长沙【万科·金域华府】案例分析百胜出品·2010.06思维导图??项项目目启动区启动区展示展示??项项目目区区位交通位交通??项项目目营销营销活活动动??片片区区特征特征??项项目核心策略目核心策略??项项目指目指标标??项项目核心价目核心价值值体系体系企企业业介介绍绍项项目目概况概况项项目目规划规划营销营销推广推广项项目借目借鉴鉴要点要点??企企业发业发展展历历程程??项项目及客目及客户户定位定位??企企业业在在长长沙的沙的项项目目开开??发发总总体体规划设计规划设计??户户型型设计设计??核心核心卖卖点点长沙百胜房地产顾问有限公司2万科发展历程万科做为地产第一品牌，在全国各地影响深远，其所到之处必然对该城市有所贡献“2009年中国房地产品牌价值TOP10”研究成果表明，万科的品牌价值已经突破百亿纪录，高达119.55亿;目前万科业务已经覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的全国31座大中型城市，累计开发社区100多个，交付住宅超过100000户。长沙百胜房地产顾问有限公司3万科在长沙的项目开发金域华府在长沙的六个项目当中，在城市区位、占地面积、建筑面积等方面综合影响力超越其它5个项目，承担提升万科品牌价值的领跑者角色。万科西街庭院：万科西街庭院：万科城：万科城：占地：占地：3.63.6万平米万平米占地：占地：2727万平米万平米建面：建面：7.47.4万平米万平米建面：建面：5050万平米万平米万科金色家万科金色家园园：：万科金域万科金域蓝湾蓝湾：：占地：占地：1.31.3万平米万平米占地：占地：1212万平米万平米建面：建面：44万平米万平米建面：建面：41.541.5万平万平米米万科城市花园：万科金域华府：已售万科城市花园：万科金域华府：占地：占地：4.74.7万平米万平米占地：占地：2626万平米万平米在售建面：建面：15.815.8万平米万平米建面：建面：5656万平米万平米?截止2010年，万科已有6个项目入市,其中已开发完项目2个,在售项目4个；?目前在长沙一线品牌同时开发4个以上项目的只有保利、恒大、万科。长沙百胜房地产顾问有限公司4项目区位及交通情况区位：项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心区域，周边地段以住宅用地为主。交通：公交：项目交通四通八达,大小城市干道纵横交错,目前项目过往公交交通线路有旅2、135、406、601、16、159、603、802、806等。高速：京珠高速、机场高速高铁：武广高铁、沪昆高铁配套：银行：邮政储蓄、中行、工行医疗：养天和药店、楚仁堂药店、心健大药房教育：南雅中学、广益试验中学、枫树山小学等名校环绕市政：一馆三中心、体育文化公园、华雅高尔夫球场商场：家乐福超市、家家乐超市、家和旺超市项目区位属性:豪华居住区,地铁沿线长沙百胜房地产顾问有限公司5项目片区特征新CBD在这里崛起，未来购物、休闲、娱乐中心，?武广中央商务区：可整体或分片开发，拟建设高档商务解决生活配套不足问题楼、公寓及其它配套商务设施，打造长沙城东新的CBD。?武广中央商务区：拟建设集大型百货、专业卖场、星级酒店、高档字楼、精品商业街于一体的城市商业综合体。?武广时代花园商住区：拟打造成一个具有国际化水准，符合高端人群消费和居住的大型商业住区。?潭阳滨江乐园：拟建设一个集大型游乐园、滨江风情街、特色美食广场、豪华影剧院、星级度假酒店、生态休闲庄园等项目的大型综合性旅游休闲度假场所。?浏阳河生态商务区：风光带紧临武广、沪昆高速铁路客运站区域，拟依托浏阳河河畔优美景色，结合防洪景观绿化带的建设，打造集旅游、休闲、娱乐、购物于一体的生态景观旅游休闲区。长沙百胜房地产顾问有限公司6项目片区特征未来地铁配套：地铁2、4号线将拉近项目与中心的距离，改善了区域内缺少都市信息，形象差的问题地铁：?2014年地铁2号线建成通车前后，将极大的带动片区发展和客户聚集，实现项目逐步从目前的近效阶阶到新城区的升级。?地铁4号线（无具体建设时间，预计完成时间2050年）；距离2号线最近的出口约1公里距离。长沙百胜房地产顾问有限公司7项目片区特征2010年圭塘河风光带及体育公园的整改，将缓解客户对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛围不强的问题?圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起香樟路，南至湘府路。位于项目东南角，步行2分钟即可达到?天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即可到达，车行5分钟到达?体育文化公园，位于项目西北角，文化公园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步行约8分钟即可到达长沙百胜房地产顾问有限公司8项目基本情况及规划指标基本情况：投资商：长沙万科房地产开发有限公司开发商：长沙领域房地产开发有限公司物业管理：长沙万科物业服务有限公司销售代理：中原地产整合推广：创奇扬智规划指标：总占地：26万平米总建面：56万平米容积率：3.0/1.89绿化率：35.15%产权年限：住宅70年，商业40年长沙百胜房地产顾问有限公司9项目定位首席高端居住综合体连接世界的城市住区长沙百胜房地产顾问有限公司10客户定位雨花区本地居民周边高等院校、中学教师一类客户：政府公务员、机场、铁路职工主力客户设计院技术人员、周边企业管理层及其员工客户二类客户：经商人士、私营业主（高桥、马群王堆、黎托、东塘商圈）三类客户：芙蓉区、天心区客户四类客户：株洲、湘潭、娄底、邵阳投资客五类客户：浙江、上海投资客长沙百胜房地产顾问有限公司11客户定位公寓客公寓客户户白领+投资客身份特征：白领+投资客置业目的：过渡性居住或投资分布区域：白领分布在本区域内企业单位，周边井湾子、沙子塘、东塘、侯家塘、红星商圈及市区其它公司比较集中的板块；投资客分布在周边企事业单位及管理者、周边商圈个体户老板、异地城市投资客。客户特征：过渡型居住的白领：他们一般年龄在25-35岁之间，工作时间不长，积蓄较少，基本为首次置业客户受过高等教育，有一定文化，比较时尚，关注时代潮流及流行文化，生活多姿多彩，对周边的生活配套及交通配套依赖性较强，购买小户型公寓作为过渡型居住；投资客：年龄一般在30-40岁之间，有多次置业的经验，见识较广，社会经验丰富，有一定积蓄，希望通过购买固定资产投资，其较为看中本区域的发展前景及楼盘的升值空间。长沙百胜房地产顾问有限公司12客户定位高高层层客客户户改善型居住+投资客身份特征：区域内企事业单位员工及中高层管理者、个体老板、投资客置业目的：改善型居住或投资分布区域：改善型居住客户分布在区域内企事业单位职工及管理者、周边商圈个体户老板及公务员。投资客主要来自于浙江、上海等外省湘籍人士。客户特征：改善型居住：他们一般年龄在30-45岁之间，工作时间长，购买能力强，基本具有二及以上的购房经验，置业客户文化分两个极端，一类客户为周边专业市场的客户，其文化层次不高，另外一类客户以区域内事业单位职工及管理层为主，受过高等教育，有一定的文化，也有一定的社会地位；投资客：年龄一般在30-50岁之间，有多次置业的经验，见识较广，投资客分为三类，一类为湖南地级市公务员或者个体老板，为了子女或者跟长沙紧密的联系，为后期考虑在省城购房，一类为沿海地区湘籍人士为主，另一类为上海、浙江的职业投资客。长沙百胜房地产顾问有限公司13客户定位商商铺铺客客户户投资客身份特征：个体老板、投资客置业目的：投资为主，自用为辅分布区域：区域内企事业单位管理层及个体老板；周边商圈生意人及其他高收入者；浙江、上海、北京投资客户；湖南地级市投资客；外省湘籍人士投资客；客户特征：比较看重武广片区的发展前景以及楼盘的品牌及品质。长沙百胜房地产顾问有限公司14小区规划布局图及成果?一期由7栋住宅、6栋公寓及近1万平米的商业街组成。其中住宅产品为：1#、2#、6#、7#、8#、12#、13#二期公寓产品为：3#、4#、5#、9#、10#、11#一期商业为：位于1#、2#、3#、4#、5#、9#10#、11#栋楼下，另有独立商业，目前为小区的售楼部?小区5#栋和10#栋之间，9#栋西向有临时停13#车位，1#、2#栋、3#栋南向为社会停车位12#7#?小区北向11#栋与12#栋之间为小区下附二6#楼地下车库出入口，小区东向1#栋与8#栋之8#间为小区下附一楼地下车库出入口11#路?6#、7#、8#、12#、13#共34层，2梯59#10#1#户樟万5#1#、2#、3#、4#、5#、9#、10#、11#2#共10层，其中4#为3梯29户?小区总户数为3159户,停车位1330个,住家4#3#香宅产品中，25-32㎡国际公寓、60㎡实用两房丽、90㎡经济三房、120㎡舒适三房及140㎡阔路绰四房目前为售楼部，商业总建筑面积1.25万㎡，商铺空间布局合理，今后为独立商业面积多样：30-80㎡独立小铺，100㎡街区商铺，一期500-3000㎡左右整体商铺，可以不同程度的满足投资，自营需求。长沙百胜房地产顾问有限公司15小区户型分布图住宅以十字形产品布局一期产品户型占比：一房：64%二房：30%三房：6%长沙百胜房地产顾问有限公司16户型设计特色入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高长沙百胜房地产顾问有限公司17全面家居解决方案万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值毛坯简装集中采购降低装修成本：公寓：600元/平米无装修厨房、卫生间装修高层：700元/平米精装修全面家居解决毛坯+装修从房型设计入手全面考虑使用功能和部品选材精装修