济源市沁园路与北海大道交汇处（段庄）地块项目定位报告河南合盛安福营销策划有限公司二〇一一年五月二十三日LOGO审势——发现问题寻策——项目定位谋攻—项目建议LOGO上篇：审势—发现问题大势/战局/本体LOGO大势Part1——宏观市场分析[]片区描述区域概况LOGO?济源位于河南省西北部，是河南省十八个省辖市之一，总面积1931平方公里，总人口68万人。现城市人口28万人，建成区面积30平方公里?城市发展方向为向南发展，向东发展为主。?本地块位于政府发展规划的重点范围之内，发展潜力很大，周边的配套也相继的发展起来。地块概况LOGO□地块面积：20万平方米（300亩）□地块地址：位于沁园路中段与北海大道交汇处，建业森林半岛东侧；□用地性质：目前是段庄村庄，民用地；□地块周边：东临规划中的珠龙河，南邻济源的母亲河北漭河，□购物：丹尼斯□学校：新三中，新济渎路小学；建业小本项目哈佛；□休闲：世纪酒店、两仟家汽车销售中心、□办事：党校，军事管理区等行业概况LOGO□济源市房地产投放量从2005年开始至今，发展速度较快。到2007年，预计投放面积是2006年超出两倍，尤其是是住宅方面，而2008年至2010年外地开发商的介入，楼盘投放量有了质的飞跃，说明济源房地产行业现处于一个高速发展的阶段。□济源市房地产市场在稳步中健康发展；2005年济源房地产市场处于还处于起步阶段，但2006年新开工面积比05年增长了172%，2007年发展速度更快；前9个月比06年增长了198.3%，2008年至2010年平均增长为160%；□住宅的投放量增速最快，2006年住宅投放量为2005年的1.5倍，2007年前9个月就比2006年增长了2倍多；2008年至2010年平均增长约为2.5倍；□3．房地产销售市场情况良好。整体销售面积逐年增长，平均年增长率保持在50%以上，2010年销售情况预计较去年形势更好,经过近几年的高速发展，目前济源房地产已经进行一个稳步发展期。?从房价上来看，近两年也在快速上涨，每年的房价涨幅不均衡，2006涨14%，2007年涨26%，2008年至2010年平均增幅为12%，顺应着整个行业的增长趋势。政策概况LOGO9.29新政2007-2010年10月房地产政策变动与房地产市场走势利率上调中央政策考量启示：国十条国十一条①政策风险继续加大二套房再次收紧，投资购房和房价过公积金政策收紧国四条清查闲置土快增长是调控重点。国办关于促进房地产市场康发展的若干意见地二手房政策收紧公积金贷款利率下调②保增长和延续性目物业税开征研讨标又决定政策不会出国务院关于积极促进节约集约用地的通10.22新政资本金比例下调知现大幅度调整。地方政府出手救市?在楼市调控政策密集出实践表明，平抑政策出台背景下，2010年10月台于房地产发展的上升9.27新政全国70个大中城市房价同期，而扶持政策多出台比上涨8.6%，11月份仍旧于房地产市场下跌周期公积金贷款利率上调持续高速上涨，调控对房价与上升的起步期。由此关于开展房地产市场持续专项整治的通知上涨影响不大。也可说明当前房地产市场还处在一个上升周期中。2007-12007-72008-12008-72009-12009-72010-12010-7景气指数LOGO国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃，随着调控力度的加大，景气指数开始新一轮下滑，但仍处于景气周期。全国房地产开发景气指数趋势图105.78105.89106105.47105.66105.06105.55104.72105.07104.72104.072009年3月，国房景气104104.11103.34指数下降至十年历史冰103.66103.08103.52点94.74，房地产行业102.78102.36102102.03101.78活跃度处历史低潮。101.15101.0810099.68100.08超预期的销售拉动国房景98.46气指数上扬，最终形成V9898.01型反弹。96.4696.559695.9494.8694.7494.769408.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09.2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月10.2月3月4月5月6月7月8月9月趋势研判LOGO2011年房地产整体形势预判市场内在规律房价继续维持上涨趋势，阻力凸显中央政策考量成交量缓步下滑，但对房价仍有支撑市场亢奋，投资需求和改善需求占主导可能转开发商现金流变，一线城市开始向二三线城市传导，自住需求得到政策继续扶持。通货膨胀的预期政策风险持续加大，变盘可能性存在根据当前房地产市场状况及国家各项政策的综合分析，房地产行业在一线城市已经得到较为充分的发展，土地供应量已经明显趋于萎缩，房产价格上升潜力不大，因此在今后一段时间内，将处于一个横盘调整期。二三线城市房地产行业尚未得到充分的发展，市场潜力还有较大上升空间，还有5-10年的稳定发展上升期。商业研判LOGO发展稳步发展期阶段起步期快速发展期结构调整期市场各个居住区、交商业快速发展，散铺向集中、规规模化商业、大表现通汇聚点出现少经营档次、结构模化商业形式演型购物形态商业量、低档次商业发生飞跃变中心浮出市场经营自有住宅以商经商铺基本市场化，商铺市场化，销销售不是实现收模式营或出租为主经营和销售同时存售成为核心赢利益的最终手段，在手段持有出租为主赢利营业收入+租金营业收入+租金销售收入+租金销售收入+租金模式收入收入+销售收入收入收入标志城市发展较为落市政配套正在完由街铺、步行街大型商业机构进节点后，市政配套设善，集中市场、向集中商业发展入，商业水平稳施处在规划中步行街出现，商业广场出现步上升济源商业正由快速发展阶段向结构调整期演进，经营档次、结构即将发生转变，商业市场饱和的原因是市场产业供应出现结构性问题，总体档次低。LOGO战局Part2——济源区域市场分析[]周边项目周边项目LOGO济源建业·森林半岛项目总占地约142亩，总建筑面积约10万余平方米，产品类型为多层洋房和叠加别墅，目前项目一、二期已经交房入住，现房实景呈现。济源建业·森林半岛整个小区引入多层次立体景观系统，湖水、溪流、树木、景石、叠泉相互依衬，水绿交融，“8”字型环型景观主干道与水岸径道串联为小区景观轴线，营造出自然而又具有人文关怀的生活氛围。小区建筑分布错落有致，立面色彩朴质自然、经典永恒。济源建业·森林半岛以“尊贵、和谐、健康、成长、开放”的生活理念为济源人民打造出了标志性的建筑精品。周边项目LOGO阳光花苑多层五楼以下基本售完；起价为2380；2F与4F一样；3F为2480；5F为2080；6F为2180；高层为两栋11层小高层，其中一栋已经主体封顶；均价为2580；顶层加阁楼为3078；差价为每层50元；配套房为3300元；车库为3700元；地面车库：4200元/平，配套房3600元/平；地下车库3800元/平；周边项目LOGO星湖湾基本数据物业位置：济源北海大道与建业森林半岛西侧开发商：济源市北街瀚兴置业有限公司公司电话：62968886296999物业类型：多层及高层为主，其中两栋多层为电梯洋房总栋数：11栋交房时间：三年后住广告语：有一种骄傲，叫星湖湾主卖点：双气电梯洋房，人文生态公园代理公司：郑州尚正行地产代理户型面积：复式、三室、两室，91-243㎡均价：暂时未定出LOGO本体项目分析及价值提炼Part3——[]市场调查市场调查分析LOGO＊从产品形态的销售情况来看，多层优于小高层，高层还有待市场慢慢接受；小高层受地段影响较大，往往越靠近闹市区其接受程度更好一些。＊从户型面积的销售情况来看，120以下面积销售基本不成问题，其中80-110面积销售从供销总量以及供销比总体来说销售形势表现最好；大面积户型销售形势有一定区域性的不同，往往越靠近市中心，其销售形势则会越加好，其中140以上面积去化最为困难，供销比达到1.96：1。＊从户型格局来看，基本还是以平层为主，客户较易接受，飘窗、凸窗、阳光室、多阳台、全亮间设计均受到欢迎。＊从商铺来说，整体市场不是很好。除了周边有比较好的商业氛围外，其他地段的店铺去化比较困难，也主要以小面积店铺去化为主。项目SWOT分析LOGO优势（Strength）劣势(Weakness)①环境优势：两面沿河，营造可贵亲水环境。①位于城区边缘，居住形象一般。②区位优势：周边教育资源丰富，学校、医院、公园②社区里面将有一部分安置房，对塑造高档社一应俱全。区有一定的影响③地块周围没有高层建筑物，视野开阔。③项目周边目前缺乏高档次的商业配套设施。机遇（Opportunity）威胁（Threats）①济源政府大力推进城市化进程，未来去化有保障。①市场年消化量有限，项目规模大，如何提高销售进度？②本案所处区域属于济源住宅集中开发区域之一，建业森林半岛已经逐渐成熟，为项目的销售带来一定的②国家各种强压政策下，项目如何在保证开发带动性。商最大利益的情况下，快速销售回笼资金。目标客户群调查LOGO●客户定位区域划分：职业划分：行政单位人士；来自市区的消费者高收入企业（移动、联通公司、各银行、电力等能源部分）人员新区工作的人员；各个交乡（济源）的客户灰色收入者；外地市人员科技含量高的企业分支机构等；学校教职工其他人员目标客户群调查LOGO●客户细分：1、年龄构成目标客户年龄段：25—45岁之间人士主力户型在120—140平米的户型。根据年龄结构，将购买层细分为95-140平米/户目标客户年龄层次为25-35岁人士120-140平米/户目标客户年龄层次为30-40岁人士160-260平米/户目标客户年龄层次为3