2200111·1·淮淮安安市市魅力东方商业城魅力东方商业城营销推广方案2011-05上海筑诚房地产营销策划有限公司上海筑诚房地产营销策划有限公司AllAllRightsRightsReservedReserved[壹]解读|城市规划|宏观市场|区域市场|解读|城市规划淮安大提速淮安城市规划东扩南连，擎挺城市脊梁东扩南连——主城区通过开发区向东拓展，通过生态商务区及翔宇大道商业主轴线，向南连接楚州城区。三城融合——主城（清河、清浦、淮阴城区）、古城（楚州城区）、新城（开淮安经济开发区发区）三城相互融合，形成同城概念，合三为一。（城市副中心）五区联动——清河、清浦、楚州、淮阴、开发区5区联动发展，形成合力；淮安经济开发区、楚州经济开发区、淮阴经济开发区、清河新区、涟水西南部地区五区联动打造国家级开发区。快速城市化，淮安箭在弦上，东扩南连，中心东移，拉开城市框架!解读|城市规划淮安大提速苏北经济旗手，掀起财富狂澜近年来，淮安城市发展进入起飞阶段，经济飞速发展，淮安淮安20102010年地区生产总值年地区生产总值13151315亿元，财政收入亿元，财政收入310310亿亿元元，在金融危机下保持了20%的高速增幅！社会消费能力不断增强，消费意识开放。2008、2009、2010、2011人均消费性支出持续增长。。在金融危机下，居民消费热度不减！解读|城市规划中心东移，成就黄金门户政策向好，开发区打造台资高地一城——原先开发的22平方公里建成区，现在主要实施“退二进三”，重点发展现代服务业；两点——新港和范集两个新老盐化工集中点，重点是依托岩盐资源，发展盐化工产业；三区——形成高教园区、徐杨片区和重点发展沿京沪高速电子信息产业的南马厂片区。解读|城市规划中心东移，成就黄金门户热钱极速涌入，高端消费外逸开发区政策向好，致力打造台资高地，热钱极速涌入，区域内汇聚了富士康、锦湖轮胎等大型名企，拥有空前强大的产业群支撑，企事业单位高管汇聚，高端消费外逃！一边是产业人群极速膨胀，一边是区域内商业配套严重缺失，市场饥渴良久，庞大消费力无处释放！解读|城市规划在“把淮安建成苏北腹地重要中心城市”的发展背景下，淮安正在向东、向南，拉大城市框架作为城市副中心、经济引擎开发区正在崛起解读|城市规划地地理位置：世界理位置：世界向东向东淮安向东淮安向东————淮安————淮安与世界与世界同同步步魅力东方商业城魅力东方商业城----紧邻富士康（淮安）科技城紧邻富士康（淮安）科技城▲▲周边有：弘康兴旺角、扬州街、东城富景商业街、城东花园等商业居住网点；周边有：弘康兴旺角、扬州街、东城富景商业街、城东花园等商业居住网点；▲▲东为富士康生活区；东为富士康生活区；▲▲西有御景天成别墅、东城欧尚风情街；西有御景天成别墅、东城欧尚风情街；▲▲南有东城南有东城··新天地、华富汇、红豆国际商城、东城阳光府邸、天生赢家、新维、仕泰隆工业博览中心；新天地、华富汇、红豆国际商城、东城阳光府邸、天生赢家、新维、仕泰隆工业博览中心；▲▲与开发区管委会对角相望；与开发区管委会对角相望；▲▲离京沪高速淮安南出口仅一公里路程，距淮安市区仅离京沪高速淮安南出口仅一公里路程，距淮安市区仅2020分钟车程；分钟车程；▲▲其地理位置独特，区位优势明显。其地理位置独特，区位优势明显。解读解读||城市规划城市规划[壹]解读|城市规划|宏观市场|区域市场|解读|宏观市场关键词1：市场竞争激烈土地市场火爆，09年1~8月出让地块431.93万平方米，超过07、08年总和！20102010年，年，全全市市共共出出让让经营性经营性用用地地1919644644亩亩，成，成交交总总额额253253..3535亿元。亿元。其其中市区中市区1313773131亩亩，成，成交交总总额额209209.6.622亿元亿元中心城区土地供应量偏大，清河、清浦区土地存量共占53%！整体市场竞争激烈！解读|宏观市场关键词2：产品定位大众化整体景观处理一般，无特色；产品细节和外型设计水平一般，但仍然具有提升空间；产品定位大众化，不利于差异化营销需求。解读|宏观市场关键词3：无文化内涵产品定位无文化内涵，纯粹是在商言商，不利于厚重文化持续性营销需求。解读|宏观市场淮安房地产处于快速发展阶段，竞争日渐白日化！刚性需求的可承受力和房价未拉开距离，受大环境影响较小，价格回调空间不大，未来市场前景看好！[壹]解读|城市规划|宏观市场|区域市场|解读|区域市场清河板块板块定位淮安最成熟的居住商贸区。定位于城市行政中心和商业中心。区位特点中心区位和完善的配套清河板块示意图房地产市场特点大盘林立，起步最早，发展最成熟。主流价格区间5000～6000元/㎡，客群价格敏感度较低，未来供应充足。客户层次高，主要来自公务员和私营业主。中心区位和完善配套是客户置业核心价值驱动。解读|区域市场青浦板块板块定位主城重要组成区域，随着城南大学城的发展，价值将进一步提升。区位特点集中了大部分大型事业单位，淮阴中学教育优势。房地产市场特点青浦板块示意图内陷区域，主流价格区间4000~5000元/㎡，客户价格有一定敏感度。以周边企事业单位职工为，区域客户占主要比例。价格以及就地置业的便捷性是客户置业的主要驱动。解读|区域市场淮阴板块板块定位以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心，发展平稳。区位特点自成一体，独立性强，零散性配套较为完善。房地产市场特点良莠不齐，楼盘档次一般，外部客源较少，主流价格区间4400～5400元/㎡，功能性需求较强，以小三房为主。客户主要来自拆迁户、泛公务员。价格与区域地缘偏好是购房的主要置业驱动力淮阴板块示意图。解读|区域市场开发区板块板块定位高新技术产业中心，综合性新区。区位特点发展速度快，内部交通发达，配套缺失，人流量不足，外来人口收入低，市场待成熟。房地产市场特点地段差距明显，主流价格区间5000～5300元/㎡；主力购房群体层次较低，刚性需求为主力；客户层次跳级明显，公务员、私营业主至蓝领工人；总价低、价格低，产品需求级别较低，偏向开发区板块示意图于经济型产品。解读|区域市场板块总结消费型需求遭主城拦截！困困开发区商业街定位受困！跨区域置业受困！板块总结示意图解读|区域市场营销对策差异化营销定位解困商业市场竞争！开发区商业街林立，各唱主角，中低端市场竞争激烈！赋予魅力东方商业城以深厚文化内涵！只有文化才能有深远的发展趋势，由于区域陌生和中低端商业体系解解，商业街成为价格谷地！赋予她以深厚的文化底蕴，才能长久的发展。持续经营策略营销！商业街置业明显，主要客户以投资商为主，开发区以产业工人、进城农民等地缘性客户为主！持续经营策略显得犹为重要。营销对策示意图[贰]解构|项目认知|价值体系|资源优化|解构|项目认知商业区域大盘启动期水渡口大道“魅京力东沪方”钵池山宁体验馆公园高大运河连速魅力东方商业城圳路广场翔高深富位于淮安经济开发区，威海东路以北、徐杨中心速士宇康路以西，占地面积约90亩，建筑面积17万多平米，位开发区海口路大管委会于尚在将近成熟阶段的开发区，在富士康生活区7字形淮道环抱中，区域特别，位置优越。但对于主城客户心理距大连路海离较远。新区实验徐路学校路白延安杨区域认同度低，对主城辐射力较低。果路路解构|项目认知开发区域商业盘热销期解构|项目认知环境景观资源匮乏，配套缺失地处开发区边缘，所在区域以工业配套区为主，工业企业造成一定污染，缺乏自然景观资源，环境不佳；配套缺失，公共交通匮乏，项目周边唯一的商业配套，也是所属工业区一般的商业街，档次低，便利度一般。完善自身景观及配套，是本区产业发展的主观需求，也是项目发展的客观要求。[贰]解构|项目认知|价值体系|资源优化|解构|价值体系价值设计商投大城配套价值品牌文化价值业资定定商社邻成…文消…位位业区里长化费价价配交中教内理值值套通心育涵念显性价值潜在价值关键词：东方明珠魅力金三角东方休闲驿站娱乐之都购物天堂{淮安首创驿站式购物休闲天堂}解构|价值体系品牌释义魅东方：源取中国传统文化，天圆地方，刚柔相济，阴阳相生力东：城市向东，朝气蓬勃、蓄势待发；方：方方正正，有棱有角，“方”即“放”，依托、依据、放松东魅：无形的诱惑—如明月问候远来客，把酒临风抒闲情……方魅力：有有一一种种能能使使人开人开颜颜、消、消怒怒，，并且悦并且悦人和人和迷迷人的人的神秘神秘品品质质。。它它不不像像水水龙头那样龙头那样随随开开随关随关，，突突然然迸迸发发它它像根丝巧妙像根丝巧妙地地编织编织在性在性格格里，里，它闪闪它闪闪发发光光，，光光明明灿烂灿烂，经，经久久不不灭灭。。--------普普拉拉斯斯商业城解构|价值体系品牌文化新东方购物天堂新东方休闲驿站新东方娱乐之都美食、娱乐、休闲一站式休闲购物东方商业新文化概念美学经典人与自然人与人人与城市{天地人合一}解构|价值体系成长设计第一阶段第二阶段第三阶段【购物】【美食】【娱乐】人与家庭人与圈层人与城市[贰]解构|项目认知|价值体系|资源优化|解构|资源优化魅力东方品牌资源媒体发布会1、召开大型发布会，宣誓“魅力东方”商业文化品牌进驻、产品上市，成立“魅力东方”置业会，招募白金会员。“魅力东方”生活方式展1、“魅力东方”地产项目图片巡展，激发消费者和投资者期待节日期间，“魅力东方”全城假日派对2、“魅力东方”样板间开放，携手“魅力东方”商业模式，共同打造“魅力东方”精致休闲购物天堂。“魅力东方”情缘文化邀请客户代表及媒体参与台湾&淮安&温州“两岸三地“魅力东方”休闲购物节和娱乐美食节”“魅力东方”文化理念内涵荃释1、遥远的东方有一条龙，我们都是龙的传人（两岸三地同欢庆）2、东方明珠，休闲