www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案保密等级：机密雅阁瑞普项目定位提案2011年3月www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案Thinking思路市场解读本体研究项目定位销售策略▲市场研判▲客群解读▲战略模型www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案太原办公市场历史发展阶段山西国际贸易中心珠琳旺角大厦山西世贸中心盛伟大厦阳光国际商务中盛国际大厦金广大厦中心财富国际广场华宇写字楼汇都MOHO景峰国际国际大厦王府商务大厦飞云第一国际国贸办公楼亚特商务大厦………起始阶段初级发展阶段缓慢发展阶段1991-2000年2000-2007年2007-2010年?1992—2000年，太原写字楼市场随房地产市场起步而起步，产品主要以机关企事业单位办公楼出租及少量写字楼。?2000—2007年间，太原办公物业的开发规模和市场供应稳步增长，出个别典型项目外，大多数写字楼产品品质、价格较低。?2007年开始，住宅市场的火爆，压制了市场对写字楼的投资热情，2年多来，市场上新增写字楼产品供应较少。写字楼产品供应以商品写字楼存量及高新区写字楼市场存量为主。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案办公市场概况/市场分布太原写字楼分布主要有几个区域：府东、府西街CBD区域、南内环街IT办公区、并州路商务办公区、亲贤长风南部新区以及高新区。位府西街、亲贤街,长风高新单位置南内环街府东街街开发区办公楼对比成熟综合，偏新兴综合商较成熟高单位商务环境太原CBD重信息、贸务新技术办公易市中心成市中心成熟南部城区新较成熟服商圈类型熟综合商商圈兴综合类商不定务类商圈圈IT行业为主圈，交通条件很便利很便利较便利较便利不等工作条件很方便很方便较方便不便不等城市中心城市中心，城市未来发未来发展，发展良好不定稳定发展展中心稳定发展普通：2-普通：1.5-出租行情32.5普通1.5-2.5普通1元/平/同市场高档：4-高档：2.8-高档2.8-3.6高档2天53.5物业公司专业80%专业50%专业50%专业60%自设物管理比例自设20%自设50%自设50%自设40%业?太原写字楼分布呈“王”字格局，府东、府西街CBD区，是太原市区内最为成熟的办公区域。?随着亲贤、长风区域的逐渐成熟，太原南部新区CBD将出现wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟//最最有有价价值值房房产产策策划划33000000案案太原写字楼产品特征银行\票电梯品牌\翻译\秘餐饮\娱Internet公共空间(%)通讯设施务\邮电数量\速商业配套书软性服乐\健身网络服务的装修配套度务设施重要61.557.730.826.923.119.215.411.5比较重要38.530.857.746.265.45034.653.5一般重要--------11.511.523.111.530.846.230.8不太重要------------------------3.8---------------3.83.8附近物业素质及进出物业的物业的(%)租金水平停车场空调设施物业装修的公交服务水平交通条件品牌形象很重要42.342.334.634.634.634.626.919.2比较重要53.853.853.853.853.865.45065.4不重要3.83.811.511.511.5--------23.115.4?写字楼配套设施中，通讯设施和网络是影响写字楼形象的重要因素。太原写字楼产品在通讯设施和网络服务的配套相对落后，除个别（山西国际贸易中心）项目外，太原写字楼网络条件一般是客户自行接入。?交通条件、物业服务水平、停产配套等条件，也是写字楼产品品质有效提升的因素。5www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案太原市办公市场不温不火，整体走势较为平稳，始终保持低位运行2008年6月-2009年8月太原市办公用房成交对2008年6月-2009年8月太原市办公用房成交价比格对比?受开发水平及住宅市场火爆影响，使得近年来太原写字楼产品投资明显放缓，写字楼供应量持续较小?市场对写字楼投资意识的不同，导致太原写字楼产品销售的不温不火，价格也维持不断盘整走势www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案太原市办公市场租金普遍较低，出租率较高租金租金租金项目名称等级项目名称等级（美元/㎡.天项目名称等级（美元/㎡.天（美元/㎡.天）））御花园假日广场丙级0.39山西国际贸易中甲级0.66景峰国际乙级0.43心宏安国际大厦丙级0.28金港国际商务中阳光大厦乙级0.47甲级0.52心珠琳旺角大厦乙级0.28鼎元时代中心丙级0.14山西世贸中心甲级0.38?太原市写字楼市场租金情况平均水平约为0.41美元/㎡.天铭鼎国际甲级0.38汇都MOHO甲级0.4?高端写字楼主要以山西国际贸易中心和金港国际商务中心为代阳光国际商务中甲级0.35心表，盛唐万象甲级0.33依靠齐备的市政条件和完善的产品品质，甲级写字楼租金租金王府商务大厦甲级0.4麦特摩尔甲级0.23水平太原市写字楼出租率情况对比远高于其他写字楼。?太原写字楼出租价格相对较低，出租率普遍较高。?客户对写字楼需求的不同，导致太原写字楼出租两极分化情况较为明显。7www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案主要代表办公项目概况项目名称建筑面积（㎡）等级租金出租率山西世贸中心140000甲级0.33-0.43美元/㎡.天85%中盛国际大厦14000乙级0.26-0.32美元/㎡.天85%御花园假日广场27000其他0.33-0.45美元/㎡.天80%飞云第一国际28732甲级//铭鼎国际13015甲级0.33-0.43美元/㎡.天85%和信商座84000甲级//汇都MOHO15000甲级0.36-0.43美元/㎡.天70%山西国际贸易中心159000甲级0.64-0.69美元/㎡.天100%珠琳旺角大厦19800乙级0.20-0.33美元/㎡.天90%泰华国际42500甲级//宏安国际大厦20000其他0.21-0.36美元/㎡.天75%阳光国际商务中心70000甲级0.28-0.42美元/㎡.天80%景峰国际35000乙级0.40-0.46美元/㎡.天90%阳光大厦54000乙级0.45-0.50美元/㎡.天55%盛唐万象15000甲级0.32-0.35美元/㎡.天78%王府商务大厦40000甲级0.30-0.50美元/㎡.天95%金港国际商务中心12000甲级0.50-0.54美元/㎡.天98%鼎元时代中心60000其他0.11-0.17美元/㎡.天98%麦特摩尔8976甲级0.21-0.25美元/㎡.天98%鼎太风华23057甲级//财富国际广场58349甲级//第五大道24863甲级//www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案办公市场供应现状时代广场澳林百和中心小店高新区创业小店长风大街与寇庄西路交街与产业交汇处汇处戴德梁行顾问租赁价格0.37-0.52美元/㎡.天租赁/销售价租赁：未定价；销售：6000元/㎡体量5.46万平米体量5万平米在建进度开挖，地基处理出租率60%业态搭配写字楼，多功能会议厅，涉外办公业态搭配电话、网络网通宽带，移动宽带商业、公寓、写字楼三位一体付款方式分期、一次性电话、网络网通宽带，移动宽带供热自加热水暖空调中央空调配套服务商住公寓供热中央空调配套服务商务中心，24小时保安，大型商场５Ａ智能系统，电梯5部；公共空间精装修状况：商业、写字间：内部毛坯、公装饰装修装修，交房日期2012年8月31号；1栋共部分精装修；公寓：精装修。项目规划地下两层车库，1、2层为金融、珠宝20层，约320户，主力户型90-2500㎡装饰装修等商业空间，3—6层为休闲娱乐配套设施，7—34层为企业总部办公区，35、36层为鼎级豪华商务舱wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟//最最有有价价值值房房产产策策划划33000000案案办公市场供应现状火炬创业大厦长风SOHO南中环街小店长风街与双塔南路交汇处西北角租赁/销售价租赁：未定价；销售：10000元/㎡租赁/销售价租赁：未定价；销售：9100元/㎡体量8.3万平米体量9.8万平米在建进度封顶在建进度已经封顶业态搭配写字楼，多功能会议厅，咖啡厅业态搭配写字楼商铺电话、网络网通宽带，移动宽带电话、网络网通宽带付款方式分期、一次性付款方式一次性付款92折，分期96\98\94折供热自加热水暖供热自加热水暖配套服务商住公寓配套服务商住公寓５Ａ智能系统，电梯5部公共部分精装修装饰装修含简装修（标准为定），销售面积区间装饰装修100——500平米销售面积区间73-320平米wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟//最最有有价价值值房房产产策策划划33000000案案办公市场调研小结写字楼销售价格等级项目名称开盘时间销售价格澳林百合中心未定未定高档火炬创业大厦2011年1月1日10000元/平米中档长风SOHO2010年7月9100元/平米低档时代广场2010年10月31日6000元/平米?太原写字楼物业产品销售价格较高?太原写字楼物业投资方向以自用、保值为主，投机性购买占比较小?太原写字楼物业除个别顶级写字楼项目以外，大部分产品功能性较差，只能满足基本办公需求，相应的配套条件和服务的缺乏，也是写字楼市场投资热度较低的原因11111www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案太原写字楼物业调研小结太原写字