别别墅墅··豪宅豪宅营销营销解解读读国内经典别墅豪宅项目赏析观观唐唐项目概述项目概述总占地面积48公顷，规划建设用地25万平方米，居住建筑面积11.5万平方米，容积率0.43。整个社区全部为独立住宅，共326栋（310栋住宅，16栋独立院落式配套商业用房），以清制官式住宅为基础，具有鲜明的中国特色。一期产品为中式建筑风格，二期产品以中式多庭院布局为主。目标客群目标客群以老外为领袖客户，海归、华裔、老外、儒商为主力客户核心卖点核心卖点?突出建筑深厚的文化底蕴，最大化满足居住者的文化心理需要，是高端住宅产品的追求目标。因此，建筑设计不应囿于形式上的创新，更应进行深层次挖掘，以充分的精神内涵赋予建筑产品以鲜活的生命。?充分满足别墅使用者对领域感及私密性的强烈需求（只有别墅这一住宅最高端居住产品才能真正满足使用者的此类居住要求），在别墅内庭院中为业主生活所带来的人与自然的充分沟通与感受则是中式庭院有别于其他别墅设计的匠心所在。?倡导适应社会发展的居住模式，重新演绎中国贵族的生活，在喧嚣的尘世中，创造出“高树蝉声秋巷里，朱门冷静似闲居”的无限意境。同时又引入欧美别墅中舒适方便的设计元素，这种纳众家所长推陈出新的全新别墅生活模式，既能满足居住者的物质需要，又能为他们创造出一个寄情于自然的精神家园。观唐别墅是中央别墅区内离城最近的中式院落式独立别墅社区。离城最近：位于朝阳区观唐东路1号院，与香江花园一街之隔，紧邻机场高速，距北五环3公里，距三元桥及国贸仅5-10分钟车程；全独栋：整个社区全部为独立住宅，共326栋（312栋住宅，16栋独立院落式配套商业用房）；极具投资价值：项目位于成熟的涉外别墅区内；产品为租客喜爱的差异化中式院落独立住宅；北京唯一的中式别墅：以清制官式住宅为基础，集多位能工巧匠智慧，以手工秘传技艺打造全独栋中式别墅；涉外的：项目是涉外别墅区，今后的住户50%以上为外籍人士，社区为双语社区；中式院落：一期产品为中式建筑风格，二期产品以中式多庭院布局为主；平面表现平面表现平面表现平面表现拙政拙政东园东园项目概述项目概述拙政东园项目占地46亩，共规划30座私家园林别墅。在建筑风格上回归中式，都为两层建筑，檐宇错落分布，廊房相连，规划面积在320～380㎡，容积率约0.34。园林景观方面采用飞檐斗拱、假山叠石、花窗幽径、红鲤绿荷配合粉墙黛瓦，中式氛围浓厚。目标客群目标客群业内人士、企事业单位高管、外企总裁、大中型私企老总、金融、投资合伙人。核心卖点核心卖点城市别墅·稀缺·低密度·原汁原味的苏式古典园林再造一座园林，当别墅/拙政东园，得家如得天下/江南园林·别墅梦?借拙政园之名，取拙政园之意，地处苏州古城文化的中心区域。?独栋建筑，给主人以“得家者得天下”的感觉。?数量少，仅仅30余套。平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现芙蓉古城芙蓉古城项目概况项目概况地址：成都市温江永宁镇（外环线外700米）容积率：0.67风格：仿古的多功能的房地产项目建筑形态：仿古式的传统民居和集市，旅游与居住相结合。占地面积152亩，总户数198户，建筑面积67962㎡，容积率0.67。布局以双拼别墅为主，兼以少量的独立别墅和三联排别墅项目概况项目概况核心卖点：巴蜀文化传承，成都古城特色多业态复合社区江南小桥流水的园林风格产品形态多样，公寓、酒店、联排、独栋别墅。目标客户目标客户主力客群：?对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人为主。引导客群：?其他注重"5+2"生活模式、追求个性生存状态的都市人群等。平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现龙龙湖湖··滟澜滟澜山山项目概况项目概况物业类型：别墅?建筑类别：联排占地面积：240000平方米建筑面积：108000平方米容积率：0.67绿化率：32%装修状况：毛坯总户数：共430栋均价：均价26000元/平方米开盘时间：2007-09-01入住时间：2009-03-01项目位置：顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米开发商：北京龙湖置业有限公司建筑设计单位：美国BASSNIAN住宅设计事务所核心卖点核心卖点价值构建:在对滟澜山的项目运作过程中，龙湖地产从产品的价值体系和消费者的价值取向出发，寻找通往客户心智的密码。?产品价值体系?消费价值取向?靶心客户洞察：他们的最大特点是以世界公民的眼光看一切事物，直视人性本身。他们是一群以自己的方式实现了“自我”的人。?他们大都具有涉外背景，在两种文明比照下，容易形成“独立人格”；?他们看中自身的感受更甚于别人的看法，价值观体系较为成熟、坚定，不为他人意志所动摇；?他们是自由贸易的受益者，或在跨国公司工作，或自己创业做国际业务，其生活形态可以用空中飞人来形容；?他们对细节和品质有强烈的感应能力，关注人文价值、文化品位，有较强的人文意识；?他们是真正缔造生活方式的人，他们已然洞察生活真义。?他们相比大众，属于少数人，他们是缔造新观念新生活的人，具有引领性和社会风向标的作用。传播背后的项目表达：为尚己的国际人打造的乐居生活客群对位“Global-boss”提供更宜居的生活氛围精神核心“让自己满意”卖的是感受和生活理念客户客户渠道策略渠道策略价值传递：客户渠道策略：充分挖掘内外资源。利用精准推广，打击占20%的“引领者”类型客户；影响80%的“跟随者”型客户（吸引原被分流的客群）。?目标及形式?战略?战术?目标为狂扫中央别墅区地缘性客户资源，方式是业务战术1：沙员“扫街”、DM、小型路演、商业连锁布点等，重点漠风暴打击竞争对手。??针针对项对项目的地目的地?目标为打入敌人内部，通过竞争项目业务员、客服获缘客户资源开取客户名单。方式是设立奖励机制；缘客户资源开??战术战术22：：谍谍海海发发，，采采取取了了33战战略略个个根据根据地地战战略略。。?目标是以活动为由头，聚集区内地缘客户，扩大客户积累；方式为充分借力会所的提前使用，每周固定举战术3：草办高性价比的活动，吸纳地缘客户。船借箭客户客户渠道策略渠道策略价值传递：客户渠道策略：充分挖掘内外资源。?目标及形式?战略?战术?利用公司内部同事、高管所拥有的社会资源，所有合作伙伴的资源，进行客户资源开发。目标锁定高档项目客服所拥有战术1：的客户资料、高收入目标客户。墙内开花?利用公司资源挖西门子、宝洁、银行等企业的高收入人群及整合整合利利用公用公司司区内较有影响力的客户，实施VIP体验计划，同时开发此类内资内资源源，，实实施施大大??战术战术22：：客户的圈层资源。活动形式为定向路演、专场推介、VIP特客客户户开开发发，，即采即采??挖挖地三地三尺尺别体验日、设置老带新奖励政策。取“取“龙龙村包村包围围城城市”的方式。市”的方式。战术3：?利用集团在重庆的销售网络进行异地销售，重点针对香樟林龙民进京、南湖郡等高端别墅进行推广，主要针对投资客户“到北京做老外的房东”。推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现万科万科··第第五五园园项目概况项目概况总占地面积22万平方米，总建筑面积25万平方米。容积率1.1。户型类型包括庭院别墅（190－240平方米，四房、五房）、叠院HOUSE（130－160平方米，三房、四房）和景观高层单位（70－110，二房、三房。与内地一些中式建筑折衷主义式的复古不同，第五园从一开始就确立了以现代建筑元素来重新解读中国古典居住文化的思路和意图，在前两期，这种解读获得了巨大的商业成功。55万平米中式人文低密度超大社区庭院别墅叠院HOUSE高层分七期开发经历7次开盘,5次售罄!目标客户目标客户中年及以上成功人士、金领，外籍人士，高收入艺术及文化创意人士，投资客，港澳台人士。1、中年及以上成功人士、金领???大家可能经常看到，现在是越成功的人士越爱穿老“土”的休闲服、越喜欢原原本本的生活。坂田周边、龙华的经济较为发达，制造业企业较多。对于这些企业的成功人士来说，选择这样一个宁静的居所无疑是非常合适的。他们也恰恰有过早先在民居居住的经历，万科·第五园容易唤起他们心灵深处的回忆。而来自关内的金领们也是不可忽视的力量。2、外籍人士???我们总说“民族的才是世界的”。对于万科·第五园这种中式风格小区而言，对于深圳6000名外籍专家及技术人士来说，无疑多了一个新的选择。我们可以发现，中式家具、中式工艺品最热衷的消费者往往不是中国人，而是外籍人士，他们想了解这个国度、他们想探索什么的中华文明。???关于中式建筑，其实有一个浅显的说法：“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽”。如果搞好了，以后完全可以形成“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽，要了解现代中式住区到“第五园”。3、高收入艺术及文化创意人士???对于高收入的艺术及创意人士，他们喜欢个性、喜欢宁静的创作环境、喜欢标新立异