邸2010年九江乐活小镇策划案例商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳地产顾问机构的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳地产顾问机构作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳地产顾问机构有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利可在以后签订协议予以明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。市场分析宏观经济城市规划?九江市宏观经济发展态势良好，国民经济持续稳定发展，人均可支配收入列省内地级城市首位（省会除外）,对房地产市场发展起到强有力的支撑作用；宏观背景分析?城市定位为“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游城市；“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想，沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖·南门湖——八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。宏观经济城市规划城市地位：江西省第二大城市，江西省惟一的沿江对外开放和外贸港口城市，中国魅力城市九江市历年人口递增情况（万人）700?九江是长江、庐山、鄱阳湖孕总人口/万人市区人口/万人600育出的江南名城，长江黄金水500472.17478.95道十大港口之一。同时也是一500463.23座历史悠久的文化名城，自秦400代立郡以来，至今已有2200300多年的历史。200?85100辖九县、一市、两区、庐山风10060.1265.31景名胜管理局和九江、共青开0发区，全境东西长270公里，2005200720092012（目标）南北宽140公里，总面积1.88九江市行政区域图万平方千米，人口500万，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积80.14平方公里，人口472.17万，市区非农人口（浔阳区、庐山区、经济技术开发区）85万。注:城区人口的逐年增长，对房地产相关物业需求加大，拉动了房地产市场的发展宏观经济城市规划九江市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期九江市历年人均GDP发展状况?九江市人均GDP保元人均GDP年增长率180001742022%持高速增长，近521.18%160001529720%年来增长速度均超19.45%过13%，而且增速140001315518%不断加快；1200016.30%16%10825?2009年人均GDP达10000923114%到17420元（折合13.00%13.80%800012%2562美元）。600010%20052006200720082009宏观经济城市规划九江近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展九江市历年GDP与固定资产投资情况（亿元）?近5年九江市GDP增GDP固定资产投资亿元长率保持在13%以上900831.36800710658.96，2009年城市GDP700592.56达到831.36亿元；600506.22500428.92439.76?近年来九江市固定资400288.63334.44产投资年稳定快速增300213.50200长，2009年已达100658.96亿元，增幅高020052006200720082009达49.9%。九江市历年GDP与固定资产投资增长情况（%）?大量固定资产投资在45.02%50%49.9%城市基础设施建设方40%面发挥了巨大的效用37.70%30%31.49%。15.40%21.30%17.80%13.8%20%15.20%13.70%14%12.50%10%GDP年增长率固定资产投资年增长率宏观经济城市规划九江市经济快速发展有力地推动了房地产市场稳定发展房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系?九江市近5年来经济增速均保持在12%以上，按照国民经济增长与房地产发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%，九江市房地产处于高速发展时期。萎缩停滞稳定发展高速发展?九江2009年人均GDP约2562美元，人均GDP与房地产发展关系说明九江房地产处于快速发展期，房地产0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$市场需求旺盛。启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期宏观经济城市规划九江市第二产业比重最大，第三产业比例加大九江市历年产业结构状况?从历年来数据看出，第一产业第二产业第三产业九江产业结构稳定于100%“二、三、一”型，第33.10%32.70%33.10%33.10%35.90%二产业比重最大；80%?“二、三、一”的产60%业结构表明了产业结构50.10%51.90%逐渐优化，消费能力逐40%53.20%54.90%53.10%步增强；20%?与沿海发达城市相比，16.80%15.40%13.70%12.00%11.00%0%九江的第一、第二产业20052006200720082009的比重依然过大，产业结果的优化和发展任务国内外发展规律告诉我们，第三产业对房地产发展带动作用依然艰巨。最大，九江市的第三产业还有很大的发展空间。宏观经济城市规划九江市居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平较高九江市历年人均可支配收入?九江市城市居民的1500020%元14203人均可支配收入处于1400017.50%18%12889相对较低的水平；13000?16%可支配收入保持较1200014.30%高速度增长，近5年112721100014%来的增长率都超过1000011.4%959312%10%水平，2009年10.10%10.20%90008713城市人均可支配收入10%达到14203元，增长80008%10.2%。700060006%20052006200720082009人均可支配收入年增长率人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展，价格上升、成交量增加。宏观经济城市规划固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对九江经济发展的信心固定资产投资及房地产投资情况（亿?元）固定资产投资房地产投资658.96固定资产投资近年来保持亿元660.0030%以上的增长速度，去560.00439.76年更是增长49.8%以上，460.00334.44达到658.96亿元；360.00288.63260.00213.50?与固定资产投资一样，房160.004926.438.8地产投资保持38%以上的60.0035.33增长幅度，2009年房地-40.0020052006200720082009产投资达到49亿元，比房地产投资占固定资产的比例情况上一年增加39%；?房地产投资占固定资产投资的比例较低，2009年达到7.44%，表明房地产产业上升空间巨大。宏观经济城市规划房价收入比和房地产投资占GDP比重——房地产市场发展空间较大2009年?根据世界银行经验，发一家3口购展中国家的家庭年均收入家庭收入房价房价/家庭收入100㎡住房与房价的比值在1：4～42609元410000元9.6计算1：10之间为合理状态，若比值在此区间内则表明该地区商品住宅有效需求房价收入比房价收入比房价收入比度高，商品住宅与居民生房价收入比小于410-1112活水平协调发展4-10?九江房地产房价收入比房价平稳，上房价过高警戒预示着有房地产市场有较房价偏低房价仍然有较大上升空间升空间不大线大的涨幅空间房价收入比是指住房总价2009年与居民家庭年收入的比值房地产投资（亿元）GDP（亿房地产投资/合理区间，用于判断居民住房消费元）GDP10％～需求的可持续性49813.366.02%14％房地产投资占GDP的比重偏低，说明房地产市场刚刚起步，并不成熟，上升空间较大。宏观经济城市规划江西各市GDP与房价比较2009年各城市GDP与房价关系　南昌九江赣州上饶景德镇?09年GDP排名江西省第三，房价GDP（亿）1820831940726364第二，房地产运行人口总量491480877704156人均GDP37,06717,32710,71810,31323,333情况良好(元)房价55004300390032002500宏观经济城市规划宏观经济总结总结1经济发展态势良好，城市GDP保持13%以上的增长速度，人均可支配收入和人均GDP均保持较快的增长速度，支撑着城市房地产业的快速健康发展；第三产业比例逐年增加，产业结构不断优化；总结2江西各市中，九江城市GDP略低于赣州，市民消费性支出占可支配收入的比例高，市民的消费意愿强烈。总结3固定资产投资总额和房地产投资总额逐年增加，房地产投资总额占固定资产投资总额的比例依然较低，房地产空间巨大，房地产业在国民经济中的地位越来越重要。宏观经济城市规划鄱阳湖生态经济区——国家战略规划——建设生态宜居的新型城市群，实现中部崛起2009年12月16日，国务院正式批复《鄱阳湖生态经济区规划》，鄱阳湖生态经济区建设上升为国家战略。这是新中国成立以来江西省第一个上升为国家战略的区域性发展规划?鄱阳湖生态经济区包括南昌、九江、景德镇、鹰潭、新余、抚州、宜春、上饶、吉安市的部分县（市、区），共38个县（市、区），国土面积为5.12万平方公里。?鄱阳湖生态经济区是长江三角洲、珠江三角洲、海峡西岸经济区等重要经济板块的直接腹地，是中部地区正在加速形成的增长极之一，具有发展生态经济、促进生态与经济协调发展的良好条件。?鄱阳湖生态经济区的发展定位是：建设优势九江全国大湖流域综合开发示范区、长江中彰显下游水生态安全保障区、加快中部崛起崛起重要带动区、国际生态经济合作重要平中部台。宏观经济城市规划九江——顺应国家战略规划，建设生态宜居的新型城市群，将成为环鄱阳湖城市群的名片区域名片——环鄱阳湖城市群——大九江版图呈现?九江在环鄱阳湖区的