口之家再到幸福的晚年，在这里你可以感受到——项目对生命的尊重，对人生各个阶段的细致关怀报告整体框架目录第一部分第一部分项项目基本目基本概况概况及特性及特性C第二部分项目优劣势分析和问题第二部分项目优劣势分析和问题I第三部分第三部分开发开发商背景和商背景和发发展展历历程程研研判判第四部分第四部分宏宏观区观区域和房地域和房地产发产发展分析展分析C第五部分第五部分项项目整体市目整体市场场定位定位ABCI第一部分项目基本概况及特性CAB第一部分项目基本概况及特性B.A.Consulting①①区区位位东北方向C非热点区域I周边不成熟距离开发区中心区7公东部居住区里左右，十分钟车程。C靠近山边规划大学城金金马马路政路政务务、金融、商、金融、商贸带贸带A中心及滨海居住区郊郊区项区项目目B项项项项目目目目远远远远离离离离开发区传统开发区传统开发区传统开发区传统居住居住居住居住区区区区，，，，对对对对客客客客户户户户有一定心理距离，周有一定心理距离，周有一定心理距离，周有一定心理距离，周边现状边现状边现状边现状住宅住宅住宅住宅项项项项目很少目很少目很少目很少7第一部分项目基本概况及特性B.A.Consulting疏港高速大黑山风景区大学沈大/大庄高速C城I东北大街高城山赫山西路片区C辽河西路工业区保税区中心商务区A金马路滨海区B明显的看出项目与城市和自然的关系——在城中、在城中、与与山近山近8第一部分项目基本概况及特性B.A.Consulting②②地地块块指指标标规划建设用地性质：居住用地总占地面积：278,559平方米；总规划建筑面积：501,406.2平方米；C其中居住建筑面积466,307.8平方米，I商业部分面积35,098.4平方米。容积率：1.8；1.8是五个地块的综合容积率，结合60米的限高：60米。限高可以在不同地块C形成一定的高低组合。地块号用地性质用地面积容积率建筑面积限高B-8居住用地48,3891.887,100.260AB-10居住用地138,0341.8248,461.260B-14居住用地4,5661.88,218.860大大规规模中密度住宅模中密度住宅开发开发B-20居住用地67,5621.8121,611.660BB-21居住用地20,0081.836,014.460合计278,559501,406.29第一部分项目基本概况及特性B.A.Consulting③③地地块关块关系系B-8CB-10I地块周边包裹的绿化带是五个地块有效联系最直接的纽B-14C带。AB-20不不连续连续且有且有间间隔的五隔的五个个地地块块————既应该既应该有效有效联联系形系形成整体大成整体大盘盘，又可以适，又可以适当独当独立形成差立形成差异异性性变变化。化。B-21B10第一部分项目基本概况及特性B.A.Consulting起于大窑湾港，终止于开发区九号路。④④道路交通道路交通疏港全长5.75公里，八号路对向八车道高速公高路标准建设，路基大八速宽度42米。窑C号科教一路湾路I高大庄高速速科教二路C疏港高速科教三路A大庄高速交通便利，可达性强；B规划路南侧东侧高速存在一定噪音污项项目外部大交通便利，小目外部大交通便利，小环环境交通境交通还须还须完善完善现状路染。11光申商城第一部分项目基本概况及特性B.A.Consulting大连大学⑤⑤周周边资边资源源大连大学规划中的大学城正在形成东北大学大连现有少量生活配套仅能满足周艺术学C院边学生需求中冶北方I中冶在建中的津桥商学院北方C大连理工大学软件学院职业技津桥术中专商学A理工院大学疏港高速与大庄高速立交大连理工宿舍第一大学软件学院中学B12第一部分项目基本概况及特性大道北工B.A.Consulting业园B金港产业园-8B-10CI大道北工业园B-14CB-20B-21松岚工业园模具工业园A地地块块周周边边55公里范公里范围内环围内环绕绕的的产业园区产业园区是未是未来区来区域域发发展的核心展的核心动动力。力。B13第一部分项目基本概况及特性B.A.Consulting?大连理工大学软件学院：大连理工直属的24个学院之一，面向全国统一招生，在校生四千左右，一二年学费5200，三四年学费16000，学校有继续做强做大的能力。?大连大学：区域原有综合性二本大学，师生总数近三万人，形成相当的消费力。?中冶北方：系中冶北方工程技术有限公司（NETC）的办公楼，将于2010年底前从鞍山总部迁至C此处。该司为全国首批勘察设计综合实力百强单位，在职员工约1000人，员工的年均收入在6万元。ICA大连理工大学软件学院大连大学B周周边产业资边产业资源源发发展展将带动将带动新的需求，新的需求，教教育育资资源源虽虽不突出，但也可充分借不突出，但也可充分借势势。。14第一部分项目基本概况及特性B.A.Consulting大黑山风景区?大黑山，又称大赫山，大和尚山，位于金州城区东部5公里处，距大连市中心25公里，占地23.79平方公里。大黑山属长白山系，千山余脉，主峰海拔663.1米，为大连近郊最高峰。?登临大黑山点将台，晨可见黄海日出，晚可观渤海日落；极目远望，金州城区、大连经济技术开发区、大连老市区及黄、渤两海和大窑湾、小窑湾、大连湾、金州湾等四湾尽收眼底，是中国观看海湾C最有特色的山峰之一。I?大黑山人文历史久远。据载，隋唐时人们就在这里开山造寺，自古传颂的“金州古八景”，大黑山就占据四景：响泉消夏——响水观；朝阳霁雪——朝阳寺；山城夕照——卑沙城；南阁飞云——胜水寺，加之唐王殿等则构成了大黑山所特有的古建筑和庙宇群。“金州城外百果美，瑶琴洞内三里深；尚记唐皇曾驻跸，犹留遗殿耐人寻”这是康有为先生赞美大黑山的诗句。CAB大大大大黑黑黑黑山的自然人山的自然人山的自然人山的自然人文文文文资资资资源是源是源是源是对对对对我我我我们们们们有直接利有直接利有直接利有直接利好好好好的外部的外部的外部的外部支撑支撑支撑支撑，，，，宣宣宣宣传传传传上上上上可充分利用。可充分利用。可充分利用。可充分利用。15第一部分项目基本概况及特性B.A.Consulting⑥⑥地地块内块内部部情情况况B-8地块内部高低起伏较大，部分场C地还不平整，杂B-10I草树木大多需要重新规划。B-14C高压线网虽基本与地块相切，但不A合理规避对B-20居住品质还是有影响。B-21B地地块虽块虽有有较较大高差，但同大高差，但同时时可以充可以充分利用起分利用起伏伏挖挖掘坡掘坡地建筑的地建筑的情趣情趣。。16第一部分项目基本概况及特性B.A.Consulting⑦⑦开发开发目目标标?开发周期：2010年至2012年三年开发完毕，实现90%以上的销售。?回款要求：在保证快销的同时也至少达到15%以上的净利润率。CICA快快进进快出快出型型的的项项目——准目——准确把握确把握市市场节场节奏奏和客和客户户需求需求B17CI第二部分项目优劣势分析和问题CAB第二部分项目优劣势分析和问题B.A.ConsultingS（优势）W（劣势）　1、整体开发规模较大，有足够的运作空间；1、地块不连贯，有分隔；边缘有高压线，内部不2、处于地理规划位置中的大学城，可以借势周边平整，有较大的高差，高速公路有一定噪音污染；的学校氛围；2、周边还没有形成连片的房地产开发，配套不成C3、开发商在区域已经形成强大的品牌优势并具有熟；充分的开发经验。3、距离开发区中心区域较远，有一定心理距离。IO（机会）T（威胁）C1、小区域内还没有住宅开发项目，中心区土地的不1、客户对区域开发无论是距离交通还是生活配套断稀缺，带来一定时期内的市场空白；可能有一定认知抗性；2、开发区核心产业发展的不断成熟，带来更多的2、宏观经济和房地产市场还有一定的不确定性。外来人口和住房需求；AB潜潜力力型型项项目，目，硬硬伤伤可可规规避避，合理定位，合理定位获获得信得信心心19第二部分项目优劣势分析和问题B.A.Consulting综合以上情况提出项目面临问题：?我们自身有什么样的特点和优势？?我们的项目是要引领市场还是跟随市场？CI?项目地块不连续的问题怎么有效处理？?项目的核心开发理念是什么？?什么样的产品能满足市场和客户的需求C?怎么吸引、吸引什么样的客户到，实现快销的同时又保证我们的品质和我们项目来？品牌？A结论：可能我们会提出更多问题，但根据前面项目的基本特性和开发目标，可以明确地判断这个项目不不是高是高端端高利高利润润的的开发开发思思路路，那归根到底的核心问题就是——在在什什么么高度的高度的开发开发理理念下念下做做什什么么品品类类适适宜宜的的产产品品满满足足什什么样么样的的区区域特定客域特定客户户需求需求？？B20CI第三部分开发商背景和发展历程研判——知知己己CAB2005年乾豪东城天下第三部分开发商背景和发展历程研判B.A.Consulting2010年乾豪大学城项目2001年乾豪金色家园CI2003年乾豪格林小镇2010年乾豪金马路综合体C2002年乾豪海岸花园AB222008年红星海世界观第三部分开发商背景和发展历程研判B.A.Consulting通过梳理远洋乾豪曾经开发和正要开发的项目，这是一种寻找自我，知知己的己的过过程。程。两个关键词两个