淮安淮钢二期地块初步沟通报告2011.6?阶段工作安排第一阶段：市场研究洞观全局，明确破局战略第二阶段：产品定位抢占制高点，产品“出其类”第三阶段：营销策略积极迎战，营销“拔其萃”本次报告侧重于市场研究阶段，重点通过研究地块本体以及区域住宅市场现状，为今后产品定位、营销策略提供市场依据。基本情况项目所在地属于青浦区新区，属于区级行政中心的边缘地带，西临工业园区，东靠大学城、行政中心，四周配套尚不成熟，属于相对陌生区域。商品房经适房项目四至：北至站场路，东至锦华路，南至枚皋路、西至西安路占地面积:总占地134667平方米，其中，经济适用房占地91334平方米，商GDP的迅速增长及产业结构的不断优化，台资企业为经济发展注品房占地43333平方米（建设包括高层经济发展入活力，城市魅力逐步提升，外来导入人口增加，中心城区的住宅、地下人防、商业及农贸市场不少外向型及城市购买力不断增强，为房地产业发展提供良好契机于1600平方米）。容积率：≤2建筑密度：不大于35%发展规划从淮安中心城区“东扩南连”的发展战略来看，本项目所在区域绿化率：不小于30%（沿西安路代征绿紧邻区级行政中心，是城市未来发展重点区域。化带及东南角2000平米街头绿地可纳入绿化指标平衡）建筑限高：80米片区前景交通、生活等配套的日臻完善、城南新城规划的执行，都将给区域的发展带来强大的生命力，推动片区房地产的发展。底子薄，增长快，总人口调控在继续，去化在缩水配套差，同质现象明显，减少，居住消费少，市场待售量少，潜在量经适房影响形象巨大，未来市场竞争会很激烈面对外部环境以及自身本质所带来的问题，我们应该如何定位本项目？一城市、区域经济以及规划GDP与人均GDP指标目前，淮安市GDP总量与人均GDP在江苏13市中，仍处于较低水平，但增速较快，且这种增速决定着房地产市场的快速发展；生产总人均生产固定资产房地产投居民人均可城消费品零售总值总值投资（亿资（亿支配收入年复合增长率市额（亿元）16.98%(亿元)(元）元）元）（元）苏7400848102967.35724.34263201846.3州无4992811512387.56463.37250271651.37锡南4230552902668.03595.68255041961.58京南2873402311802.38200.79194691086.11通……淮103020883745.58182.1515646399.89安连云941211441000.1110.8116958369.53港年复合增长率宿826.8513994740.34117.3612230234.616.75%迁?淮安与江苏其他城市相比，淮安整体经济实力差距明显，在全省经济中处于下游位置，与苏中城市还有一定距离。?淮安市GDP与人均GDP年复合增长率均在16%以上，经济快速的增长也必然会给房地产市场注入活力，促进房地产市场快速增长产业结构与人口指标二三产业占比逐年增长，“农业大市”一去不复返，二三产业带来的就业群体，将为房地产提供稳定的需求；?第一产二三产业的逐年增长，淮安市正在从过去的农业大市逐渐业转变成以工业为主体的新兴经济体；?近几年，富士康、台玻等台资企业的进驻为淮安经济注入第二产了活力；业?第二三产业的快速发展，也为淮安提供了诸多的就业岗位，这批就业群体也将为房地产提供稳定的需求。第三产业城市吸引力较低，外来导入人口有限，总人口有下滑趋势，但城区人口增长迅速；?2009年，淮安市户籍人口534.2万人，环比减少0.51%，外来导入人口较少；?2009年，城区人口达到110万人，相对于08年95万，环比增长15万人，增幅达到16%;?伴随着富士康、台玻等台资企业进驻以及投入使用，淮安市人口减少的趋势将会得到改善，而城区人口也将会持续增长。年份2003200420052006200720082009户籍人口519.9524.06527.8532.8534536.9534.2（万人）同比增长0.430.80.710.90.230.5-0.51（%）消费指标社会消费品总额与人均可支配收入稳步增长，为房地产市场提供了良好的支撑。消费观念仍很传统，一旦消费能力释放，将会有相当大的需求。2010年占比消费支出构成年复合增长率17.50%食品37%教育文化娱乐服务18%交通和通信13%衣着11%其它商品和服务4%居住8%家庭设备用品及服务5%医疗保健4%历年淮安市人均收入与支出?收入水平一直保持两位数的快速增长；?支出增加幅度高于收入增幅；年复合增长率?收入11.96%；支出12.47%近几年占比略有降低，说明收入结余较多。?消费观念仍很传统，食品、衣着在消费支出中占48%，居住只占8%，一旦消费能力释放，将会有相当大的需求区域经济发展清浦区与开发区经济地位在淮安中心城区仅次于清河区，较高的城市化比例、丰富的产业资源，为房地产市场发展奠定了基础。?经济发展较好，人均生产总值主城各区中仅次于清河区和开发区，房地产市场处于平稳发展。?外来人口在各区中比例较高，城市化进程较快，将大力推进区域房地产市场的发展。?产业以二、三产业为主，大量的产业工人以及企业中高层管理人员为区域房地产市场提供各个层次的购房需求。城市规划淮安市城市发展“东扩南移”，城市中心向东南方向移动，本项目紧邻青浦区区级公共中心，同时也是“一个高速圈，两大组团，三条轴线、四水穿城”城市结构中的生活轴上。一个高速圈淮安市城市总体规划（2008-2030）?包括环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的高速公路圈。两大组团?中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，组团以生态绿地相连。三条轴线?工业产业轴：沿新长铁路、宁连公路沿线分布淮阴工业园、经济开发区、楚州工业园;?文化商务轴：沿翔宇大道分布市中心区、淮阴中心区、楚州中区构成城市商务轴线；?生活休闲轴：古运河及大运河沿线，分布居住区、生态空间、高教园区、文化中心、体育中心、楚州历史文化集中区等改善人居、体现城市特色区域。?本项目处于生活休闲区，古运河及大运河沿线三淮一体战略实现的关键节点，大力推进城市“东扩南移”节奏，促使城市中心向四水穿城东南方向转移，真正实现淮阴、主城区（清河、清浦、开发区）、楚州区三区的区域联动。房地产随城市中心的转移继续向开发区东部、清浦区南部发展，从而与楚州板块无缝连接。?贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。区域规划随着城市整体空间向南拓展，未来该区域将成为集物流、商贸、研发、公共服务、居住等为一体的新兴城市综合体项目区域定位为：城市整体空间向南拓展的排头兵和门户区域，城市大力发展现代服务商贸服务区业的试点区域，主要只能有物流、商贸、研发、公共服务、居住等构成。配套社区公共服务区公共公服水街社区共务服一核，两带，多区，绿网穿成、水网均布区务?一核：以翡翠公园为核心的绿化及公共服配套社区物流区生态社区务设施构成的核心区域；转运区?两带：公共绿化带和湿地景观带；?多区：构成商贸区、物流转运区和各居住社区；?绿网穿成、水网均布：由绿网和水网共同构成的公共城市开敞空间系统。道路规划：四横三纵”主干道、“两横两纵”次干道、多条支路二宏观政策及房地产市场分析宏观政策分析从早期的单纯依靠税收政策调控到中期利用税收、金融杠杆双管齐下，再到后期多管齐下，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面，中央政府对于房地产调控的决心不容忽视。金融杠杆限购政策通过不断加息，取消房贷提高二套房首付标准，限优惠等手段，堵住利用金制三套以上住宅购买，同融杠杆炒房的通道，对投时限制异地购房，压制房资者打击重大，同时对改产投资行为。善型需求也起到了一定抑制作用。国家宏观调控手段加大土地供应税收政策增加土地有效供，落稽查增值税，调整个人转应实保障性住房建，解让住房税收政策，试点开设缓2级市场供需矛盾。征房产税等，有效的控制房产投资。宏观政策分析根据当前市场现状和新政力度，我们判断市场即将进入深度调整期。?从市场走势而言：本轮调控，市场量价表现将会经过三个阶段。第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将呈现僵持状态；第二阶段：价格开始出现松动，成交量继续保持低位；第三阶段：成交量开始逐步回升，价格底部基本探明。?从城市来看：三、四线城市所面临的冲击要远小于一、二线城市。?从市场需求看：投资者短期会加速离场，而异地首置、首改需求也将受到明显影响。信贷收紧，大力度14927新政打压打压房地产市场房地产12衰退衰退10国8条调信贷放宽繁繁荣荣控市场，政策救8市6复苏4萧条萧条复苏？202004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年固投和房投指标城市处于快速发展阶段，房地产规模需求不断扩大；房地产开发投资热度显现，开始进入快速成长期。?淮安房地产投资额较5年前增长了近4倍，占固定?淮安固定资产投资占GDP比重超过50%，09年的占资产的投资额达到25%，房地产市场处于一个快速发比超过了60%，对于拉动全市经济的效果巨大。展阶段，成为稳定全市经济的重要因素。土地市场09、10年土地的大量供应，市场仍有较大存量，未来竞争会很激烈。?09年之前，淮安市土地市场一直不温不火，一直保持在较低水平，08年土地成交面积416万㎡；?09、10年土地市场的热点在清河区和开?09年伴随着商品房市场的回暖，土地市场也异常火热，土发区，二者土地成交占全市70%左右；地成交面积以及土地成交楼面价相对于08年均有所增长，?青浦区10年土地成交93.44万㎡，环比土地成交面积为778万㎡，成交楼面价为1450元/㎡；减少89.21万㎡。?10年土地市场成交面积有所回