社旗【公园道1号】营销推广方案2011.6.20前言本报告从社旗的城市文化切入，通过对社旗的城市规划、房地产市场的研判、目标客户群体的分析，结合本案的产品特点，挖掘本案独特的卖点主张，将之打造成社旗房地产市场与城市发展里程碑式的代表，并通过整合营销推广策略的包装与执行，形成强势的市场销售力，确保本案年度推广目标与营销目标的实现。目录探寻◎社旗城市化进程审视◎公园道1号解析◎区域竞争市场深度◎项目定位分析展望◎市场攻击策略探寻◎社旗城市化进程从城市的变迁看社旗?从大槐树下到赵河边明代万历年间，山陕移民来到赊旗店，将赵河南岸一个名叫三旗屯的小村，由几户变成几十户，先开鸡毛小店，渐次开成商铺。随着时日推移，由屯而店而集镇，终在清康乾之时，将其变成13万人口的豫南巨镇，在全国客商心目中，与汉口齐名，有“金汉口银赊店”之称。从城市的变迁看社旗?老家人的山陕会馆明清时期，晋商秦商在很长时间段和经营空间内，都以联省商帮出现，称为“山陕商人”。因两者极密切的关系，山陕商人前后脚来到赊旗店，当地人也将明清来此的山陕商人通称为“老家人”。山陕商人，共同主导了赊旗店的数百年兴衰。从城市的变迁看社旗?茶叶之路与兴隆古街赊店水陆交接的独特地理位置使之成为中国商业发展之始的一个繁荣的商业码头。而以山陕会馆为中心，依托山陕商人的遗产打造的七十二条商业古街，即将成为中原最具特色的“商业文化基地”。社旗的城市化发展进程?今日之社旗（一）中文名称：社旗县别名：赊店行政区类别：河南省南阳市所属地区：中国中部下辖地区：赊店镇、桥头镇、饶良镇等政府驻地：社旗县西山货街1号社旗县是全省首批对外开放县；全国商品粮食基地县；全省外派劳务基地县；全省农民工培训基地县；全省科技扶贫先进县城、全省社会治安综合治理先进县。社旗的城市化发展进程?今日之社旗（二）地理位置：河南省西南部伏牛山南麓面积：1023平方公里人口：65.8万气候条件：亚热带季风型大陆气候山陕会馆，霸王山，太和转楼，社旗彰新著名景点：寨会议旧址社旗县位于伏牛山南麓，河南省西南部，南阳盆地东缘，处于东经112°46′-113°11′，北纬32°47′-33°09′，总面积1203平方公里，耕地106.9万亩，总人口65.8万。距省会郑州220公里，距南阳40公里，土地肥沃，物产丰富，素有“豫南粮仓”之称。无特大洪涝、台风、地震等自然灾害，适宜永久性居住及投资。社旗的城市化发展进程?十二五发展规划（一）2010年11月5日，社旗纳入南阳“十二五”发展一圈两轴四极规划。南阳市谋划“十二五”发展，以规划为先导，以空间布局为引领，构建现代市域城镇体系。构建以中心城市为核心，以县城为基础，以中心镇为支撑的现代市域城镇体系，形成镇平、新野、内乡、方城、唐河、社旗、南召等县城组成的一小时城市圈。社旗的城市化发展进程?十二五发展规划（二）本案本案统筹四区建设，完善基础设施按照集中连片、区域开发、培育精品、丰富内涵的总体要求，统筹推进“一河三区”建设，促进古城区、新城区、赵河公园区、产业集聚区统筹协调发展。坚持县域中心城市、中心镇和新农村建设“三位一体”，实现宛社一体化发展，形成南阳东部的重要区域中心城市；加快以饶良镇等3个中心镇和下洼镇等4个次中心镇集镇建设，提升集镇综合承载力。社旗的城市化发展进程?十二五发展规划（三）县政府规划占地本案本案2015年，县城城镇化水平达到42％，县城建成区面积达到16.5平方公里，县域城镇人口达到29万人，其中，县城人口达到13万人，城镇人口达到16万人。2015年，县城及重点集镇建成比较完善的城镇基础设施体系，城镇人均道路面积达到12平方米，人均绿地面积达到10平方米，人均住宅面积达到32平方米。社旗的城市化发展进程?综述?从社旗的历史沿革与城市发展来看：依托“山陕会馆”与“兴隆古街”的历史文化积淀，社旗的城区功能划分日渐清晰，独有的商业文化旅游产业已成为社旗吸引外来投资与外来人员的城市名片。社旗的城市化发展进程?综述?从社旗的城市发展规划来看：围绕着大南阳城市经济圈的发展建设，南——社一体化发展进程将逐步加速，为社旗的城市建设带来较好的契机，城市框架的不断拉大与城市基础设施建设的不断完善，为社旗的发地产市场提供了较好的外部条件与发展机遇。随着社旗“一河三区”城市发展战略的逐步推进，新城区即将成为主导未来5-10年内社旗城市发展方向的桥头堡，大量投资资金的涌入与城市配套设施的不断完善，该区域势必成为社旗房地产开发与投资的沃土。社旗的城市化发展进程?综述?从项目所处区域来看：新老城区结合部新城区首个房地产开发项目优越的地理位置独有的生态自然环境扼守南—社交通要道赵河+公园两大生态环境资源社旗新城区最具代表性的房地产开发项目审视◎公园道1号项目本体分析?区域发展环境未未来来城市政治、文化核心城市政治、文化核心本案占据占据城市城市发发展展轴线轴线发展方向纵横捭阖纵横捭阖的交通路的交通路网网发展方向隶隶属属社旗新城社旗新城区区，是南，是南——社一体化社一体化发发展的中展的中轴与轴与城城区发区发展的展的过过渡渡带带！！项目本体分析?自然生态环境蜿蜒流淌的赵河风光本案蜿蜒流淌的赵河风光发展方向占占地地39.5739.57公公顷顷的的赵赵河公河公园园发展方向外部外部优优越越的景的景观资观资源源环环境境成成为项为项目市目市场竞争与场竞争与市市场场攻攻击击的主的主要突破要突破点点！！项目本体分析?项目用地分析项目经济指标建设用地面积56919.53平米总建面253747.88平米容积率3.98物业类型高层建筑密度24.88%绿地率40.16%居住总户数1741户项目本体分析?项目自身条件分析100100亩亩以以上上滨滨河大河大盘盘地地块块方方正正、平整、平整西西班牙班牙主主题风题风情情小小区区成成熟熟的的开发开发商品商品牌牌形形象象高高绿绿地地率率与与景景观组团规划观组团规划大社大社区区、大、大规划规划、大景、大景观观成成为为引引领领社旗社旗生活生活品品质与质与生活模生活模式式变变革革的的领领袖！袖！项目本体分析?项目立地条件分析其其它它开发开发商品商品牌牌100100亩亩以以上上滨滨河西河西班牙班牙风风情情社社区区城市城市未未来来的行政、文化中心的行政、文化中心沿沿河丰富的河丰富的生生态态自然自然与环与环境境资资源源城市的城市的发发展展规划与规划与沿沿河自然河自然生生态环态环境境将将是是项项目目立立地的基本地的基本条条件件！！解析◎区域竞争市场市场总体情况分析?市场总体情况总建面均价项目名称物业类型工程进度（万㎡）（元/平米）华府中央新城18小高层一期交房二期封顶2800赵河花苑6.9多层、高层正负零2310多层、小高层、世博广场15出地面2层2600高层恒佳世纪城1.6高层未动工--隆盛锦城8小高层地上6层2400合计49.5从社旗目前的总体发展情况来看，市场开发项目相对较少，产品大多以多层、小高层为主，房地产市场发展相对较为滞后。区域竞争市场分析?市场供应体量分析总建面当期体量项目名称工程进度（万㎡）（万㎡）华府中央新一期交房二188城期封顶赵河花苑6.91.3正负零世博广场158出地面2层从市场供应体量分析，目前市场在售恒佳世纪城1.61.6未动工体量约24.1万平米，除华府中央新城、世博广场之外，竞争项目的开发隆盛锦城85.2地上6层规模均相对较少，难以形成品质与规合计49.524.1模开发的优势。区域竞争市场分析?户型配比分析两房三房四房项目名称面积㎡百分比面积㎡百分比面积㎡百分比华府中央新城9033%13867%赵河花苑88-9550%127-12850%世博广场89-9945%118-13955%恒佳世纪城9350%13750%隆盛锦城9018%112-12555%139-17127%合计40%55%5%从户型的配比分析可以看出：两房、三房类产品是市场需求的主要户型类型，其中两房产品的面积主要集中于90平米左右，三房产品主要集中在120平米左右的面积区间，客观反映了社旗房地产市场的需求特征与消费习性。区域竞争市场分析?市场价格分析均价项目名称（元/平米）华府中央新城2800赵河花苑2310对比价格分析可以看出：市场的价格区间世博广场2600主要集中在2300—2600元/平米的均价恒佳世纪城--区间内，且多层与小高层、高楼层与低楼层价差相对较小，客观反映了市场的消费隆盛锦城2400能力与消费者的心理预期。区域竞争市场分析?综述?从市场总体竞争情况来看目前社旗房地产市场竞争主要集中于老城区，大多为09年-10年住宅开发项目，市场新进项目与开发体量均相对较少，整体市场的竞争环境相对较为缓和。?从产品竞争角度来看：多层产品与小高层大行其道，高层类产品刚刚起步，且市场接受程度有限。户型需求主要表现为90平米左右的两房与120平米的三房，户型设计较为传统，仅为满足普通的住房需求，市场创新类产品与高附加值产品相对较少。建筑立面风格大多较为模糊，整体市场缺乏品质感。?从价格表现来看市场整体均价表现在2500元/平米左右，多层与小高层、高楼层与低楼层价差相对较小，客观反映了市场的消费特征与价格预期。市场竞争性个案分析?华府中央新城?项目基本情况开发企业华府地产（社旗）开发有限公司项目地址社旗新一高正南物业类型商住建筑类型24栋多层，7栋小高层，7栋联排别墅?户型配比情况占地面积：150亩建筑面积：18万㎡项目规模形户型面积套数占比容积率：2.8总户数：1700户态项目分期开项目3期2栋11F小高层，共132两室两904433%发情况户。2011-5-1日开盘，售出约60套。厅一卫华府中高央新城层均价2800元/平米三室两1388867