谨呈：湖北天伦房地产开发有限公司天伦天伦107107公馆项目商业销售策略报告公馆项目商业销售策略报告@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、1复制和发布报告中的部分或全部内容。全国视野本土智慧为青山楼市注入专业力量铺佐生意是我们的志业2@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、2复制和发布报告中的部分或全部内容。青山107公馆项目整体考虑，商业难度相对较大，且产品类型多样。受项目地块、容积率、商业指标等多种条件限制，本项目商业主要分为裙楼商铺和三层以上LOFT产品，商铺又分为临街商铺、内铺、二层商铺等多种产品。大家顾问站在市场与营销的角度，经过对本项目产品多次研究，在本次报告中对项目产品进行了系统梳理，针对性提出了营销多种解决思路。通过不同解决方案的比较，得出相对较为客观的结论。本次汇报，是前阶段《营销策略报告》的补充报告。同时，也是结合贵司的反馈意见，进行的针对性调整。@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、3复制和发布报告中的部分或全部内容。目录第一部分：区域案例成交分析11青青城城华华府府产产品品结构结构分析分析22青青城城华华府成交分析府成交分析第二部分：产品分析与销售目标梳理33商商铺与铺与LOFTLOFT产产品梳理品梳理44项项目目营销研营销研判判第三部分：商业销售策略55商商业总业总策略策略66一二一二层层商商铺营销铺营销策略策略77三三层层及以上及以上LOFTLOFT营销营销策略策略@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、4复制和发布报告中的部分或全部内容。第一部分：区域案例成交分析青城华府产品结构分析青城华府成交分析@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、5复制和发布报告中的部分或全部内容。青青城城华华府府产产品品结构结构分析分析青城华府商业重要研究目的：商铺产品特征，目前销售情况等对本案的启示项目商业信息项目位置：工业大道与友谊大道交汇处一期商铺面积：1.9万方项目商业开盘信息www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案?目前入市104套，实际销售85套，实收均价约15951元/平米；?销售方式：大客户优先选房，散户集中开盘；?产品特征：两层社区型商业底商街区形式@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、6复制和发布报告中的部分或全部内容。商业产品设计特点：上下两层独立设计，双层联售，内街商业占比较大单套产品为独立两层结构，设计有独立楼梯与上下水管道；临街商铺38个，面积共计4899.81平米，平均面积129平米；内街商铺66个，面积共计8098.42平米，平均面积122.7平米；S2首层标准层www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案S2二层标准层内街商铺临街商铺保留商铺@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、7复制和发布报告中的部分或全部内容。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、8复制和发布报告中的部分或全部内容。商业产品设计特点：产品主要面积段集中在100-200平米及100平米以下，单铺面积200平米以上占有一定比例?商铺面积100平米以下商铺占比26%；?100-200平米商铺占比37%；S1S1S2S2?200-300平米商铺占比22%；?300平米以上商铺占比15%.G2G2www.fdc01G1G1.com房市金碟/最有价值房产策划3000案可售商铺面积段分布图500040003000200010000G3G3100以下100-200200-300300以上@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、9复制和发布报告中的部分或全部内容。青青城城华华府成交分析府成交分析商业销售情况分析：临街商铺销售完毕，内街商铺存在滞销临工业大道商铺与规划路商铺销售完毕；G1的内街小铺完全销售，G2与G3部分内街S1S1S2S2商铺共计19套未售；www.fdc01.G1G1com房市金碟/最有价值房产G2G2策划3000案产品号已售未售S1320S2210G1200G2310G3G3G399合计8519@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、10复制和发布报告中的部分或全部内容。商业单价表现：总价控制下商铺位置与面积的平衡，临街商铺价格较对较高临街商铺高价也能售完，内街商铺价低也难销售；G1的内街离工业路较近，铺面较小，单价在1.5万至高高低低2万元，但完全销售；S1S1S2S2G2与G3部分内街商铺如果考虑返租21%，则单价低于1万元，但仍有19套未售。www.fdc01.G1G1com房市金碟/最有价值房产策划G2G23000案?S1临规划路与工业三路，实收单价在2万-2.5万之间；?S2临街商铺单价1.5-2万元，内街1.5万元以上；?G1临工业路部分实收单价基本上1.8万-2万元之间，内街部分小铺单价偏高；?G2内街商铺单价全部为1.5万元以下；?G3为小区入口内街，单价为1.5万元以下。G3G3?内街考虑到返租，单价将再打7.9折，部分实收价则低于1万高高低低元@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、11复制和发布报告中的部分或全部内容。商业总价表现：产品总价区间主要集中在100-200万之间临街G1G3商铺高于500万也较好销售，其它低于500万高于300万商铺开盘销售最快；S1S2内街低于200万也较好销售，G2G3内街商铺总价高于高高低低200万难销售；S1S1S2S2G1内街小铺总价低于100万，内部认购最先售完；滞销内街商铺价值偏低，但最大问题在于单套面积过大，总www.fdc01.cG1G1om房市金碟/最有价值房产策划3G20G200案价过高。?S1临规划路与工业三路，实收总价在100万-200万之间；?S2临街商铺主要在100-200万元，内街200-300万元；?G1G3临工业路部分实收基本上300-500万元之间，部分商铺超过500万以上，G1内街部分小铺总价在200万以下；?G2内街商铺总价全部为200-300万元区间；G3G3?G3小区入口内街，总价在300-500万元之间；?内街考虑到返租，总价将再打7.9折。高高低低@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、12复制和发布报告中的部分或全部内容。商业成交表现：临工业路商铺需求最大，小面积内铺销售较好商铺已售产品面积主要集中在200平米以下；G1内铺开盘前内部认购全部销售；临工业大道商铺面积在200-300平米左右，总价在300-500万，部分产品超过500万，开盘最先一批售完；S2S2S1S1规划路临街商铺与内铺第二批售完；S1G2G3内街商铺产生滞销www.fdc01.cG1G1om房市金碟/最有价值房产策G2G2划3000案已售商铺面积段产品数量统计图300以上2200-3006100-2002250-10024G3G350以下3105101520253035@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、13复制和发布报告中的部分或全部内容。青城华府商业分析小结1、商铺产品特点：主要为独立两层商铺，配独立上下水与楼梯，销售时两层联售；2、面积分布情况：主要面积段集中在100-200平米及100平米以下，单铺面积200平米以上占比较少，临街商铺平均面积129平米，内街商铺平均面积122平米；3、销售均价情况：1.6万元/平米，临街商铺价格为20000以上，内街商铺单价约15000以下；4、总价区间分析：临工业路商铺总价超过300万，部分高于500万，大部分内铺总价区间在300万以下；5、销售情况分析：临街商铺全部售完，剩下内街商铺单价低于一万元也较难销售。@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、14复制和发布报告中的部分或全部内容。青城华府商业问题与启示1.问题一：内铺数量划分过多，价值偏低；2.问题二：内铺单铺面积过大，平均面积为123平米，造成单铺总价过高；1.启示一：尽可能减少二层销售难度，应该考虑一二层联售，设计独立上下水与楼梯；2.启示二：最大程度的减少内铺数量，内铺单套面积尽量要小，总价要低，降低销售难度；3.启示三：最大限度的考虑临街商辅数量，面积控制在300平米以下，控制总价尽量要低；@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、15复制和发布报告中的部分或全部内容。第二部分：产品分析与销售目标梳理商铺分析LOFT产品梳理营销目标核心问题@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、16复制和发布报告中的部分或全部