保利花园保利花园20112011年度推广营销方案年度推广营销方案保利花园项目保利花园项目20112011年营销总案目录年营销总案目录第一部分第一部分政策篇政策篇第二部分第二部分市场篇市场篇第三部分第三部分项目篇项目篇第四部分第四部分营销篇营销篇前言前言MarketPosts01回顾2009年，房地产市场从年初“试探性抄底”到年中“放量大涨”再到年底“恐慌性抢购”，最后国务院出手四道遏制高房价措施与2010年年初遏制高房价的11条“金牌”，有关部委也相继出台有关土地、税收等新规，这些连环释出的新政策奠定了2010年房地产市场基调。20102010年中国房地产市场在政府的轮番调控中坚挺的上行。年中国房地产市场在政府的轮番调控中坚挺的上行。尽管如此，保利包头旗下物业10年仍然取得了骄人的业绩，10年即将过去，如何在11年继续本案的销售势头，在完成项目清货的前提下，在完成项目清货的前提下，实现项目利益最大化！实现项目利益最大化！政策篇政策篇政策分析政策分析2010年3月强2009年12月抑2010年1月遏控制制国土部：国务院：国务院：国19条，重点：土地首付50%；1.个人住房转让营业税1.国11条，重点：国务院：征免时限由2年恢复到5二套首付不低于1.央企退出房地产；年；40%。2.新国四条二套首付不低于2.国四条增加普通商品50%，利率1.1倍。有效供应。震打2010年6月荡问2010年4月压中央高层:2010年7月责国务院：重委托有关机构赴北京、上海、国土部、住建部：申新国十条，重点：停发三套房广州、深圳进行楼市调研，了坚定不移执行“新国十条”；代，限制异地购房；解当前政策的实际影响，防止京沪深高层齐表态:北京：同一家庭限购一套房。楼市调控对经济造成误伤。坚持房地产调控政策不动摇。强强2010年9月压2010年10月压北京将严禁房产商直接收存商品房预售资金；央行存贷款基准利率调整，年内首次加息；国家有关部门《关于调整房地产交易环节契税个住建部：人所得税优惠政策的通知》；“国五条”：住建部：个人住房公积金贷款利率调整通知。首套30%以上，二套50%，三套停发。中短期的调控经历了抑制—遏制—强控—打压—强压的过程，政策形势相对紧张政策分析政策分析土地行业经济??国土部：土地首付50%《关于进一步加强房地产?首套房贷首付30%，利市场监管完善商品房预售?《关于加强土地增值税率上调至8.5折，二套房制度有关问题的通知》清算有关问题的通知》贷首付50%，利率1.1倍?《关于坚决抑制部分城市?《关于加强土地增值税，三套房贷停发;房价过快上涨的通知》?央行存贷款基准利率调征管工作的通知》?《关于2010年深化经济整，年内首次加息；?国土资源部：土地储备体制改革重点工作的意?同一家庭限购一套房。机构须与下属开发机构限见》逐步推进房产税改革期脱钩?《关于严格加强房地产用?国土部、住建部：《关途供应和监管工作的通于进一步加强房地产用地知》和建设管理调控的通知》?《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》加强行业资金、交易制度通过提高购房门槛抑制投提高购地门槛，加强监管监管，抑制炒作行为，控资投机等非刚性需求，抑，土地价值凸显。制房价。制房价增长过快房价。20112011年政策分析及预判年政策分析及预判01经济形势经济形势保持经济增长保持经济增长20112011年中央经济工作会议公告指出年中央经济工作会议公告指出1111年年66大经济任务大经济任务一、加强和改善宏观调控，一、加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行保持经济平稳健康运行。。二、推进发展现代农业，确保农产品有效供给。二、推进发展现代农业，确保农产品有效供给。三、加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。三、加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。四、完善基本公共服务，创新社会管理机制。四、完善基本公共服务，创新社会管理机制。五、加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变。五、加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变。六、坚持互利共赢的开放战略，拓展国际经济合作空间。六、坚持互利共赢的开放战略，拓展国际经济合作空间。与以往不同，中央对与以往不同，中央对20112011年中国经济提出了保持增长，而非以往说的稳健增长年中国经济提出了保持增长，而非以往说的稳健增长由此可见中央政府对于由此可见中央政府对于20112011年中国经济态度并非乐观年中国经济态度并非乐观20112011年政策分析及预判年政策分析及预判01通货膨胀通货膨胀通货膨胀预期继续增大通货膨胀预期继续增大中国政府表示，中国政府表示，20112011年中国的通胀目标将从今年的年中国的通胀目标将从今年的3%3%提高提高至至4%4%，，承认居民消费承认居民消费价价格格的上涨势头。的上涨势头。国务院发展国务院发展研究研究中中心心宏观经济宏观经济研究研究部部长预部部长预计计20112011年人年人民民币币新增新增贷款贷款总总额额将略将略低低于于7.67.6万亿元万亿元人人民币民币((合合1.141.14万亿美元万亿美元))，，基本与基本与1010年的年的贷款贷款总总额额保持一保持一致致。。中央政府最中央政府最终终确定了中国确定了中国明明年的货年的货币币政策将由此前的“政策将由此前的“适当适当宽松宽松”转”转为为“稳健”。“稳健”。对于房地产对于房地产企企业而言，国业而言，国家家收收紧贷款紧贷款政策对于政策对于企企业业影响较深影响较深未来未来市场中市场中考虑考虑项目快项目快速速回回流资流资金将金将是重是重中中之重之重20112011年政策分析及预判年政策分析及预判01房地产调控房地产调控1111年调控政策仍不放年调控政策仍不放松松此前公此前公布布的的数据显数据显示，示，全全国国7070个个大中大中城城市房市房屋屋销售价销售价格格今年今年44月月同同比比涨涨幅达幅达到到12.8%12.8%的高的高位位后，后，随着随着调控政策调控政策日趋严厉日趋严厉，同，同比比涨涨幅呈幅呈逐月逐月下下滑趋滑趋势，势，1010月月回回落至落至8.6%8.6%，，1111月又月又回回落至落至7.7%7.7%。从环。从环比比上上看看，，99月月以以来来，，全全国国7070个个大中大中城城市房价分市房价分别别环环比比上涨上涨0.5%0.5%、、0.2%0.2%、、0.3%0.3%，，这这已是该数据已是该数据连续第连续第33个月个月环环比比上涨。上涨。价涨”态势，调控仍不价涨”态势，调控仍不能能放放松松。。抑抑制房地产价制房地产价格格过快增长，坚过快增长，坚决打击投资投决打击投资投机行机行为是为是20102010年政府调控的基调年政府调控的基调面面对一对一系列组系列组合合拳之拳之下，房地产价下，房地产价格格仍保持了上涨的态势仍保持了上涨的态势对于对于20112011年政府年政府必必将继续加强房地产市场调控的加强和将继续加强房地产市场调控的加强和深深化化20112011年政策分析及预判年政策分析及预判01房地产调控，中短期政策已然严峻，国家抑制房价过快上涨已是首要任务包头作为三线城市，从10年市场表现来看，所受到的政策波及较小提高购地门槛、购房门槛、加强房地产行业监管把工作落到实处包头政府历来对于中央政策的执行较难到位，唯一存在风险的是银行方面相关11年通货膨胀预期加重，但相信在11年年末有望调整到位通货膨胀是市场送来的一个礼物，保值增值意识将被唤起，有助于提高住宅成交鉴于经济方面诸多问题，中央政府未来将更关注实体经济投资今后的房地产市场中，信贷政策对于开放商将逐步收紧，加快项目资金回笼是保证企业平稳运行的关建市场篇市场篇包头市包头市20102010年整年整体体市场分析市场分析——超——超出预期出预期再再攀攀新高新高0108-10年成交套数对比60004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月08年62960713531344137115542001143315761262125389109年862848224932142052514520192285338526912857260910年20611261218421312250175713313493311244984078截止截止20102010年年1111月月包头市场包头市场住宅住宅成成交交2815628156套（面积套（面积334334万万平平米）米），，同同比比20092009年年2760727607套（面积套（面积328328万万平平米）米）增长增长1.9%1.9%（面积（面积1.8%1.8%））预预计计20102010年年全全年成年成交交3061830618套套，成，成交面积交面积362362万万平平米米整整体体市场市场情况情况表现表现良好良好，上，上半半年在政策的年在政策的影响影响下，市场进下，市场进入入调整期调整期随着随着政策政策影响影响力度的力度的减弱减弱，下，下半半年年需求需求开开始始释放，释放，1010月份达月份达到到峰值峰值包头市包头市20102010年整年整体体市场成市场成交情况——交情况——成成交交价价格格稳稳步攀升步攀升0108-10年成交均价对比60004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月08年30292937288226892741234526892921285428212407328309年30022990319230823266324332793558407641143653372010年40893485398338054386393340734010483643254284截止截止1111月月包头市包头市住宅住宅场成场成交均交均