连云港项目调研报告战略发展部2011-8-20第一篇项目区位土地是项目发展的根本，只有认清自己，发掘自身价值，发现不足，才能在竞争激烈的市场中占据主动位置。区域属性区位、交通位于连云港主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云项目属性生活配套新城三区结合部，远眺花果山4A级国家旅游度假区，交通便利。地理位置:地处连云港主城区、经济开发区（港区）、规划建连设中的连云新城三区结合部，位云区海滨新城于连云港城市规划主要发展方向赣榆城区，区位优势明显。交通情况：项目邻花果山大道，开发区东靠金桥路，南靠新东方大道，项项目位置目位置交通便捷；距大海仅七公里，远眺花果山4A级国家旅游度假区文体中心区，景观环境优势得天独厚。向北约10分钟车程，是未来的行政中心，大学城、18洞高尔夫球新海城区场及即将投入使用的体育中心。关键词一：位置优越、交通便利区域属性区位、交通项目周边生活和商业配套不足，需依靠猴嘴商业中心得以弥项目属性生活配套补，区域发展潜力巨大。教育：开发区第1小学，高级中学；距大学城8分钟车程，区域规划有双语幼儿园等。医院：规划中大型购物中心：特易购、家得福离此最近文化、体育和娱乐设施、公园：猴嘴公园、500亩昌圩湖原生态景观、10分钟迅速融入花果山景区、大学城体育中心，18洞高尔夫球场，8分钟即融滨海风情生活。银行：15分钟可直抵新浦区和连云区两大成熟市区。其他：猴嘴商业中心关键词二：生活和商业配套欠缺本案所处连云港规划的海滨新城猴嘴片区，未来区域发展潜力小结巨大，但存在一些不利的限制因素。优势因素11、、位于位于连连云港云港规划规划的的滨滨海新城猴嘴片海新城猴嘴片区区，，区区位位优势优势明明显显。。22、、项项目四面目四面临临路，路，两侧连两侧连接城市主干道，通接城市主干道，通达达性佳。性佳。33、、项项目体量大，目体量大，规划规划超前，具超前，具备备打造高端城市打造高端城市综综合体的基合体的基础础。。劣势因素11、、区区域域实实力力开发开发企企业业云集，云集，未未来区来区域域竞争较为竞争较为激烈。激烈。22、、区区域域为为新新兴兴住宅住宅区区，周，周边边生活配套生活配套暂暂不足，不足，区区域形象域形象较较差差。。33、消、消费费者者对对地地块块所所属区属区域域认认知度不高，心理距离知度不高，心理距离较远较远。。滨海新城猴嘴片区，交通便捷，生活和商业配套暂不齐全，超项目属性界定大规模、超前规划的高端品牌项目。属性诠释?距主城区生活圈仅10余分钟车程，两?城市中心边缘地段侧连接城市主干道，交通便捷。?猴嘴重点规划发展区域?处于连云港未来重点规划发展区域，区核心地段交通便捷域前景广阔。,区位属性?周边为新兴住宅区域，区域形象较低；??周边配套不齐全，消费者认知度不高，＋项目区域形象低，消费者认知度不高，心理距心理距离较远。随着“一体两翼”城市布生活和商业配套不齐离较远。局形成，区域发展潜力巨大，将成为连全云港发展的主要阵地。?项目临滨海新城交通要?地块傲居滨海新城城市中轴，“连接南＋道——花果山大道、东北，贯通东西”，交通便捷，地理位置方大道，交通便捷。优越。高端定位项目第二篇宏观环境分析我们将通过对城市发展及宏观经济的研究，了解项目所在城市的特性及经济发展状况。连云港位于鲁中南丘陵与淮北平原结合部，东濒黄海，与朝港城概况鲜、韩国、日本隔海相望，区位优势明显。连连云云区区海州海州区区新浦新浦区区连连云港位于江云港位于江苏苏省省东东北部，中北部，中国东国东中部，中部，东濒黄东濒黄海，海，与与朝朝鲜鲜、、韩国韩国、日本隔海相望；北、日本隔海相望；北与与山山东东接壤；西接壤；西与区与区域中心城市徐州毗域中心城市徐州毗邻邻；南；南与与淮安市相淮安市相连连。。为为新新亚欧亚欧大大陆桥东陆桥东起点城市。起点城市。下下辖辖新浦、海州、新浦、海州、连连云三云三区区和和国国家家级经济开发区级经济开发区以及以及东东海、灌云、海、灌云、赣榆赣榆、灌南、灌南44县县。。连连云港是全云港是全国国十大海港之一，十大海港之一，亿吨亿吨大港。港口大港。港口现现有万有万吨吨以上泊位以上泊位3030个个，港口，港口吞吞吐量名列全吐量名列全国国第八，已成第八，已成为为中中国国重要的重要的综综合性合性国际贸国际贸易易枢纽枢纽港。港。连云港是我国著名的海滨城市、港口工业城市、旅游城市，以良资源丰富好的区位优势、丰富的资源，成为海内外客商投资兴业的热土。连连云港以良云港以良好好的的区区位位优势优势、、丰富丰富的的资资源源等，成等，成为苏为苏北地北地区区最具最具代表代表性的城市之一，性的城市之一，也也成成为为海海内内外客外客商投商投资兴业资兴业的的热热土，土，加加之之国国家政家政策策的大力的大力扶持扶持，，发发展潜力巨大。展潜力巨大。连云港五大运输体系健全，海运、内河航运、铁路、公路和交通发达航空为其经济发展提供纵横发展的有力支撑。海海运运：：连连云港是云港是国国家主家主枢纽枢纽港、集港、集装箱装箱干干线线港、中西部最便捷港、中西部最便捷出出海港。海港。与与世世界上界上160160多多个国个国家和地家和地区区近近10001000个个港口建港口建立立了了贸贸易易往往来来；在；在客客运运方方面，面，开开通了直通了直达达日本、日本、韩国韩国的的国际国际航班航班（相距（相距500500海里，海里，单单程只需程只需11天天左右左右），），对连对连云港的旅游、云港的旅游、外外贸贸促促进较进较大。大。铁铁路：路：连连云港是新云港是新亚欧亚欧大大陆桥东陆桥东端起点，通端起点，通过陇过陇海海铁铁路路经经阿拉阿拉山口越山口越过过欧欧洲洲大大陆陆抵抵荷荷兰兰鹿鹿特特丹丹，是，是贯贯穿穿中中国国中部的主要干中部的主要干线线。。航空航空：：连连云港云港机机场达场达到到国际国际4D4D级标级标准准，可以起，可以起降波音降波音737737等大型等大型客机客机，，极极大大缩缩短短了城市之前的交通了城市之前的交通时间时间。。城市规划两个连云港：陆地的、海洋的陆地的连云港–新浦–行政、经济中心海洋的连云港–连云–港口、产业区、工业园，城市发展方向连云区新浦区新浦区与连云区之间通过快速城市主干道连接。新港城大道长约25公里，车行半小时左右。总体规划核心：“战略东进，拥抱大海”、按照“一心三极”城市规划的组团式城市布局发展。从从城市城市发发展上展上看看，，长长期期以以来来，，连连云港云港处处境境尴尬尴尬。向北，融不。向北，融不进环进环渤渤海海经济经济圈；向南，离圈；向南，离长长三三角太角太远远；向西；向西，淮海，淮海经济区经济区面面临临整整体体坍陷坍陷的的困困局，局，惟惟有向有向东东是其是其优势优势所在。所在。““东进东进””战战略的略的确确定定让连让连云港云港徘徊徘徊在海在海洋洋与内与内陆间陆间的的脚步脚步寻寻找到找到了新的了新的坐坐标标。。根据“根据“东进东进””规划规划，，连连云港云港将将逐步逐步形成形成沿沿海、海、沿沿东陇东陇海海线线的“的“TT型”型”产业产业布局布局；以；以东东部城部城区区、新海城、新海城区区和和赣榆县为赣榆县为“三“三极极”、”、滨滨海新城海新城为为“一心”的“一心”的“一心三“一心三极极””城市布局；以城市布局；以连连云港主体港云港主体港为为“一体”，南北“一体”，南北延伸延伸的海的海岸岸线线及港口及港口为为““两两翼”的“一体翼”的“一体两两翼”港口布局。翼”港口布局。规划至2015年，全市城镇化率提高到60%左右，总人口人口规划规模达到523万左右。至2030年连云港市人口比例700总人口（万）城市化率63380.00%75%60070.00%52360%60.00%总人口年增加约50044550.00%40043.50%13万左右40.00%30030.00%20020.00%10010.00%00.00%200920152030规划预测连云港市域总人口在2015年达到523万，2030年达到633万人。城市化率2015年达到60％，2030年达到75％。城镇人口2015年达到314万，2030年达到475万。整体GDP增长迅速城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支持。连云港2006年-2010年GDP情况及增长比较140030%12001150.811000941.1320%800750.1连续五年增长15.10%15.10%615.2313.60%13.60%率在13%以上600527.3813.10%10%400200GDP总值00%（亿元）增长率20062007200820092010宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展——数据来源《连云港国民经济和社会发展统计公报》2010年人均GDP突破23000元大关，约折合3557美元，处于人均GDP快速增长房地产快速发展阶段。连云港2006年-2010年人均GDP情况及增长率比25000较231212114420000168081500013710人均GDP突11656破23000元100005000人均GDP（元）020062007200820092010根据国际通用衡量标准计算，连云港目前处于房地产快速发展阶段：发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美800-10001000-40004000-80008000以上元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展，单纯数快速发展，以数量为主平稳发展以质量为缓慢发展综合发展发展特征量型，数量和质量并重主数量和质量并重型城市居民人均可支配收入即将突破12000元大关，市民将具人