?公司运营介绍公司运营介绍?项目提案综合阐述项目提案综合阐述?商务合作条款商务合作条款项目提案综合阐述项目提案综合阐述PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析?博山概况?博山中心城区楼市概况?城区各板块特点?市区典型新项目动态?市场调研总结PART.2PART.2项目定位项目定位PART.3PART.3项目价格策略项目价格策略PART.4PART.4项目营销推广建议项目营销推广建议PART.5PART.5项目营销推广计划项目营销推广计划PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析博山博山博山博山概况概况概况概况?地理位置及行政区划?博山原称“青州府颜神镇”，清雍正六年始称博山。博山区位于山东中部,淄博市西南端。?面积682平方公里,辖11个镇、2个街道办事处、一个省级经济技术开发区，人口47万。?是国家重点风景名胜区，也是著名的“陶琉之乡”、“机电泵业城”和新材料基地,是齐鲁重要的工业、商业和旅游文化名城。?交通?公路：205国道和博(山)莱(芜)、滨(州)博(山)高速公路贯穿境内，省道803、仲临路、博沂路纵横交织;辛(店)泰(安)线、张(店)博(山)支线横贯全境,是鲁中地区重要的交通枢纽。?航空：西距济南遥墙国际机场90公里?海运：东离青岛海运码头260公里PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析博山博山博山博山概况概况概况概况?百年老工业城市博山是一个老工业城市。工业发展已有百年历史，是山东省重要的工业基地，主导产业以机电、新材料、陶琉最具代表性，全区拥有规模以上?工业企业590余家，金晶集团、东佳集团、淄博工陶、佶缔纳士、博泵科技等骨干企业在全国同行业中居龙头地位。?文化旅游城市博山是一个文化旅游城市。有鲁中山水画廊之称，有鲁山、原山两处国家AAAA级森林公园，博山是中国五大瓷都之一，中国琉璃发祥地，陶琉文化底蕴深厚，历史悠久。博山也是中国孝文化的发祥地之一，孝妇颜文姜的故事、孟姜女哭长城并被国务院命名为非物质文化遗产。?生态园林城市博山是一座生态园林城市。自然生态环境优美，境内森林覆盖率高达52.3%，城区三面环山，古色古香。博山提出打造鲁中休闲居住城的目标，围绕优秀的生态环境、优美的城市景观、优越的生活居住条件、优质的文化休闲设施、优良的社会人文环境“五个优”的标准，PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析博山博山博山博山?整体市场保持平稳过渡城城城城区区区区楼楼楼楼市市市市概况概况概况概况?经历09火爆后，10年刚性需求持续释放，博山市场发展势头积极。?上半年更多在消化市场存量，而10月份后新售楼盘相对较少。?随着12月后多个楼盘集中开盘，可以预计博山房地产将焕发第二春。2011年四季度?新售楼盘少，面临断档博山房地产市场分析?博山房地产市场起步较晚，开发量本来就不大，团购现象普遍。?开发与市场脱节，开工与预售之间的不平衡，导致市场供应断档。?消费者日趋理性?周边区县房价上涨明显，深切体会了房价稳定上涨的趋势，需求意愿更为明确，并能够更为理性地根据自身具体的需求考虑购房。?首次购房和改善型购房等刚性需求没有释放完全，致使四季度“淡季不淡”PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析城城城城区区区区各板各板各板各板块块块块特点特点特点特点板块范围特点代表楼盘中部中心路辐配套完善，地段优势明显恒泰怡景射2公里地段稀缺性成就最快价格涨幅鼓浪屿东苑内北部老车站北翡翠园等项目的开发、中房翡翠园新汽车站带动赋予该板块升值潜力柳杭尚都西部沿河西路原山生态公园成就其景观和环境优势晨光花园西，靠近成为档次，价格较高区域凤凰花园原山阳光馨城凤苑名居南部沿河路与旧厂、旧村改造将会极大地带动周边水印蓝山中心路交的发展颜山花园汇处以南PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析主要在售住宅主要在售住宅主要在售住宅主要在售住宅概况概况概况概况项目名均价户型区间体量销售率卖点称（元/㎡）公寓70-907.2万二期清盘，未来中小户型，园林社恒泰怡景㎡2800㎡有4栋多层区，开发商实力50-130㎡鼓浪屿东本地开发商，开发90-115㎡3.8㎡预计2800-2900未开盘苑已成系列后期以110目前仅1、6层在售3100水印蓝山以上大中户22万㎡，明年开2栋多环境，大盘明年3200型为主层约5万二期2650一期售罄，二期颜山花园85-120㎡㎡三期预计280090%90-127㎡晨光花园5万㎡3180元/㎡70%环境，产品140-170㎡约6万目前售2栋小高阳光馨城110-130㎡3200元/㎡城市黄金地段㎡层，约40%PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析城城城城区区区区主要主要主要主要?住宅产品供应量在售住宅分析在售住宅分析在售住宅分析在售住宅分析?目前博山城区住宅供应量不大，主要是消化之前在售的房源，?而后期基本为蓄客和未推出阶段。年前将有几个项目剩余的楼座推出，?这也预示这明年博山住宅将是集中上量的一年?对老城区住宅产品认可度较高由于老城区多处于地段优越、配套成熟的区域，这对于一些有居住情结的客户有一定吸引力。?产品种类向综合型发展?市面上住宅多是涵盖多种产品类型，包括多层，小高层，洋房，别墅等?价格将迎来快速增长期?虽然博山房价在淄博市属于底层，周边区县房价的对比说明了其增长的潜力与速度。PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析典型性典型性典型性典型性项项项项目目目目动动动动态态态态?开发商：淄博崇正房地产开发有限公司?项目位置：博山区秋泉路西段（原博山水泥厂）水印蓝山水印蓝山水印蓝山水印蓝山?建筑类型：住宅（小高层，多层）?占地面积：300亩?建筑面积：23㎡?工程进度：一期二期交房入住，小高层明年6月交房，三期东边2栋多层未开工。?销售价格：均价3200元/㎡?主力户型：80-130㎡?综评：目前仅小高层1层和多层6层等少量尾房，本小区优势在于体量较大，项目定位明确，项目整体规划水平比较高，采用了新技术，例中水回收等。本地人对该项目认可度较高。PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析典型性典型性典型性典型性项项项项目目目目动动动动态态态态?开发商：淄博崇正房地产开发有限公司?项目位置：博山区秋泉路西段（原博山水泥厂）晨光花园晨光花园晨光花园晨光花园?建筑类型：住宅（小高层，多层）?占地面积：300亩?建筑面积：23㎡?工程进度：一期二期交房入住，小高层明年6月交房，三期东边2栋多层未开工。?销售价格：均价3200元/㎡?主力户型：80-130㎡?综评：目前仅小高层1层和多层6层等少量尾房，本小区优势在于体量较大，项目定位明确，项目整体规划水平比较高，采用了新技术，例中水回收等。本地人对该项目认可度较高。PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析典型性典型性典型性典型性项项项项目目目目动动动动态态态态?开发商：博山万宝地产?项目位置：博山镇东社区鼓浪屿东苑鼓浪屿东苑鼓浪屿东苑鼓浪屿东苑?建筑类型：小高层，多层?占地面积：70亩?建筑面积：实际销售面积3.8万?工程进度：已经封顶?销售价格：3000元/㎡?主力户型：90-115㎡?项目动态：2011年1月底左右开盘?综评：开发商万宝地产在本地具有一定知名度，开发的鼓浪屿系列，如南苑，东苑已经具备一定知名度。推广方面较为齐全，借助路牌，立柱，电视等媒体。PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析典型性典型性典型性典型性项项项项目目目目动动动动态态态态?开发商：淄博崇正房地产开发有限公司?项目位置：水印蓝山以南颜山花园颜山花园颜山花园颜山花园?建筑类型：住宅（多层）?占地面积：60亩?建筑面积：4.7万平方米?工程进度：一期交房，二期封顶。?销售价格：二期2650元/㎡，三期腊月开盘，预计2800元/㎡?主力户型：80㎡左右小户型PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析市市市市场场场场调研总调研总调研总调研总结结结结?2010年四季度博山楼市进入一个温和的调整过渡期；但部分项目正在为开盘储备客户；?进入11月份，虽然成交量有所下降，但成交价格却在上涨；?10年下半年博山楼市仍然以消化存量为主，而明年大量新房源的入市将增加楼市的活力；?相对于楼市，土地市场稍显滞后，在步入第四季度后开发商谨慎拿地；?元旦前后，楼盘竞争将异常激烈，尤其是大量高品质楼盘的推出将进一步带动博山楼市的发展，?根据调研，目前博山储藏室价格区间为1100-1600元/㎡。地下车库单价根据集中在2300-2800元/㎡（面积22-33㎡）。车位约5-6万∕个。?根据目前在售及即将推出新房源估计博山明年将有30万㎡左右开发量。项目提案综合阐述项目提案综合阐述PART.1PART.1市场调研分析市场调研分析PART.2PART.2项目定位项目定位?项目概况?SWOT分析?产品定位?案名包装建议PART.3PART.3项目价格策略项目价格策略PART.4PART.4项目营销推广建议项目营销推广建议PART.5PART.5项目营销推广计划项目营销推广计划PART.2PART.2项目定位项目定位项项项项目目目目概况概况概况概况项目地理位置项目地理位置项目地理位置项目地理位置?博山经济开发区岜山?西依张博路?东临万杰集团驻地?西望博山开发区管委会PART.2PART.2项目定位项目定位项项项项目目目目概况概况概况概况周边配套周边配套周边配套周边配套万杰医学院万杰朝阳学校?购物：新星超市、政通超市?学校：万杰朝阳学校、万杰医学院、万杰科技学院、万杰职业中专?银行：农信社、交通银行、农行万杰肿瘤医院新星超市?餐饮：万杰国际大酒店、万杰财贸酒店?医院：万杰肿瘤医院?政府机关：博山开发